1、物业电力维修法律问题研究随着市场经济的深入发展，各方面利益的碰撞也日益严重，这在物业企业体现的尤为明显。而物业管理中的法律问题也层出不穷，物业管理立法亟待完善健全。电力维修作为物业的重要职能之一，学界对此方面讨论较为有限。从理论角度，结合物业企业电力维修实践，对于相关问题进行分析和总结。 电力维修 物业 侵权物业管理的本质是“服务” ，物业管理企业提供“服务”这种产品，业主或非业主使用人享受和使用“服务” ，这种“服务”的形式是多样的，既包括有形的管理、修缮、服务，也包括无形的环境、气氛、形象，从而使物业发挥最大的使用和收益的功能，达到物业保值和增值的目的。故物业管理合同应属于服务合同。由于业
2、主法律意识提高，所以对自身权利也越来越重视。但是由于电力维修专业性强，业主往往凭自身主观经验去认定电力的维修范围，致使与物业公司划定的维修范围有较大出入。 一、电力维修对象（一）业主室内电力设施主要包含室内白炽灯、日光灯、插座、未装潢的电线、开关等附着与居民墙上的不可移动之物，为房屋的从物。而对于插台、台灯等由于可移动不附着于房屋，应划分为电器，不在物业维修范围内。另外对于装饰灯、浴霸、热水器等虽为不可移动，但由于其内部结构复杂，且对维修专业性要求高，也不算在范围内。 （二）公用电力设施一般小区电路为从变压器接入配电柜，再从配电柜接入小区个居民配电箱中然后分别接入业主的家中。从配电柜内的空气开
3、关和电线、从配电柜至路灯的电缆线、配电箱（除去电流表） 、路灯等。 二、电力维修涉及法律（一）物追及所有人简单的概括就是：谁对此物有所有权，谁就负有维修、更换等义务。在实际的电工维修中，常碰及物业与业主间的权利义务纠纷，往往根本上涉及的是谁负有更换义务。比如电子门维修中涉及到的更换室内电话和控制居民家电路的空气开关等，如损坏，究竟谁负有更换义务。一个普遍被业主认同的观点是：我交物业费了，所以这些更换义务也必须由物业公司承担。但是，这个观点混淆了所有权和债权，室内电话和空气开关为业主房屋之一部分，即从物，换句话说，拥有了所有权即拥有了两者的所有权。而根据物权法“物追及主人”理论，物的维修、更换义
4、务也应由所有权人即业主承担。由于业主和物业公司存在服务合同，换句话说就是业主交了物业费，所以物业公司才负有维修义务，但是更换义务并没有因此转移。所以实际电力维修中，如遇此种情况，应让业主自行购买，而物业公司派人安装。 （二）恢复原状实际的电力维修还经常碰见业主家中装潢甚至私接电线的情况，这不仅加大了维修难度，而且也降低了效率。但是按照物权法理论物业公司只负有业主买到房子后的初始状态下房屋的电力维修义务，如开关、插座、灯泡、灯座等等，如遇装潢更换电线或改变线路的，其室内线路的维修义务作为装饰合同的附随义务一部分，应由装饰公司或个人承担。故此时业主在遇到困难，如线路出故障等问题时，应向装饰公司或个
5、人主张权利，不能因为装饰公司或个人的不作为而把该义务强加到物业公司之上。 （三）不安抗辩实际情况中，常出现个别业主拒付物业费、热力费的情况，另外还有私接电线形成危险状态的，对于此等违反物业合同的情况，由于业主和物业公司都是平等的民事法律主体，故物业公司无法像行政机关一样采取处罚措施。但是与其他民事主体一样，当合同一方违反合同约定，另一方有权行使不安抗辩权，即在一定范围内拒绝对业主的维修，但是必须也要有针对性，如果业主私接电线等虑经劝告不改的，可通知相关部门，但是拒绝履行义务的范围仅在电力维修方面。 三、电工操作注意事项实际电力维修中，常碰见业主的不合理意见。如要求电工将家里电线私改乱改，要求电
6、工带电操作等等。电工作为高危工种，其维修本身具有危险性，其维修后结果也直接决定着其后用电的安全性。对于业主的意见，不能听之任之，出现危险事故，电工不仅应承担民事责任，甚至还会承担刑事责任。因此，对于这些，在违反电工操作规程的要求要坚决抵制。另外，根据国家电力监管委员会供电服务监管办法（试行） 因供电设施计划检修需要停电的，临时检修的，提前 24 小时通知。供电企业应当公开报修电话，24 小时受理供电故障报修。虽然物业公司不是供电公司，但是实际操作应予以参考。 四、总结物业公司不是保姆公司，物业所涉及的维修项目也不应包罗万象。电力维修，其范围在实践中是模糊的，而业主的困惑也是对电力维修不了解所致
7、。首先，物业公司应提供优质物业服务，同时在物业服务合同中应详细列明电力维修的范围，并加以公示，有条件的还可以向每一户居民发放宣传单；其次，物业公司应将其电工定期进行培训，制定规章制度，要求电工严守操作规程；最后，物业公司还应做好风险防范工作，定期抽检设施设备。总而言之，增加透明性和增强电力维修能力是解决此问题的最佳方法。 参考文献： 1朱瑰君.物业管理合同关系.浙江大学法学院，2000. 2何红锋，尹贻林.物业管理合同初探.经济法制，1995， （9）. 3胡志民.物业管理法律问题初探.上海师范大学学报，1998， （6）. 4廖佩娟.论我国房地产行业中物业管理的基本法律问题.法学，1997， （7）. 5?俊清.电力设施保护法律问题初探.专业评价报，2002. 6王鉴非，张艳.物业管理合同是委托合同吗.华中国物业管理，2006， （12）. 7孟宪生.物业管理法律问题前瞻.物权法研究，2004， （11）. 8王兰辉.物业管理法律问题探究.同一源律师，2002， （20）.
