1、1浅谈厦门的“三旧”改造摘 要：针对目前日益紧缺的土地资源，厦门出台了 “三旧”改造的相关政策，并正式启动项目改造，旨在通过整合土地资源、化解土地资源紧缺矛盾、提升调整产业结构、优化城市空间。本文从厦门的城市现状阐述了实施“三旧”改造的必要性，提出了厦门“三旧”改造所应遵循的四项建议：1、多借鉴其他城市的成功经验；2、应建立在生态城市理念的框架下；3、应基于更高层次的改造；4、认真总结经验，完善改造政策，加强制度建设。以真正达到国家利益、企业利益和社会效益的集体共赢. 关键词：土地资源；改造；必要性 中图分类号：F301.23 文献标识码：A 2013 年 2 月 25 日上午，厦门首批以“夏
2、商大厦”地块（原湖滨大饭店）为代表的六个“三旧”改造项目正式举行奠基仪式，6 个地块总投资超 45 亿，标志着厦门的三旧改造在经过几年的政策酝酿后，正式拉开了序幕，打响了令人振奋的第一炮。 一、厦门“三旧”改造的政策背景 （一）为贯彻落实省政府出台的关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见 ，2010 年厦门市国土局联合市规划局编制了关于推进旧城镇旧厂房旧村庄改造有关土地政策的意见 。 （二）从 2011 年起，全市开展有关“三旧”改造项目前期调查摸底2和规划策划研究，并于 2012 年启动集中工业仓储区的片区改造规划。 （三）结合厦门实际实况，2012 年 10 月，市国土、规划局再次联合出
3、台了“关于推进工业仓储国有建设用地自行改造的实施意见” ，决定优先推进工业、仓储国有建设用地的自行改造工作，在积累经验后再逐步推广到旧城镇和旧村庄的改造。该项政策允许我市原有工业仓储用地的产权人在符合规划条件的前提下，可申请改变用途，改造为办公、商业、酒店等。 （四）2012 年 10 月 15 日经市政府批准后，向社会公布了首批 16 个自行改造项目清单，总用地面积 21.35 万平方米，建筑面积 82.97 万平方米,预计协议基准地价近 20 亿。 “三旧”改造是城市发展到一定阶段后，在土地集约发展要求下的提升土地利用效能、化解土地资源紧缺矛盾的一项政策，也是一项推动城市产业转型、升级的重
4、大举措。改造的模式有三种：拆除重建、政府收储或用地置换。 此次批准改造的 16 个地块为仓储用地自行改造的先行试点，主要形式为“拆除重建” ，地价以协议出让为主，是厦门调整优化城镇空间布局、促进产业结构升级政策的重要探索，对厦门新一轮发展具有重大的意义。本人从以下几方面简析自己的看法。 二、 “三旧”改造为探索性政策，厦门实施极具必要性 （一）是土地利用由粗放型向节约集约型转变的客观要求 随着全国城市化和房地产经济的快速发展，只有弹丸之地的厦门土地资源日益紧缺，土地供需矛盾日益突出，城市发展空间极其有限，原3有的功能结构、物质结构和土地资源利用方式已成为厦门可持续发展的瓶颈。如何更好地节约、集
5、约、高效利用城市土地，充分挖掘城市存量用地潜力、提高土地利用综合效益，已成为当前厦门政府所面对的重大课题。为此厦门市政府这几年一直致力于土地制度的改革。市委副书记钟兴国 2012 年在落实土地管理制度综合配套改革工作调研时指出：国土部门要向产业转型、结构调整争取土地；向土地整理要土地；向三旧改造要土地，通过三旧改造把原来土地盘活起来；向规划调整要土地，通过规划的调整，不断优化，增减、用好、盘活土地参考文献： 1.厦土地政策三年十项改革 通过三旧改造盘活土地（2012、3、29厦门房产资讯）.。因此，积极开展城市土地整理活动，提高存量土地使用效益，是目前实现我市城市土地利用由粗放型向集约型转变的
6、客观要求。 （二）优化提升城市空间，是实现海湾型现代都市建设的需要 1.近几年来，厦门市政府以“全域厦门”的理念和“高起点、高标准、高层次、高水平”的四高原则，确立了全面拓展岛外空间，优化提升岛内空间的发展战略。随着海湾型现代国际都市的建设，厦门全面扩展岛外空间，已从原来岛内的 100 平方公里向岛外拓展到 330 平方公里。岛内优化提升，即通过对现有土地资源的有效整合、提升，进一步推动岛内土地的二次开发利用，调整优化城镇空间布局，促进厦门产业结构升级，使岛内的城市建设更具生态性和品质性。 2.由于历史的沉淀，厦门岛内的老企业、旧厂房、旧宿舍还零星地散布在城市的各个区域，占据着较大的城市空间；
7、早期的粗放式发展带4来的诸如工业低端化，城镇低效用地等普遍现象，导致了产业结构不合理，利用效能低下，功能老化，环境混乱，甚至相当一部分土地还长期闲置，造成极大的资源浪费。如：原省四建改制后遗留下的企业用地达20 万平，除市土总收储的土地外，尚余 16 万多平的各类企业用地（岛内9 宗地块，为旧宿舍、旧厂房，总用地面积为 4.6 万平）2.厦府办（2008）177 号“厦门市人民政府办公厅关于转发是国资委市财政局关于将福建省四建建筑工程有限公司改建为大型工程总呈报公司意见的通知（附件）.等等，严重影响了厦门的城市形象和发展环境。相对于目前寸土寸金的土地市场，造成的资源浪费显而易见。因此，把这些不
8、具有保留价值的旧厂房等低效能用地，通过政策盘活，改造成为符合城市规划要求的高效、新兴产业已迫在眉睫。 3.实践证明，三旧改造是提升城市品质的重要途径。早在 2008 年，厦门就着手陆续开展了“三旧”改造的实践， “友丰文创商业城、厦门牛庄文创园、灿坤文创园、龙山文创园”等多个文化创意园，都是通过旧厂房改造而成的，他们用文化创意提升品质、引领生活，用文化的元素和价值观创造了生机勃勃、活力无限的园区，取得了良好的社会效益和环境效益，通过改造成功实现华丽变身，正如厦大一位教授所说的“通过提升，把城市疮疤 变成亮点，化腐朽为神奇。 ” 三、厦门“三旧”改造实施应更多地借鉴其他城市的成功经验 尽管这几年
9、厦门的房地产经济快速发展，且厦门的“三旧”改造亦曾小试牛刀，取得不少成果，但因推进力度不够，许多领域尚属空白，许多政策和制度的建立尚在酝酿、探索阶段，经验不足。 5“三旧”改造是一项涉及多方利益的重大土地制度改革，在“摸着石头过河”的同时，应更多地借鉴别人的成功经验。广东是国内最早进行“三旧”改造试点的省份，其对政策的制定、机制的完善及具体改造方案的实施都具有丰富的经验，特别是佛山市，创造了许多“三旧”改造的经典神话。有许多方面均值得借鉴，如：一、在政策思路方面，坚持“政府引导、规划引领、属地实施、市场运作、分步推进、各方收益”原则，坚持高水平制定“三旧”改造规划，与土地总体规划、土地利用总体
10、规划相衔接；二、在制度建设和管理方面，重视规范问题，放得开，更要管得紧，做到“两个严格” 、 “四个绝不能” ；三、在实践方面，树立先进典型，以点带面铺开改造工作3.佛山市“三旧”改造的经验总结与制度创新（李志现代物业.建设 2012 年第 11 卷第 8 期）.。因此，应善于学习、善于分析和吸取，把厦门的“三旧”改造推进得更快些，更深入些。让厦门的旧厂房得以重换光彩，让厦门沉睡的闲置土地早日振作起来。 其次，厦门具有深厚的历史渊源和文化传承，厦门的经济发展有着自身的社会、经济、文化和地理背景。因此，在吸取外面成功经验的同时，应立足于厦门，结合地域实际，以厦门的总体规划和发展战略为指导，以厦门的经济、产业、人文、地理等为依托，创造出一条延续厦门历史文化、提升人居环境、突出厦门特色的改造道路。本次政府的实施策略：坚持以政府为主导的前提下， “优先推进工业、仓储国有建设用地的自行改造工作，在积累经验后再逐步推广到旧城镇和旧村庄的改造。 ”就是针对厦门实际非常好的例证。 6
