1、1浅谈房地产开发项目管理【摘要】结合笔者在房地产开发项目管理方面的工作经历，尤其是近几年来经过的房地产项目工程建设准备、建设实施、工程验收、项目交付等过程的开发项目管理实践，通过对开发商项目建设管理的调研，根据房地产开发项目管理实际操作的感受，站在房地产开发商工程管理人员的角度，就房地产项目开发阶段难点进行了探讨，即从开发商的房地产项目开发层面对项目管理进行探讨分析。 【关键词】房地产；项目管理；问题；对策 引言： 在房地产市场日益规范化，消费者更加理性，市场竞争日益激烈的背景下，房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总
2、责。过去的项目管理往往只局限于工程施工过程中的项目管理，其他开发环节则未被重视，因此项目管理带有很大的局限性。现代房地产项目管理机制及项目管理模式包括多方面，房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、利润率水平等方面，显得尤其重要。 1.房地产开发项目管理组织构成 管理总是要通过一定的组织机构来实施完成，开发商为使项目管理工作启动起来，首先必须进行项目管理的组织工作，主要包括选择和任命项目经理，设计和组建项目管理机构。 2项目经理是房产开发主要负责人，在项目管理在过程中，要充分了解项目运行所面临的问题、机会以及期望。在项目运行在前期要对房地产市场全面的
3、调查分析，对自己的决策要有足够在把握和认识，保持时刻应对市场变化在各种状况，保证项目在顺利运行。在项目运行和管理工作中，项目经理要明确每个不同阶段在工作目标，督促项目参与人员对项目运行在安全性、重要性、关键性都要清楚在认识。 整体来看，主要的目标包括有以下：在项目整体完成后所能够达到收益的要求，并且能够合乎质量建造的标准，能够按照实际的建筑要求来进行施工，要检查工程是否在事先批准的财务范围之内，能够判断的几个基准有：控制成本方面工作的完善，进度和效率情况，以及用户满意程度。 目前的经济时代需要知识和专业以及合作多方面因素的综合，才能够实现价值和地位的改善。因此，需要将管理的思维也进一步提高，实
4、现一个新的突破。在后期需要将创新的机制不断引入，实现管理概念的创新和个人利益的维护。团队的目标和个人价值也需要和一些项目内容进行整合完善。需要特别注意划分的内容，避免出现职责的混乱，要明确每一方的责任。这也是项目系统的要求，尽管很多的专业人员都需要参与，但是决策的权利始终还是在一个人手中。要不然会引起很多的效率不平衡情况，也会使得整个的发展出现漏洞。 2.房地产项目管理的重点 2.1 房地产开发项目的计划管理。通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，使项目有序地达到预期3总目标。 2.2 房地产开发项目的组织管理。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根
5、据有关法律法规，建立各种适合本企业的规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。2.3 房地产开发项目的协调管理。沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。 3.房地产开发管理中的重要工作 房地产开发项目管理主要是控制，协调方面的管理。因此项目管理的实施过程是项目管理的核心环节 3.1 对于开发的项目实现决策和管理 不断明确项目的投资和科学性的内容，实施经济计划的完善并采取目标的分类。 3.2 将项目计划管理整合 结合目前公司实际出现的问题和情况，要坚持年制度计划，不断将项目计划作为后
6、期发展的依据和标准，整合实践和发展，将管理的体系不断运筹和协调，突出重点的工作内容，这样才能够使得整个的工作运转拥有一个明确的支撑点。对于部门的工作起到指引的作用并针对于项目计划的主线模式按计划开展等等。 3.3 实施项目目标的过程管理 实施项目过程的时候，主要是根据实际的计划和监控的内容进行。4要确定项目阶段性的考察，并进行合理的指正。 3.4 进行项目成果管理 项目完成后，项目的实际结果和决策目标是否一致，偏差是否合理，项目实施过程中采取措施，调整目标是否合理等。 3.5 注重房地产开发工程的质量管理 因为质量管理是任何企业处于不败之地的重要基础，尤其是房地产开发企业生存与发展的根本。 3
7、.6 项目风险管理 通过风险识别的关键方法及其重要影响因素分析认识项目风险的类型，再利用合适的过程和方法应对房地产开发项目带来的风险。因为房地产开发有着投资规模大， 建设周期长， 开发条件差及涉及面广等一系列特点， 因此它的开发存在着较大风险。通过讨论和分析，以下几个方面的措施能够明显降低和控制项目风险产生的机会。 4.解决房地产项目开发中问题的对策 4.1 加强项目的前期决策， 提高决策的准确性 由于房地产项目具有投资额大、涉及面广、开发周期长的特点， 所以房地产开发前期决策的准确性对后期项目的成功与否有着决定性的作用， 而这一环节是很多国内房地产企业运作中的薄弱环节。许多房地产开发项目的失
8、败并不是因为一些偶然的因素造成的， 而是在项目投资决策时就注定没有市场， 注定要失败。因此， 房地产开发企业要保证项目的成功开发， 应采用科学的、系统的决策模式以提高投资决策的科学性、准确性。 54.2 降低开发成本， 加强开发项目的竞争能力 由于房屋的销售价硌始终是消费者最为关注的问题， 所以降低房地产的开发成本是提高开发项目竞争能力的重要手段， 是保证项目开发成功的重要渠道之一。首先， 通过合同管理的手段加强项目的开发成本控制， 同时通过引进项目招投标机制选择费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的项目施工单位及监理单位等方式来达到降低项目开发成本的目的。其次， 控制房地产开发成本首先应从项目
9、的规划设计阶段开始。设计阶段对投资的影响程度可达 70% - 90% ， 设计阶段工作水平的高低、质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少， 而且也影响到项目建成投产后的经济效益。 4.3 提高房屋设计水平， 保证项目的开发成功 为保证项目开发成功， 开发企业应提高房屋设计水平， 提高房地产产品的高、新技术含量。在房屋设计、布局时， 强化居住的实用性， 合理利用当地自然资源， 提高产品对市场的适应性， 增强企业产品的市场竞争力， 使房地产企业在市场竞争中处于不败之地。 4.4 将合理的企业品牌打造 房地产的企业品牌效应是非常重要的，因此对于房地产行业的成功也有着至关重要的因素，可能会给企业带来
10、很大的价值。随着社会的不断发展竞争进一步提高了，所以消费者渐渐更加看重品牌，需要在这个过程之中采取合理的品牌建设。 5.结语 近几年随着我国的改革开放和政策的完善，渐渐开始成为了推动国6民经济发展的主要产业。城市化进程之中，房地产的发展也得到了很大的促进，因此有着更加激烈的竞争，需要在这个过程之中不断采取改变，实现完善的过程，保证项目的顺利开发。企业需要选择合适自身模式的开发方式，并且减少投资的风险，进一步提高开发效率，保证企业有着完善的品牌效率，节省成本的基础上加大收益，这样才能够使得企业后期的发展稳定。 参考文献 1乐云.大型工程项目承发包模式分析与思考M：.见：中国建筑学会工程管理分会年会论文集 2003.北京：中国建筑工业出版社，2003，2526
