1、1被征收房屋的物权登记房屋被征收后，所涉及的因所有权转移、灭失引起的登记，一直以来未受到业界的重视，但随着房地产限购调控政策的深入、住房信息联网和登记簿信息利用的日益频繁，被征收或已灭失房屋的登记问题将逐渐凸显。 一、征收后拆除房屋的登记 （一）已灭失房屋的所有权注销登记 房屋被拆除意味着房屋所有权的绝对消灭，它是导致房屋所有权注销登记最直接的原因行为。房屋被拆除后，房屋所有权人应当申请所有权注销登记。但是在城市化建设快速推进的过程中，被征收人得到妥善安置以后，往往不再关心被征收房屋的权属登记问题，而房屋征收单位也没有义务来主动申请房屋所有权注销登记。所以在一个地块上，房屋已拆旧盖新了许久，登
2、记簿上可能仍然记载着已拆除房屋的所有权信息，这种现象是普遍存在的。如果无人申请注销登记，长此以往，登记簿信息将会大量失真，其公示作用将被削弱。 根据物权法第 28 条规定，房屋灭失后，其所有权不需经过登记也已不存在。所以房屋登记机构作为登记簿的管理者，应该尽可能使其记载的信息与房屋物权的真实状态保持一致。就所有权注销登记而言，登记机构可以通过以下几个手段提高登记率。 第一，要注重宣传，提高产权人的登记意识。这种宣传是要抓住时2机的。对于注销登记，普通人还是比较陌生的。而现今正逢国家对房地产市场宏观调控，许多城市实行限购政策，如果登记在名下的已拆除房屋不及时注销，很可能阻碍其再次购房。在这样的宏
3、观环境下，有些人已经能主动申请房屋灭失注销登记，此时舆论如能跟进宣传，让大家意识到注销登记的重要性，了解办理注销登记的依据、流程等细节，一定可以提升人们申请注销登记的主动性，提高此类登记的数量。 第二，可以优化登记流程，采用多种方式办理注销。根据房屋登记办法第 39 条，申请所有权注销登记时，需提交证明房屋所有权消灭的材料，一般来说是“拆迁安置协议”等文书。如果申请人材料齐全，登记机构应当按正常流程办理注销登记。但是有些房屋已拆除多年一直未办理注销登记，等权利人想到申请注销登记时，原“拆迁安置协议”等证明材料已丢失，原拆迁公司也已不存在，无人可以出具该房屋所有权消灭的材料，使得权利人走投无路。
4、在此情况下，笔者认为，可以先由原房屋所有权人提出注销申请，登记机构经实地查看确认该房屋已灭失后，再由该申请人发表放弃房屋所有权的声明，登记机构凭放弃声明办理房屋所有权注销登记。这样办的理由是：1.房屋已灭失，作为物权的所有权已消灭，权利人提出申请，登记机构不能因为其无法提供相关材料而不予登记。2.虽然房屋实体已消灭，但是没有“拆迁安置协议”等证明文书，即不能说明原权利人已经依法得到了合理的补偿。比如该权利人目前可能因为“限购”而申请注销登记，以在别处另购房屋，待其达到目的后，如果追究起登记机构注销登记的依据，登记机构可能承担一定的法律风险。尽管房屋所有权已因房屋拆除而灭失，但是基于房3屋所有权
5、的物上代位权仍存在，如果权利人真的没有得到合理的补偿，只要其还是登记簿记载的房屋所有权人，仍然享有基于该所有权的一切权利。如果登记机构仅凭其申请和房屋已灭失的事实而注销所有权，会使所有权人丧失诉讼主体资格，从而失去最后的救济途径，权利人因此而遭受的损失，登记机构将难辞其咎。若由权利人发表放弃房屋所有权的声明，就可以杜绝一切因所有权人反悔注销登记、或因利害关系人追究基于该房屋所有权的权利义务而引发的后遗症。 第三，可以在申请主体方面做些突破，扩大申请人的范围。根据房屋登记办法第 38 条，申请房屋所有权注销登记的主体，一般应当是房屋所有权人。在手续齐备的情况下，应当尽量由房屋所有权人申请登记，拆
6、迁单位应督促被拆迁人申请注销或在签订安置补偿协议的同时与被拆迁人办理委托手续，由被拆迁人委托拆迁人申请注销登记，以免拆迁后被拆迁人下落不明无法申请注销。然而实践中房屋所有权人主动申请或委托申请注销的很少，且由于拆迁安置时房屋所有权证被拆迁单位收走，所有权人大多无法提交权证，导致资料不齐无法注销。如果可以突破申请主体的限制，在一定条件下由拆迁单位申请注销，则可以妥善解决这一矛盾。一则拆迁单位可以提供房屋被依法征收的依据、所有权人已得到安置的证明等材料；二则拆迁单位可以在拆迁项目完工后，对整个地块上需要注销的房屋统一申请，登记机构只需进行一次实地查看，有利于节约行政成本；三则可以避免极端情况下被拆
7、迁人无理取闹，不配合注销登记，从而影响新建房屋的初始登记。 第四，登记机构可以在有限的范围内谨慎开展依职权注销登记。有4些观点认为，如果房屋灭失后无人申请注销登记，登记机构可以根据物权法28 条直接行使注销登记职能，从而使登记簿信息与现实状态相一致。笔者认为，依职权注销登记是有特定条件的，其风险已在上述第二点中阐述。因此开展依职权注销登记，必须确保几点：1.房屋确已灭失；2.所有权人确已得到相应补偿或有房屋被征收的法律文书；3.登记机构履行了相关的告知义务。 第五，可以在房屋登记簿上注记房屋已灭失的事实。虽然登记机构不能大批量开展依职权注销登记，但实体已灭失、物权已消灭的房屋，应当通过一定的途
8、径予以公示，这才符合物权法28 条的精神。所以，登记机构可以在登记簿上注记房屋已灭失的事实，使其公诸于众，经过一定期限（如 20 年）后，再予以注销，可以确保不产生纠纷。因为登记簿记载了房屋已灭失的事实，就可以认为当事人已经知道或应当知道该情况，如果要行使相关权利，应当在诉讼时效内行使。 （二）已灭失房屋的抵押权注销登记 房屋所有权灭失的，基于其上的抵押权也随之消灭。 担保法第 58条规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产” 。同时， 物权法第 174 条规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被
9、担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。也就是说，抵押标的物灭失后，会有相应的替代物保证债权人的优先受偿权。登记机构要做的就是履行相应的告知义务，在房屋灭失后，通知抵押权人这一事实。这样，抵押物之上的抵5押权就随抵押物的灭失而转变成其他替代物的优先受偿权。同时，登记机构应告知权利人在一定的期限内申请抵押权注销登记，权利人怠于申请的，登记机构可以依职权予以注销。 二、征收后不拆除房屋的登记 （一）保留房屋的转移登记 有些房屋被征收后并不拆除，而是予以保留并改造成诸如历史文化街区、特色古街等文化综合体，房屋所有权转移至特定的开发建设或管理者。在这一过程中，房屋所有权经历了
10、两次转移，一是由原所有权人转移至国家，二是由国家转移至受让人。办理此类转移登记，实践中的困惑是，是否要像一般的转移登记一样依次办理两道登记？是否每道登记都要双方申请？对于这个问题，相关法律法规并未给予明确规定。笔者认为，此类情形可办理一道转移登记，并直接由房屋所有权受让人单方申请；房屋自然状况有变化的，如古建筑修复翻新涉及翻、改、扩建的，亦可凭相关材料一并申请登记。 像这类征收后予以保留的房屋，其最初的征收目的大多就是为了把房屋转移给特定的主体作特殊利用。因此房屋征收后不必经历两道转移登记而直接登记为受让人，是符合房屋征收目的的，也有利于节约行政成本。当然，直接登记为受让人的前提必须是该受让人
11、已经依法取得土地使用权。而且合并为一道登记的同时须收取两次转移的依据，如房屋被依法征收的文件和划拨、调拨房屋或转让房屋所有权的材料等。 至于可由受让方单方申请登记，可从以下三方面来分析。 1.房屋征收是政府行政行为，根据物权法第 28 条规定，房屋一6经依法征收，所有权即转移至国家，该物权变动不经登记亦已生效，更无需转让方配合。 2.从“房屋征收补偿协议”签订的主体、签订的依据和目的、合同的内容、是否享有行政优益权来分析， “房屋征收补偿协议”属于行政合同的范畴。房屋征收部门签订征收补偿协议，是一种具体行政行为，而被征收人不履行征收补偿协议约定时，房屋征收部门却无法根据行政诉讼法第 2 条提起
12、行政诉讼。又由于我国不动产登记立法的空白，目前也无登记请求权的具体规定。所以目前尚无法律依据要求被征收人配合转移登记。 3.虽然房屋登记办法第 12 条并未直接明确房屋征收可以单方申请登记，但我们发现，房屋登记单方申请主要适用于非因法律行为产生的物权变动。 房屋登记办法释义中大体将其归纳为四类，其中一类是基于事实行为而引起的物权变动，如合法建造、拆除房屋，房屋灭失，权利人放弃权利等；还有一类就是经过国家公权力确认的物权变动，包括司法行为和政府行政行为，房屋征收行为显然包含其中。 （二）保留房屋的初始登记 以上所述转移登记的房屋，适用于原先登记过的被征收房产，至于被征收前从未登记过的房屋，如被征收后予以保留的，应当凭相关征收文件以及土地、规划、消防验收、竣工验收等证明，办理初始登记，房屋修复等涉及翻、改、扩建的，亦可凭相关材料一并申请登记。 参考文献： 1.陈亚菁.房屋注销登记应注意的法律问题.中国房地产.2012.3 72.黄东斌.征收补偿协议法律适用的困境与司法救济.中国房地产.2012.11 马志刚/责任编辑
