1、1解决房屋建筑面积测量问题的对策探讨摘要：房屋面积的测量工作是房地产税费的征收、城镇规划和建设的重要依据，是一项当之无愧的技术性强、要求度高、服务于消费者切身利益的重要工作。本文介绍了房地产测绘的目的和房屋建筑测量面积的内容，探讨了房屋建筑面积测量对策。 关键词：房屋建筑面积测量目的内容对策 中图分类号：G267 文献标识码：A 文章编号： 现在有不少购房人对所购房屋的建筑面积、层高、层次、结构等因素愈加关注。特别是市场民在购买期房时，由于那时候房屋还没有建好，购房合同上注的面积也是预估的面积，所以很多人在买到房子以后，总会感觉到房子的实际面积与当初在图纸上了解的不一致，从而产生许多疑虑。下面
2、，就房屋建筑面积及分摊联系工作中的实际操作再作一番详细的解释。 一、房地产测绘的目的 房地产测量单位受政府或房屋权利相关当事人的委托从事房地产测量活动。房地产测量主要为委托人或相关人提供所需的图件、数据、资料和相关信息。其目的，第一是为房地产管理包括产权户籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。第二是为城市规2划，城市建设（如基础设施、地下管网、通讯线路、环境保护）等提供基础数据和资料。 二、房屋建筑测量面积的内容 房地产测量包括房地产平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测量、房地产
3、变更测量、房地产成果资料的检查与验收等。 在以上诸多内容中，最重要的是房地产调查。这项工作必须做精做细，通过调查弄清哪些是套内面积，哪些是共有面积。哪些共有面积要一栋楼各户按比例分摊，哪些共有面积要一个单元各户按比例分摊，哪些共有面积要一个单元同一层各户按比例分摊，哪些共有面积不能分摊给各产权户等。这样最后测量计算出来的产权面积才能真实、准确、合理，才能保证产权人的合法权益。 1、房地产有关面积 （1）房屋建筑面积 房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高 2.20 米以上的永久性建筑。 （2）房屋产权面积 产权人依法拥有房屋
4、所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由登记部门登记确权认定。 （3）房屋套内建筑面积 房屋套门范围内由单户产权人占有和使用的建筑面积。含套内阳台3面积。 （4）房屋共有（公用）建筑面积 建筑物内由多户产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括可分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。房屋的滴水檐、与室内不通的飘台、无顶盖的阳台、车棚、库等层高低于 2.2 米的建筑都不能计入房地产的建筑面积。 2、房地产建筑面积的确定 房地产测量，最终的结果是确定一个单位主体房地产的建筑面积，一个单位主体的建筑面积等于房屋的套内建筑面积加上应分摊的共有建筑面积。 （1）套内房屋的建筑面积是由套内房屋的使用面积、
5、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成（未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计入房屋套内建筑面积） 。 （2）可分摊的共有建筑面积一般为：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、门廊、门斗、通道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及其它在功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。 三、房屋建筑面积测量对策探讨 1、测量精度要求 （1）边长测量的精度要求 如果房屋面积测量无显著的系统误差，随机误差占主导地位，即边4长测量误差与房屋面积误差都服从正态分布，则可推出边长测量的精度标准，不同面积的房屋各级面积精度的
6、限差于（表一）种： （表一） （2）房屋边长、层高多次测量的限差规定 多次测量边长、层高结果较差绝对值应满足：|D|（或|H|）0.005D（或 H） （D、H 为实测值，小于 10 米按 10 米计） 。 实测边长与经批准的图纸设计尺寸较差绝对值满足下式要求时，可认为实际房屋边长与设计值相符（其中 D 为实测边长，以米为单位）:|D|0.03 米（D10 米时） ；|D|0.003D （10 米D30 米时） ；|D|0.10 米 （D30 米时） 。 （3）面积测量的精度要求 由于房屋建筑面积测量的精密度受到不同区域中的经济、技术发展水平以及房屋建筑自身的条件影响限制，当前国家现行的GB/
7、l7986.12000 国家标准房产测量规范中，将对房产建筑的面积精密度划分为三个等级，详（见表二）： （表二） 2、建筑面积计算的方法 （1）施工设计图房屋面积计算 一般来说，对于房屋建筑面积的测量有两种，一种是根据图纸测量，另外一种是根据房屋的实地勘测测量，本文先从施工图纸的计算方法来5介绍。首先，测算工作人员在依据房屋建筑施工图纸来计算建筑物面积时，应先从房屋对应边进行校核，对分段边长之和与总长度进行较核，若测量出校核数据不符时，应把施工图纸立即返回工程建设单位进行修整。对于已竣工且有施工图纸的房屋建筑，若在实测中，边长与图纸边长之差绝对值满足限差规定时，则该房屋的边长可采用建筑施工图上
8、标注的尺寸。房屋的拐角无特殊注明或说明的，一律视为直角，其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积。 （2）房屋面积的实地测量 在马克思主义哲学原理中，我们得知实践不仅是检验真理的标准，而且是唯一的标准。因此，对于房屋的实地测量是目前房屋测量中使用最普遍且精算度最准确的测算方法。在实地测量中，实地量距法和坐标解析法是最为常见的计算方法。但在实地测量中，也要讲究因地制宜，不能多种方法混为一谈，如：当测算面积100m2 时，实地量距法比坐标解析法的精度要高；而又当测算面积100m2 时，实地量距法比坐标解析法的精度要稍低。所以，我们在面积测算中，使用了实地量距法与坐标解析法结合的办法。对于边长不超过一个
9、尺段的房屋，实地测量每一条边，平差后计算房屋建筑面积；反之，可采用全站仪实测坐标后计算相应总边长值。 （3）房屋层高测量 在房屋建筑面积竣工测量时，必须对测绘项目的标准层、架空层、结构转换层、夹层、地下室层、半地下室层、架空层等进行层高测量。当建筑物设计层高2.10m 或2.30m，可只测量一个层高值；当设计层6高在2.10m 和2.30m 之间范围时，应在不同位置测量 3 个以上层高值取平均值作为实测层高值，层高测量取位至 0.01 米。 3、房屋实地测量应注意的问题 （1）建筑物外墙（含山墙）内侧为公用建筑面积时，该段墙体不取半外墙，公用建筑面积的边长量取至墙体外侧。建筑物外墙（含山墙）内
10、侧为套内建筑面积时，套内建筑面积的边长应包含半墙厚度。建筑物墙体外侧为架空空间时，该段墙体视为外墙。分户建筑面积套内之间的共墙、套内与公用建筑面积间的共墙、公用建筑面积之间的共墙，均以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用建筑面积的边长。 （2）当一间（单元）房屋或房屋的屋顶或墙体为向内倾斜的斜面，并分成层高在2.20m 和2.2m 两部分时，应分别测量两部分的边长数值。 （3）实测房屋外墙的边长时，除记录包含外墙装饰贴面厚度的总长外，还应现场记录装饰贴面厚度，装饰贴面厚度应根据现场具体情况尽可能实测。 参考文献： 1 王伟庆,胡晓东.房产面积测算若干问题分析J. 中国高新技术企业. 2008(20) 2 王成.第十一讲:房屋建筑面积的测算和共有面积的分摊J. 中国标准化. 2007(11) 3 张宏艳.浅议房屋面积的测量方法J. 黑龙江科技信息. 2009(16) 7
