1、1论内部控制制度在房地产企业成本控制方面的应用摘要：文章结合我国房地产企业面临的生态环境，从组织结构控制、授权批准控制、会计记录控制、职工素质控制、预算控制、风险控制六方面展开分析，探讨内部控制制度应用于企业成本控制的作用和举措，指出内部控制制度可以达到降低成本和防控风险的目的，对房地产企业的健康发展具有重要意义。 关键词：内部控制；房地产企业；成本控制 自美国次贷危机以来，我国的房地产行业逐渐对世界经济形势的变迁有了新的警惕。由于在现阶段的我国对于尚未成熟的金融市场有着较为严格的监管，加之我国房地产市场的主要需求都来自内部需求，故对于我国而言，房地产行业在后危机时代所受到的影响主要来自我国金
2、融市场监管的进一步加强。但更值得我们注意的是，近年来房地产企业的数量有快速膨胀的趋势，在这种不尽合理的扩张背后是一个整体行业可能面临较长时间的调整预期。在这种大背景下，房地产行业企业所面临的内部控制问题将会更为凸显，而抓住此次契机对企业内部控制制度体系进行适当的调整或者重建，是行业企业立于不败之地的明智选择。 一、房地产企业的健康发展需要建立内部控制制度 广义的讲，内部控制的实质是一种在相互制约机制，在社会单元的各项经济活动当中，它细化分工了相关人员的责任，建立了互相监督的工作体制。伴随着经济的不断发展，内部控制制度经历着从无到有、由2简易到复杂的发展变化，但其核心目的离不开改善经营管理和提高
3、经济效益的范畴。最早的内部控制制度的建立以及由此展开的控制工作，其主要强调了管理体制中财与物相互分离、手续与流程的严格强化以及附属的常规与非常规的审核控制，从而达到保证经济单位的资产不流失、使会计信息更准确等目的。伴随经济的不断发展与现代企业制度的日趋完善，目前学者们对于内部控制的理解更加深刻与全面，已形成了包含多方面协调的综合管理机制。 对于竞争日趋激烈、环境背景日趋复杂以及生存难度不断加大的房地产企业来讲，内部控制是增强企业市场竞争力的重要手段，也只有对内部控制的充分重视，才能保证房地产企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。 1.内部控制制度的完善，可以规范房地产企业的运作方式，为企业保持长
4、远健康发展提供保障。房地产企业的先期投资相对高额，从这个意义上来讲存在较大的投资风险。房地产企业实施高效严格的内部控制程序，能够及早发现并且解决工作当中凸显的各种问题，促进企业良性发展。 2.建立健全的房地产企业内部控制制度，能够确保企业资产的安全，促使企业平稳发展。笔者认为，首当其冲受到健全内控制度约束的是会计核算，为保证会计信息的真实有效，需要合理的控制制约。这与会计工作的特殊性有很大关系，在我国房地产企业的实际工作中，缺乏内部控制治理的企业出现会计造假现象的情形层出不穷。在日常工作中，会计工作与我们息息相关，因此也是最难以监管的区域之一。 33.完善的内部控制体系的构造，对房地产企业经济
5、效益的不断提高是不可或缺的推动力。这主要是因为，内部控制制度体系的完整性，是房地产企业各个部分能发挥其应有作用的监视器。在内控体制中，各部门的活动都需要在控制监管的框架中完成，这就避免了推诿现象的发生，进而使得各部门的衔接性更佳，总体效率得到提升。 二、完善的内部控制制度有利于房地产企业的成本控制 1.组织结构控制 对于我国目前的房地产企业而言，在组织结构中还存在大量不合理的问题。笔者将这些问题归结为三类主要的情形：第一，房地产企业的上下结构层次较为扁平，结构阶梯单一，这虽然能够在一定程度上减少了下层管理人员的数量，但导致整个决策层还是异常庞大，决策工作繁杂，沟通不畅；第二，在工作职能分配上讲
6、，由于目前存在的集权与分权情况不合理的现状，致使很多部门的员工在工作过程中面临职能定义不清的尴尬局面，导致互相推诿时有发生，工作效率低下；第三，在工作任务分配过程中，经常脱离流程与工作制度安排，出现主观化与组织流程繁杂化的问题，使任务没有得到及时有效的分配。 目前的这种组织结构，在运作时间上相对较长，这是由于业务活动需要流经的部门过多造成的，并且导致了交易成本的不合意虚高。另一个问题涉及信息的有效传递：由于部门之间的不合理配置与协调度不够，使得信息在各个部门之间上下左右的传递缺乏通常的渠道，就如同一个个的筛选器一般，在信息的不良传导渠道中，关系企业经营发展前途的重要信息传递可能发生偏误，更常见
7、的是出现信息滞后与信息的部分丢4失，这将使得房地产企业的信息成本的增加和风险程度的无谓提高。 组织结构控制的进一步优化，一方面能够使得企业内部纵向交流与沟通的机制更加完善，使得上层领导与下层员工之间能够进行及时有效的沟通，从而确保了信息传递的及时性与真实性，缩减了信息传递过程中的不必要环节与易失真环节，降低了信息不对称造成了无谓成本的增加与无谓风险的承受。另一方面，组织结构控制的进一步优化还能够避免“踢皮球”的部门之间相互推脱责任的现实，而与此同时，在内部控制中遵循的不相容职务相分离的原则，能够是的企业管理人员的权力管束更加有效，制度性的约束减少了问题发生的可能性，在一定程度上降低了监督成本。
8、 2.授权批准控制 事务不分巨细，均由一人审批，领导独揽大权作风在现代房地产企业中依然可见，因此，加强授权批准方面的管控也是房地产企业内部控制治理的重要方面之一。而这种情况容易导致领导掌控了审批权力之后造成整个企业内部的管理监督失衡，控制机制难以有效的发挥制衡作用的不合意结果。相关管理人员，在这种授权批准体制下，更容易造成腐败以及独断专行问题，这一方面会使得企业的经营效率降低，风险成本不必要升高，企业整体利益受损，另一方面会导致企业的经济发展路径出现错误的偏离，企业意愿的工作目标往往是以企业或股东的权益最大化，而授权内部控制制度的确实却可能使得个人利益成为企业实际发展过程中追逐的目标，这种形态
9、必然要产生难以挽回的损失。 因此，我们应该严格遵循授权审批程序的工作原则，对于享有独断审批专权的5个别管理人员进行权力职责的重新分配。要在关键问题上做到执行与监管的有效分离，更要防止裙带关系影响正常决策工作的进行，避免权利集中在某个人手中或某一部分互相利益牵涉的集团身上。 3.会计记录控制 在房地产企业运营过程中，准确翔实，注重真实性与及时性的会计核算记录显得尤为重要。对于会计准确记录的房地产公司，其在工作流程中所造成的花费与收益情况都将得到真是的反应，这将能够有效减少不必要的支出，防止部分工作人员利用职务之便进行暗箱操作，尤其能够防止部分握有权力的人进行企业资产的挪用与变相买卖，贪污挪用公款
10、的现象，避免了人为造成的不必要的企业利益损失。 加强会计记录的控制工作应该贯穿在房地产公司业务的始终。会计记录控制的最有效手段是原始凭证的严格管理。原始凭证的管理要确保准确和及时，要在相关工程完成之前对原始凭证做细致严格的梳理。与此同时，对于原始记录的细致程度要提出更高的要求，避免出现打擦边球的现象，要细致管理原始凭证上所记载的明细情况，对于缺乏明细的凭证要更加严格审核，做好备案工作。 4.职工素质控制 高素质人才的去留往往是决定一个企业成功与否的关键。在市场竞争日渐激烈的房地产行业，有技术有能力的人才更是企业立于不败之地的必需品。只有注重加强员工的素质培养，才能使得企业运作过程中效率水平不断
11、提升，也间接节约了企业运作的成本。这需要房地产企业在与员工签订相应的劳动合同之时，对于相关问题的协商应该严谨而细致，6做到奖罚分明。与此同时，要积极改善劳动组织，要坚持按劳分配原则，要将员工的工作业绩与员工的收入与福利紧密挂钩，从而能够充分调动职工的积极性。要充分挖掘高素质、有活力的员工的经验性与创造性，积极开展技术革新，对技术改造增加注意力。通过多方协调，早日采用先进的生产技术以及生产工艺，并通过培训等方式加快提高员工在相关岗位上操作熟练程度，将原本素质不高的人员队伍打造成适合公司长远发展，为企业带来长远利益的高素质人员，并注重大力挖掘员工的创造性。 5.财务预算控制 在房地产企业内部控制活
12、动中，对于预算控制的制度规范应先从预算编制谈起。在进行预算编制过程中，要注重听取专业技术人员的相关建议，这些人员包括预算工程人员、财务工作人员以及材料与劳动力工作人员等。在工程预算编制完成之后，应当对财务相关人员提前周知，这将能够在以后的财务核算工作中起到不可缺少的积极作用。 预算的执行过程中也需要做好严格的内部控制工作。在相关工程款项的支付过程中，应该遵循相关规定与流程。要清楚认识到，任何不合意的资金支付行为，都会造成成本管理在一定程度上的无序与失控。所以，应在遵循信息流在先，支付资金流在后的主要原则，在填写单据时做到明确翔实，便于成本会计进行相应的核对。 6.经营风险控制 从风险管理理论的
13、角度出发，严格的公司内部治理制度的建立，可以大力降低操作风险，减少由于个别员工的失误或缺乏监管导致的整个7企业的大量损失。在企业治理的历史上，由于人员操作风险导致的大企业大集团的破产案例数不胜数。而对于房地产企业而言，由于其面临的国内国际背景错综复杂，而企业运作过程中资金需求大、资金占用量大、资金占用时间较长，这都使得房地产企业的操作风险将会造成无可估量的损失。因此，加强各方面的协调控制，畅通信息程度，加强相互制约，完善内控制度，对于控制企业风险的意义相当重要。 三、结语 成本控制在现阶段的房地产企业中发挥着尤为重要的作用。通过内部控制制度的建立和完善，在组织结构控制、授权批准控制、会计记录控制、职工素质控制、预算控制、风险控制六大方面注重协调，全面降低企业成本费用与风险水平，确保房地产企业在现代市场竞争中充满活力。 参考文献： 1冉婕.房地产企业项目成本控制探析J.当代经济，2011（8）. 2唐丽春.试析新形势下房地产企业成本控制J.商业时代，2012（15）. 3田依鑫.关于我国房地产企业内部控制问题的探讨J.中国高新技术企业，2009（1）. 4杨磊.试论加强房地产企业内部控制的对策J.科技信息，2010（26）. （作者单位：厦门经济特区房地产开发集团有限公司）
