1、1论房地产建设项目的前期造价控制与管理【摘 要】在我国大多数房地产建设项目的造价管理与控制活动中，往往将主要精力放在项目建设阶段和后期的工程决算阶段，对决策、设计、招投标等前期阶段的造价控制则不够重视，在很大程度上影响了工程造价管理的整体质量。对此，本文在分析房地产建设项目前期造价控制与管理的重要意义的基础上，重点就前期造价管理中存在的问题与改进对策进行重点研究。 【关键词】房地产；工程项目；造价管理；前期造价控制 引言 在传统的工程造价管理模式下，房地产建设项目主要是将工程造价的重点放在了房地产建设项目的实施阶段，认为只要控制住了工程施工中的人力、物力、财力支出就能实现良好的工程造价控制效果
2、，这显然是不合理的。相关统计资料表明，房地产建设项目在决策阶段和设计阶段对工程造价的影响占到 60%80%。因此房地产建设项目在造价管理中必须树立前期造价控制的现代化思想，在决策、设计、招投标等环节严格把关，这样才可以实现事半功倍的效果。 1、房地产建设项目前期造价控制与管理的重要性 房地产建设项目的前期工程造价控制与管理对房地产投资决策起着重要作用，房地产工程项目的造价管理工作应当贯穿于项目建设的全过程，在各个阶段都采取有针对性的控制措施。其中，房地产建设项目前2期造价控制与管理的重要性主要表现：前期工程决策的合理性是对工程造价进行有效控制与管理的前提，因为房地产建设前面在前期的一项重要工作
3、就是项目决策，只有对房地产建设项目进行科学的决策，制定最优化的投资建设方案，才能保证房地产建设项目在实施过程中的资源配置效率，提高工程造价管理的有效性；房地产建设项目前期决策的内容在一定程度上决定了工程造价的基础，例如，房地产建设项目的建设地点、建设标准、建设规模、施工技术、施工工艺、施工材料和施工设备等的选用，都会对工程造价产生重要影响；房地产建设项目前期工作的深度以及投资估算的准确性，会在一定程度上影响到工程造价管理的结果。如设计概算、投资估算、施工预算等的工作质量，将会对工程造价控制目标的实现产生重要的影响。 2、房地产建设项目前期造价控制与管理中存在的主要问题 2.1 决策阶段存在的问
4、题 首先，很多房地产建设项目的投资者缺乏决策阶段工程造价控制的意识，这是因为在房地产投资过热的社会背景下，很多房地产公司的领导者都是从其他行业转型而来，缺乏对工程开发与管理的深入认识，不具备全过程工程造价管理的意识，导致企业上下对决策阶段的工程造价管理不够重视；其次，决策阶段的工程造价控制作为房地产开发项目造价控制的源头和重点，需要在投资前进行科学的分析和论证，但是很多房地产项目都没有对投资回报率和财务经济评价等内容进行科学的测算和分析论证，容易导致决算超预算、预算超概算等问题的出现；再次，很多房地产企业缺乏专业的工程造价管理人才，在决策阶段的造价控制3往往是凭经验行事，导致投资决策缺乏前瞻性
5、和合理性，这也在一定程度上影响了工程造价管理的质量。 2.2 设计阶段存在的问题 对于房地产建设项目而言，在设计阶段主要涉及初步设计、技术设计和施工图设计等三方面的内容，设计阶段是工程造价管理与控制的重中之重，因为设计上的缺陷或疏漏往往会带来设计变更等问题，进而对施工进度和工程造价产生不利影响。例如，有的工程设计单位以及人员出于对设计安全、质量等方面的考虑，在设计上过于保守，施工图的设计反而缺乏深度，在施工时便会暴露出很多设计缺陷，加上很多企业对限额设计不够重视，存在重技术、轻经济，边设计、边施工等不合理的现象，导致设计概算失去了原有的职能和作用，难以实现良好的工程造价控制效果。 2.3 招投
6、标阶段存在的问题 房地产建筑项目的复杂性、长期性和高投入决定了工程造价管理机构会出现多部门、多交叉的特点。但是，在我国现行的房地产市场机制下，招投标市场的法律机制还不够健全，使得很多企业为了能够顺利中标，不是依靠自身的专业能力，而是通过找关系、走后门等不正当竞争手段，这容易造成招标方与投标方，投标方与发包方之间相互串通围标、串标等违规行为，有的甚至不惜以压低工程质量为前提，刻意压低工程造价，这显然不利于工程造价管理的有效控制。 3、房地产建设项目前期造价控制与管理的有效对策 3.1 决策阶段的造价控制 4投资决策对于一个房地产建设项目来说，是最重大的决策之一，直接决定着项目的成败和投资效果的好
7、坏，会对项目的工程造价管理与控制产生深远的影响。因此，在决策阶段的造价控制，必须在前期加强市场调研，了解、把握现有和潜在的市场需求，对房地产市场的供求状况进行科学的预测，确保调研工作的有效性。同时，要结合项目自身建设的特点，在综合考虑技术因素、市场因素、环境因素的基础上，对房地产建设项目的建设标准、建设规模等进行合理定位。此外，还应当对投资估算进行合理编制，重视对经济效益的分析，投资估算应确保不缺项、不漏项，经济效益分析应针对具体项目特点进行分析，做到定量分析与定性分析结合，静态分析和动态分析结合。 3.2 设计阶段的造价控制 设计阶段的造价控制作为整个房地产项目工程造价控制的重要组成部分，虽
8、然设计费用只占到建设工程费用的 1.5%左右，但是设计结果对工程造价的影响程度通常会在 75%以上，科学合理的设计对工程造价的节约是非常显著的。首先，房地产建设项目一定要选择有资质、有能力、设计经验丰富的单位，在对设计方案进行竞选时，要按照经济、适用、美观的原则，结合项目设计结构合理、技术先进、节能减排等方面的要求，对设计方案的优劣进行综合评定；其次，要运用价值工程理论对设计方案进行不断优化，选取技术先进、经济合理的最佳设计方案；再次，要积极推行限额设计，将房地产建设项目的工程造价控制在合理的水平上。 3.3 招投标阶段的造价控制 5对于房地产建设项目而言，项目招标一般会涉及到工程设备招标、施
9、工单位招标和材料采购招标等内容，对于房地产开发商来说，一定要坚持公平、公开、公正、诚信的原则，在招标过程中要加强对投标单位资质的审查，对投标单位的实际财务状况、施工经验、技术能力、管理水平、履约能力等因素进行评价，选择最优质的单位。同时，要做好招标文件的编制工作，对投标人资格标准、评标标准、投标报价要求、合同的主要条款等内容进行明确。此外，还应当做好合同签订工作，认识到合同手段在工程造价管理中的重要性。 4、结语 对于房地产建设项目而言，工程造价管理的重要性不言而喻，所以工程造价管理部门一定要树立全过程控制和全方位管理的造价管理观念，加大在项目前期决策、设计和招投标等阶段的控制力度，做到事前控
10、制与事中控制、事后控制的有效结合，将各种可能影响工程造价管理水平的因素消除在萌芽状态，进而实现投资省、质量好、经济效益高的工程造价管理效果。 参考文献： 1胡淼. 探讨工程造价管理在房地产开发中的作用J. 中国房地产业：理论版， 2012， （8）： 54. 2王泽芳， 宋胭脂. 房地产建筑工程项目的造价与控制基于项目成本与工程质量的关系J. 现代企业文化， 2012， （17）： 118. 3柳红. 浅析当代房地产工程造价管理与控制 J. 商情， 2012， 6（39）： 61-62. 4林洁， 康媛媛， 全利. 论房地产建设项目的造价控制与管理J.企业导报， 2012， （18）： 41-42.
