1、1论老旧住宅区的现代物业服务【摘要】随着城市的发展，一批早期兴建的、无正规物业管理的住宅小区因管理不善，已逐渐年久失修老化，并暴露出了较为严重的安全隐患。老旧住宅小区的环境质量与新建小区形成了强烈的反差，尤其是与现代化的都市建设的进程已极其不协调。如不加快整治，老旧住宅小区甚至可能会发展成为中国城市改革的一颗“定时炸弹” 。本文针对这些问题提出了相应的对策。 【关键词】 老旧小区；现状 ；问题 ； 中图分类号：F287.8 文献标识码：A 文章编号： 对策物业行业自 20 世纪进入中国大陆，先后经历了先南后北，先城市后县城的分布格局，现在已经由一个襁褓中的婴儿长成了青壮年，期间经历了太多的坎坷
2、；物业行业人员的职业素养及从业素质有了很大的提高，为我国的现代化物业管理工作奠定的良好的基础。 在长期的工作中，老旧住宅物业管理小区存在的很多问题，让我对这一类项目的物业服务工作感触很深。从事物业管理工作 12 年，本人在物业管理服务中发现老旧住宅物业的管理难度颇大，存在问题也比较突出。个人认为，解决这类小区的物业服务问题已刻不容缓。老旧住宅小区甚至可能会发展成为中国城市改革的一颗“定时炸弹” ；如果能有效的解决老旧住宅物业服务中存在的问题，就可以赢得社会效益、经济效益及环境效益，同时也能促进物业管理服务行业更好更快的发展。针对此2问题，我从两个角度从实际工作中做了一个浅显的分析。 一、老旧住
3、宅物业管理存在问题 1、老旧住宅区的物业服务缺乏规划老旧住宅物业管理现状与对策 老旧住宅区基本没有休闲、健身及文化活动场所；没有绿地或绿化严重不足；没有垃圾中转站。所有这些都需要在引入规范物业服务之前先期投资修建，耗资较大。此外，由于老住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，亟需整修，这需要投入大量资金。 2、老旧住宅区的前期整治需要大量资金 老旧住宅区先期整治启动资金部分由企业自筹，这一笔“欠帐”使企业背上沉重的负担。而且由于缺乏足够资金，先期整治不彻底，导致小区设备设施老化破旧问题未能得到根本改观，存在严重管理隐患。因为房屋年代已久，渗漏水问题较严重，所以每次都治标不治本
4、，没过多久又开始漏水，业主就以这个为由拖欠物业服务费，无论物业服务公司作何解释，业主始终不能理解。 3、绝大部分住户缺乏物业服务观念 老旧住宅区少数业主因为从未交过物业服务费，没有物业服务的概念，认为没必要实施物业服务，或对小区是否实行物业服务抱着一种无所谓的态度.如不能正确理解物业服务费，也不知道物业服务到底是什么。在他们心中认为一个小区只要请几个保安、保洁打扫卫生就可以了。所以观念的落后也是一大问题。 4、老住宅区普遍缺乏物业管理用房 由于老住宅区普遍缺乏物业管理用房，不仅给日常管理带来不便，3而且加大了物管企业的成本支出，如在前期规划阶段是没有规划物业用房，物业人员每天来来回回的跑过去工
5、作，增加了工作的难度。如何解决管理用房，已成为接管老住宅区的物业服务企业必须面对的问题之一。5、老旧住宅区的管理成本与物业收费不平衡 物业服务收费标准普遍较低，造成物业服务企业效益不良，甚至出现不同程度的经营亏损。而且老旧住宅小区既无大修资金存储，也无本体维修资金的足量积累，遇到大修或本体维修项目资金无处开支。如物业收费率偏低，业主从来不会主动缴纳物业服务费。如果发生设施设备的故障需要动用维修基金也是一大难点。因为这必须要所有的业主签字才可以动用。 6、各老住宅区在产权性质等方面差异大 房屋年限、业主结构、配套设施方面差异很大，改进和引入物业服务的条件好坏不一。 “收费难”还与“管理难”纠缠在
6、一起。老住宅区的治安、卫生管理难度颇大，往往是管理者投入不少，而住户却很难感到满意。 二、针对老旧住宅物业管理存在问题的对策 很多的地方，由于老旧住宅区的具体情况不一样，所以各自采用的方法存在着很大的差异，主要使用的有以下几种方法： 1、物业管理与社区管理相结合 在推进老旧住宅小区物业服务过程中，有的根据小区的实际情况分类型、分层次推进，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业服务方式。如以社区服务中心为主体的事业型基本物业服务，就充分发挥4街道社区服务中心的作用。在前期保安、保洁人员的招聘中建议也是先与社区方面进行联系。既解决了一部分下岗职工的就业问题，也缓和了小区物业与业主之间的矛盾。
7、2、加强对老旧居住小区的综合整治 动员产权单位、产权人、使用人、物业服务企业共同出资改造居住区环境。在此基础上，通过试点，结合公房出售，摸索经验，建立不同形式的、适合老旧居住区特点的物业服务方式。既让业主住到了满意的房子，也推动了物业管理行业的发展。 3、提高服务质量 让业主能循序渐进的接受物业服务这一新词。例如，员工服务意识、服务态度等方面。只有这样，服务质量才能提高，业主才能满意，企业才能进步。提高员工素质可以从以下几个方面入手，一方面，内部培训。经常开展业务知识、专业知识、服务意识学习活动，整体提高员工的业务水平和服务意识；另一方面，就是从优秀的物业服务公司，请专业知识渊博，实践经验丰富
8、的专家，进行培训，学习优秀物业服务企业的成功经验；最后，引进人才。企业应引进部分专业知识丰富的优秀人才，以补充新鲜血液，提高企业的活力和创新力。既能提高员工的素质又丰富了员工的知识， 对以后奠定了基础。将“业主至上，服务第一”作为一名我们物业服务人员的根本宗旨，竭尽所能做到使业主满意。 4、加强物业服务重要性的宣传，提高全社会对物业服务的认知 物业服务企业应加强与业主之间的沟通及自我宣传，使公众对这新兴行业有正确的认识，令每一位消费者及社会各方面人士都积极地参与，5以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为是否规范。增加物业服务内容透明度的宣传，如对服务项目、服务内容、服务标准都按时在
9、小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道，使业主明明白白的消费。 5、物业服务法律法规的合理使用 当前物业服务中出现的纠纷，涉及物业服务的方方面面。而物业服务法规的不断完善，也使很多纠纷得以解决。通过这些法规，进一步明确了政府部门、物业服务公司和业主各方的责任、权利和义务，消除了争议，是物业服务行业的发展更加顺畅。 6、物业收费的改进 老旧住宅小区在物业收费方面是一大难点。现在最先进也是最合理的方式是收费软件和纸质台账的结合使用。一来减少工作失误，二来应对电脑无法启动或者停电等无法用到收费软件的意外情况。在收费方面，要像有经验的员工多学习，如验钱一定要验两面；慎重收取贴了胶布的钱；切记不能因
10、为是熟人就不验钱。如有发现假币那不仅仅是赔钱的问题，而是职业素养的问题，那也是对工作的不负责。另外有关水电费问题，不能因为业主欠了物业费，就停水停电，或是限制购水购电（每次只允许买很少量的水电，变相的对业主停水停电） ，这样做既违反法律法规的规定，也不符合职业道德规范的要求，对物业费的催收，我们要靠我们的服务水平和我们的服务热情来打动业主，让业主心甘情愿的交费。不管各地采取怎样的物业服务模式，在实际工作中都会遇到很多不6同类型的难题。这些难题直接影响着居民对物业服务工作认可度和物业服务工作的正常运行，并制约着老旧住宅物业的长效管理。但是老旧住宅区的物业服务工作却是势在必行，只是要找到最适合的方法而已。
