1、1造价控制理念贯穿房地产项目全程【摘 要】房地产开发企业要想在激烈的市场竞争下生存或谋求发展，除了拥有先进的技术水平、雄厚的资本之外，还要高度重视对工程项目成本的控制，将建筑工程造价控制在合理的范围和核定的限额以内，达到有效地控制成本、提高企业经济效益的目的。造价控制理念应贯穿于建设工程的决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段和竣工结算阶段全程。科学合理地控制工程造价是取得良好投资效益的前提，本文就工程各阶段实现工程造价控制的必要性及有效措施展开论述。 【关键词】建设工程；全程；造价控制 工程造价控制是房地产项目建设管理工作的重要组成部分，技术先进、经济合理的造价管理是房地产项目提高效益、节省
2、投资、缩短工期的重要保证。我们既要保证建设工程项目的技术功能要求，又要保证工程项目的资金要求。只有对建设项目进度进行全过程监控，采取严密有效的措施合理控制工程造价，房地产企业才能最大程度地实现投资效益和社会效益。 一、投资决策是房地产项目工程造价控制的源头 投资决策对工程造价以及项目建成后的经济效益有着决定性的影响，投资决策正确与否，直接关系到投资效益的好坏和工程造价的高低，决策的正确性是工程造价合理性的前提，决策的内容是决定工程造价的基础。充分做好建设项目的可行性研究，减少决策的盲目性，对建设工程2造价的合理控制十分重要。 要根据总体建设目标，考虑各种建设条件和费用，先制定多种方案、编制计划
3、，再根据方案和计划对可能发生的工程建设项目全过程费用，包括土地成本、前期费用、工程造价、材料价格及管理费用等进行投资估算，编制可行性研究报告。正确处理技术先进与经济合理两者问的辩证统一关系，通过多方案比选，对拟建项目的选址、建设规模、建设标准、施工流程、进度安排和资金落实情况进行可行性分析，确定实施上可行的优选建设方案。 二、设计是房地产项目工程造价控制的灵魂 设计对工程造价的影响程度较高，约占 60-75%，设计质量对工程的建设质量、使用功能、投资回报和工程的效益至关重要，但工程设计人员往往侧重于设计质量与功能，不注重设计对工程造价的影响，有些设计过于保守，设计的安全系数远远超过设计结构要求
4、，由此而造成投资的浪费；设计图有缺陷，导致后期施工受阻造成损失；过度追求功能与标准而导致造价大幅增加。因此，应将设计阶段的工程造价管理作为全过程造价管理中的重点来抓。 在设计实施阶段实行设计方案招标，通过对多种设计方案进行详尽论证优选，运用技术经济方法优选方案。积极推行限额设计，将额定的资金作为设计依据，设计过程充分坚持限额设计原则，对设计规范、设计标准、工程数量、概预算指标等严格控制。造价管理人员在设计过程中应及时对项目投资进行分析对比，能动地影响设计。设计过程中，设计人员和造价管理人员必须密切配合，将安全、适用、经济的设计原则3贯穿设计过程，作好方案的技术经济比较。力求在满足结构要求和功能
5、的前提下，选用技术选进适用、经济合理的设计方案，把造价控制在设定的合理范围之内。 三、工程招投标是房地产项目工程造价控制的前提。 建设工程招投标制度是建设单位控制工程造价的有效手段，通过招投标可以提高建设工程的经济效益，保证建设工程的质量，缩短建设投资回报周期。实行工程招投标制，对降低工程造价，使工程造价得到合理的控制具有非常重要的意义。 招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，严格审查施工单位资质，在招标工作工程招投标阶段，认真编制工程量清单、招标文件和控制价。标底是确定工程施工承包合同价的基础，科学的标底，才能正确地判断投标企业所报价格的合理性和可靠性，才能在评标、定标时做出正
6、确的选择。工程量清单要项目齐全，数量准确，避免造成漏项，准确合理地编制标底，将其控制在合理造价的下限。在合同条款中应明确工期、质量、造价、材料设备供应、工程款支付、竣工验收、质量保证期、违约责任等内容。招标中存在单方拿着许多施工单位的资质来投一个标，或者参加投标的施工单位相互串通，抬高中标价的情况，要采取有力措施防止施工单位串标、围标，利用市场机制，确定适合的发包方式 ，严格报价评审，保证合理低价的优质施工单位中标。 四、施工管理是房地产项目工程造价控制的保障 施工阶段是实行建设工程价值的主要阶段，也是资金投入最大的阶段。要控制工程造价，就要在施工过程中建立完善的制度与流程，合理4配置资源，加
7、强监督和管理，对工程质量、进度进行全面控制，进而对造价进行全面控制。 首先，要严格控制进度计划变更、施工条件变更、设计变更和工程项目变更。图纸本身不完善或使设计深度不够，将导致在施工阶段的设计变更增加，从而导致投资的增加。建设单位与施工单位会同设计单位进行图纸会审，提出修改建议，减少不必要的工序及施工内容，把可能在施工中出现的问题，在图纸会审时解决，避免因设计变更在施工过程中影响工程进度，发生返工现象。防止通过变更设计扩大投资规模、提高设计标准、增加建设内容，使工程结算造价大幅提高。其次，要严格控制现场签证制度，建立完备的工程现场签证手续，重视隐蔽工程签证。对于现场签证，要明确签字责任人和签证
8、权限，做到客观性、准确性、及时性，杜绝事后签证和竣工验收时集中办理签证手续的现象。再次，要与监理配合，严把工程质量关。最后，造价人员要经常深入施工现场，对照图纸查看施工情况，及时掌握现场施工动态，为日后工程结算做好铺垫，变事后被动为事中主动控制。 五、竣工结算是房地产项目工程造价控制的关键 工程竣工结算是工程造价合理确定的重要依据，它反映工程造价的实际结果。一般情况下，经审查的工程结算比编制的工程结算价款相差10%20%左右，在这个阶段强化管理，对控制投入和节约资金起到关键性的作用。 在决算时不能只对图纸和工程变更的进行审核，还要深入现场进行细致认真的核对，了解工程变更内容的具体做法，熟悉工程
9、变更、增减5工程量情况，防止施工单位高估冒算。审查人员必须秉公办事，坚持原则，从严把关，对签证的真实、合理性严格审查，对签证单的内容与设计图纸、定额中所包含的内容重复的项目，以及不合理技术措施增加的费用予以剔除，严格执行合同，严格按计算规则审查工程量，正确套用定额，按规定取费。 工程造价的控制与管理是一个从投资决策到竣工决算的全过程管理，需要造价管理人员与设计、监理、施工等有关各方密切配合，共同把关。通过分析建设管理中各个环节和建设投资中各种影响因素，对工程造价进行动态的跟踪，加强对产建设项目的投资的主动控制，最终实现造价管理工作对建筑投资的合理配置，取得最佳投资效益，进而为房地产企业做大做强，为房地产行业的健康有利发展打下坚实的基础。 参考文献： 1郭靖娟.工程造价管理 2005 北方交通大学出版社 2刘伊生.建设工程全面造价管理 2010 中国建筑工业出版社 3柯洪.工程造价计价与控制 2012 中国计划出版社 作者简介： 张莹，女，山东省烟台市芝罘区，1975 年 6 月，房地产经济师，房地产。
