1、1风险管理在房地产项目建设管理中的运用【摘要】本文主要对房地产项目风险管理的现状、存在的问题进行分析，并介绍了风险管理的具体实施过程，以及指出了风险管理在房地产开发项目过程中的重要程度。本文也适当地给出了一些预防房地产风险管理的措施。 【关键词】房地产项目；风险管理；现状；对策；项目管理 中图分类号：F293.33 文献标识码： A 文章编号： 一、前言 随着我国国民经济的不断发展，以及住房相关制度的不断改革，使得这项综合性、专业性、技术性极强的房地产活动成为了我国国民经济中不可缺少的产业。正是因为房地产项目的大规模、不可移动、长期性等特殊性的存在，使得一些经济、社会、市场环境因素容易影响房地
2、产项目的运行。但是我国并没有重视房地产项目的风险管理，没有选拔专业的人才进行管理，从而导致一些项目受到亏损。因此为了实现规避风险的目的，需要采用科学有效的手段进行管理。 二、国内外房地产项目风险管理研究现状 1、国外房地产项目风险管理研究状况 从 20 世纪上 30 年代起，美国的学者就已经进行风险研究，在房地产建设以及使用过程中探索风险管理。之后出现的风险评价模型实现了方差、标准差对风险的分析，并将其运用到房地产的开发企业中。在进2行房地产投资的风险研究中，主要有两种理论支撑。即房地产周期波动理论、房地产泡沫理论。在周期波动理论中，主要指出了房地产运行周期经过的 5 个阶段，复苏阶段-发展阶
3、段-繁荣阶段-衰退阶段-萧条阶段。而房地产泡沫理论指的是房地产价格在一个连续的交易 过程中陡然涨价，价格严重背离其价值，经济中充满了并不反映物质财富的货币气泡，随着价格暴跌，气泡破灭，使经济从繁荣转向衰退。其发生不可缺少两个条件：一是供求严重失衡，需求远大于供给，这样才会发生价格暴跌；二是投机交易气氛过浓。 2、我国房地产投资风险研究状况 由于计划经济对我国造成的影响，使得我国较晚对风险进行研究，而房地产的风险管理研究也仅仅是刚刚起步。在 20 世纪 80 年代初，我国引入了许多美国的风险管理与决策理论，其文献内容较为分散，没有很强的系统性，主要是系统工程和决策分析方面的期刊、杂志和书籍。我国
4、在这方面的研究成果主要是借鉴国外经验。且在改革开放前及开放后较长的时间内，我国实施了福利分房制度，这是一项低风险的投资活动。因此我国对风险管理研究的工作较为滞后。在房地产周期波动理论中，中国台湾的陈秋锄分析了对房屋建设造成影响的各项因素，并用台湾房地产的具体实例进行证明，最后得出了房地产循环波动周期；对于房地产泡理论，主要形成表层、内层、外部三项房地产景气指标体系。我国在研究、应用房地产泡沫理论的过程中，进行了大量的工作，设置了房地产监测预警指数。 三、房地产项目风险管理的基本理论 31、房地产项目风险管理的基本理论 作为研究房地产开发过程中风险发生规律和风险控制技术管理的学科，房地产项目风险
5、管理能够有效地利用各种风险管理技术，控制房地产项目的风险实施以及处理风险所带来的影响，从而在最大限度内减少成本的流失并达到一定的安全保障。在进行一项项目的决策前，需要辨识、分析、评价风险内容，并不断修改控制方案，最后制定合理有效的实施方案，从而达到有效地进行风险管理的目的。 2、房地产项目风险管理的过程 为了实现科学合理地进行房地产项目的风险管理，需要熟悉风险的产生过程。其具体产生过程为：风险因素-风险事故-损失-风险。房地产项目风险管理作为一项复杂的工程，需要从系统的角度进行管理。主要的实施循环过程：风险规划风险识别风险估计风险评价风险应对风险监控风险规划(如此循环)。 其中风险识别是最重要
6、的实施步骤，只有对房地产开发过程中遇到的风险进行全面地识别，才能够有度地进行风险分析。在这个过程中，必须找出所有对实现风险管理造成一定影响的因素，并将其分类，统计分析出各种风险的产生来源。对于其具体的实施过程，要设置项目管理队伍、风险管理小组、来自公司其他部门的专家、客户、最终使用者、其他项目经理、项目相关方以及外界专家等；在进行风险分析时，需要进行定量以及定性的分析。所谓的定量分析是指将风险出现的概率及其影响进行定量分析，保证风险的社会、经济意义，并对处理过程中造成的费用、影响进行分析。且总体风险的程度也需要进行定量分析。而所4谓的风险定性分析是指将风险发生的可能性、后果的严重性进行收集分析
7、，从而制定对付风险的计划，帮助项目实施人员将计划中的误差进行修正。只有对实施阶段中存在的风险进行具体的分析，比如风险的性质、来源、影响程度等。才能够制定出可靠的实施管理方案。 四、房地产项目风险管理存在的问题 1、国际化水平低 由于我国的房地产行业仍处于发展阶段，投资者往往会忽视对风险的识别和防范，只是单纯的进行利润的追求。与发达国家的先进风险管理过程相比，存在着保守的管理缺陷，且只是出于初期的消化吸收阶段。因为经济全球化的发展，使得国内外的合作日益增加，从而让我国的项目风险管理技术处于不断发展的阶段。 2、法制不健全 在房地产开发项目中，总会缺乏完善的法律法规的管理。其政策的不到位，导致在进
8、行房地产项目的管理中，存在着很大的风险。虽然保险公司在这方面会提供一部分的保障，比如意外、自然灾害方面所造成的损失等，但这种风险转移也只是一部分。 3、风险的预测与处理方式落后 目前我国采取的风险管理理论是 80 年代的工程项目管理办法，由于项目决策者对风险缺少了一定的识别和预测能力，使得处理风险的措施显得略微简单。且大多管理者只是在定性分析中重视，对定量分析的技能过于忽视。 五、房地产项目风险的防范对策 51、通过市场调研，做出科学的投资决策 在房地产企业中，需要设置信息收集与处理部门，进行一定的市场调研，并规划区域及土地情况，对各种项目进行正确的分析，为企业显出科学的投资决策。比如在开发新
9、楼盘时，要掌握竞争对手的实际情况，从而在分析竞争楼盘时，作出与自身企业相符合的竞争策略。这个步骤的作用性是相当大的，它可以为项目取得良好的投资回报率。 2、培育担保市场，发展房地产项目风险管理中介机构 为了进一步规范市场经济以及加强风险意识，需要市场的参与者制定相关的风险管理制度，并利用正确的经济手段进行引导和培养。比如在工程的担保制度中，需要在利用银行作用的基础上，进一步开发利用具有其它担保资格的机构。从而有效地将竞争机制引入市场中，让市场很好的发挥自我调节和和分配资源的能力。 3、项目建设阶段过程控制 房地产企业通过不断的缩减工期，从而获得最大的投资回报率，将项目开发的风险降到最低限度。这
10、个过程的实施需要房地产企业建立一个科学、标准、程序化的开发流程。并合理分析整个建设阶段，对工程的时间、资金进行合理的分配，准确的把握项目的实施。 4、采取有效的措施转移风险 当房地产开发商面临风险时可以采取转移给别人的风险管理模式，主要的风险转移方式有三种：一是保险形式的风险转移，主要是将风险转移给保险公司。二是通过制定合同的方式进行风险的转移，比如房地产企业可以将建设过程中的风险转移到建筑商的身上。三是通过财务责6任的形式转移风险，比如通过一些方式引进一部分资金，将资金的财务责任与他人进行分担。 六、结语 房地产项目风险管理的重要性是不言而喻的，需要在国际市场上重点研究。要重点考虑房地产建设中投资大、周期长、不可重复性的特殊性。在具体实施房地产管理项目时，会遇到很对不确定的因素，需要进行有效的风险管理，企业必须重视建设过程中每个环节。制定符合当前市场的风险管理制度，对各种风险进行有力应对。 参考文献 1 谭术魁.房地产项目管理M.北京：机械工业出版社，2004. 2 沈建明.项目风险管理M.北京：机械工业出版社，2004 3耿翠琴.浅谈工程风险J.山西建筑，2005(10)
