1、1“十八大”后房地产企业如何转型升级【摘要】党的“十八大”是中国的政治和经济重要会议，决定着未来十年的政策方向。目前世界经济形势不明朗，国内经济增长放缓，产业结构调整或者升级势在必然。而房地产市场又是个产品差异化最大的产业，企业的生存环境越来越恶劣、竞争态势越来越激烈，企业一定要根据自身的所具备的资源和能力及时做好转型升级，以适应房地产市场新一轮的竞争。本文主要论述了房地产企业进行转型升级的策略与方向，以供参考。 【关键词】转型；升级；房地产；十八大 房地产经过本轮调控之后，住宅地产的投资回报明显降低，对于未来很长一段时间来讲，即使市场信心得到恢复，无论是投资者还是开发商，将开始向更多细分市场
2、转型将成必然。传统的房地产开发模式占据市场份额和发展趋势在楼市宏观调控中份额在减退，一些新型的地产类型，比如商业地产、综合体、养生养老地产会成为一种新兴的高速发展的力量，成为真正房地产的代名词。房地产企业需寻求一种转型和升级。一、房地产当前市场的判断 “十八大”后房地产市场的宏观调控基调基本仍保持“坚持房地产调控政策不放松”的状态，刚召开的十二届全国人大二次会议表明今后政府对楼市的调控会更加市场化，以往的“限购” 、 “限贷” 、 “限价”对2市场不会再带来新的大冲击，相反由于国内经济下行压力巨大，2014 年要保持经济增长达到 7.5%，这将离不开房地产行业的健康平稳发展，而“三个 1 亿人
3、”的新型城镇化建设给未来房地产行业的发展提供了有力支撑。 我国房地产经历了粗放型发展、规模化发展时期，十八大后将进入混合发展时期。这个时期内，无论各种业态、形态的开发公司都将迎来一种百花齐放的格局，它们将在各自领域内精耕细作，会有很多的企业脱颖而出，届时我国房地产业也将跟上发达国家的步调进入成熟期。所以“十八大”后的房地产市场，是每个企业都会面临机遇的市场，也是转型升级的好时机，房地产业又将迎来了新一轮发展周期。 二、房企的转型升级概念及方向 转型升级不是指一个行业向另一个行业的跨越，而是指为保持和创造企业的核心竞争力，基于自身的优势和发展需要，在产品、服务、管理、技术等方面对现有结构的拓展和
4、提升。就房地产企业转型升级而言，是以产品和服务为转型升级核心的包含诸多要素优化调整的一系列的变化过程。转型并非业务类型的完全转变，而是业务结构向新型业态的更高级阶段，在这一点上，转型和升级是同一个意思。就当前房地产行业发展趋势及行业标竿企业布局领域上分析，目前房地产企业转型方向呈现以下五个方面的特性： 其一是旅游地产。旅游地产指所有与旅游业相关的物业类型，它主要包括三类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、度3假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发
5、展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。据统计万达已斥资 1700 亿元占据国内旅游地产的半壁江山，龙湖、富力、雅居乐也投巨资涉足旅游地产，恒大则二成土地做旅游地产，保利试水中西部旅游地产，我们可以看到房地产龙头企业正随着市场创新的步伐，在旅游地产领域里进行着观念创新和战略创新。 其二是以养老名义跑马圈地成为普遍现象，养老地产是新的转型趋势。国内老龄化的事实及退休年龄延迟引发的争议，正在催生公众对养老问题的担忧，开发商正在试图从这种群体性焦虑中
6、寻找下一块蛋糕。养老地产从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。大型开发商越来越把养老地产视为一种势在必行的战略选择，万科、保利等行业巨头已经开始谨慎试水，养老地产会是今后一个新利润增长点。 其三是后调控时代商业地产的掘起。商业地产，顾名思义，是指作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅
7、房地产、以工业生4产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念，泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。在国家政策的调控之下，房地产的发展俨然进入了下半场的态势。在后调控时代，不管是开发商还是投资者的投资中心逐渐从以前的住宅市场，向商业地产市场转移，商业地产尤其是核心商圈的商业地产势必得到更多的青睐。 其四是城市综合体是未来楼市的新宠。 “城市综合体”就是将城市中的商业、办公
8、、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。在住宅受调控、城市综合体备受客户青睐、能获得更好的投资回报等三重“诱惑”下，越来越多的地产“大鳄”都将眼光放在综合体上。不仅保利、绿地、中铁等大型房地产企业开始了综合体项目的战略布局，一些原本专注住宅的地产企业也开始改变策略，大举进军城市综合体项目，万达、华润更是携旗下品牌向二三线城市复制城市综合体项目，城市综合体将迎来爆发性增长。 其五是布局金融为转型护驾。以星河湾、万科等为代表的一些地产商率先进入创投、保险、银行等金融投资领域，与
9、地产主业形成互动，提供新的融资渠道。 5房地产企业的升级主要表现在经营模式的升级。以往我国房地产的经营模式是先建造房子再销售，今后的经营模式应转变为打造产业，走可持续经营道路，实现从香港模式向美国模式过渡。未来中国房地产业将探索摆脱“类制造业”特性，完成向“服务型”产业过渡的道路；探索中国房地产企业从“开发销售”型企业转变为“经营服务”型企业的道路，实现华丽转身，从低级阶段、幼稚时期走向高级阶段、成熟时期，完成升级。 三、房地产企业转型升级的策略 转型升级不可盲目，要看清行业发展趋势，并结合本企业自身特点和优势，做好战略调整准备，通过转型升级提高企业的核心竞争力和可持续发展能力。 1、清晰合理
10、的转型升级战略 首先要构建一个清晰合理的战略计划作为指导，这对于企业转型升级至关重要，这一点也较多地依靠企业识别内外部机遇与挑战的能力，找到企业价值链中的合适位置切入，制定清晰合理的转型升级战略，并及时有效整合改善流程。 2、实施多元化经营 房地产企业要抓住“十八大”机遇，迎接挑战，依托前瞻性的企业发展战略规划，以提高企业经济运行质量。其一要实施多元化经营战略，在应对市场变化中不断调整经营结构，积极开发主业相关联产业，不断优化新领域与传统领域协调性，加速实现从单一型向综合型、复合型企业转变，为企业生产经营规模攀升和经济效益实现跨越式发展奠定坚实基础。其二要从外延型增长向内涵型增长升级，从低劳动
11、成本支撑向高6技术支撑升级；其三要牢牢把握高质量发展和包容性增长的本质要求，真正实现企业转型升级。 3、优化企业结构、增强企业的核心竞争力 强化企业资源整合，优化企业结构，不断培育企业的核心竞争力，这是房地产企业实现转型升级的关键。目前大部分房地产企业业务结构普遍相对单一、管理基础比较薄弱、经营比较粗放、 “实力派”人才稀缺、“适应性”组织建设进展缓慢及面对宏观调控束用无策等现实问题，房地产企业必须通过改革、创新、调整、提升，来断优化企业结构，重新激发活力，转型升级，从而提高企业核心竞争力。一方面要客观认识到企业当前所处阶段的外部环境和内部环境的特性，继续全面发掘支撑房地产企业平稳较快发展的综
12、合潜力，进一步改革解决“成长的烦恼”问题；另一方面要针对内外变化，强化顶层设计，实现组织再造和管理提升，将产业链转变成价值链。 4、注重集约化管理，科技创新，走可持续发展之路 房地产的特性要求房地产企业在转型升级过程中要坚持“七个方针” ，并要注重集约化管理，提升企业效益和可持续发展能力。坚持区域化经营、专业化发展、精细化管理、标准化运行、信息化驱动、国际化协同、科技产业化推进“七个方针” ，建成企业管理信息化系统，全面提升企业效率，促进项目管理向集约化发展。 房地产企业转型升级要延伸产业链、不断依靠科技进行创新，打造资源节约型、环境友好型、科技创新型、品质安全型企业，建设低碳、绿色、健康的房
13、地产产品，不断增加产品的附加值，逐渐推进企业的转7型升级，完成从住宅建造到住宅制造，从粗放式经营到集约化经营的转变。只有这样，房地产企业才能打破天花板，进入新天地，走可持续发展之路。 5、品牌化运作，提升企业的品牌价值 品牌是一种名称、术语、标记、符号或设计，或是它们的组合运用，其目的是借以辨认某个生产者或某个生产者的产品或服务，并使之与竞争对手的产品和服务区别开来。品牌对于一个企业来说是至关重要的，它是企业参与市场竞争、建立品牌忠诚度、树立企业形象的重要保证。通过品牌的有效传播，可以使品牌为广大消费者和社会公众所认知，使品牌得以迅速发展。同时，品牌的有效传播，还可以实现品牌与目标市场的有效对
14、接，为品牌及产品进占市场、拓展市场奠定宣传基础。 国内房地产经过近十多年的发展，产生了如万科、保利、碧桂园等一批知名企业，企业品牌的树立为这些企业规模的扩张创造了良好的传播条件，也是企业的无形资产，代表了这个企业的形象。在房地产企业的转型升级过程中，要坚持品牌化运作，创品牌，打造自己的品牌，不断提高品牌的价值，并充分利用品牌的价值提升企业的竞争优势。 6、加强风险管控，稳步推进转型升级 目前，房地产市场竞争异常激烈，转型升级路上各种挑战与风险同在。当前的房地产企业存在成本控制意识淡薄、缺乏科学合理的成本管理制度及完善的成本控制奖励机制等问题，存在合同风险、项目运作风险、技术风险、投资决策风险等
15、。房地产企业要强化成本控制和竞争意识，建立并完善成本管理制度及奖惩制度，加强项目各个阶段的成本管8理，克服项目运作中遇到的各种困难，增强企业成本观念和意识，建立科学的风险管控体系，有效的去防范、规避风险。认真总结成本控制经验，保障企业经济效益，使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地，稳步推进转型升级。 7、完善转型升级创新机制，实施信息化管理体系 房地产企业实施转型升级，要创新机制。对人财物资源进行集中协调与管理；大力推行项目标准化管理；建立科学的绩效考核体系，形成严格的管理闭环。充分运用信息化手段，固化全新的管理体系和制度体系，开发基于企业转型升级的管理信息系统，以高企业管理效益，形成“信息化
16、建设和企业管理有机融为一体”的管控模式，实现质量和效益双丰收。房地产企业在加快完成企业原始积累的基础上，要建立融资平台，逐步完善现代企业新的管控体系。 房地产企业转型升级，是一个从传统经济增长函数关系上升为新型经济增长函数关系的过程。传统经济增长函数主要依靠资本、资源和劳动投入，升级版的经济增长函数则是主要依靠体制机制进一步变革和技术进一步创新的新型函数关系。企业转型升级就是要着力通过体制机制创新，激发活力和优势，推动创新，让资本、资源、劳动的投入形成更大的产出，为企业发展提供坚实的保障。 结束语： 房地产企业的转型升力级是市场竞争和宏观调控的必然结果，同时转型升力级过慢也会被市场淘汰。对消费
17、者而言，房地产企业要提供更优良和舒适的产品和服务，对房地产企业而言，则是通过在产品和服务9上融合更多的人文生态要素，满足人们更高的生活需求，保持高度有产品竞争力，以获取更多的收益。 总而言之，房地产企业转型升级，既是系统工程，也是持久之战，同时还是一个渐进的过程。是技术水平、产业结构、产品档次、商业模式、企业声誉等方面的全面升级，是涉及企业生产经营整个体系和各个环节的系统工程。房地产企业必须要完善符合市场经济规律的体制机制，科学统筹，系统规划，循序渐进，切实提高发展质量和效益，建立管理改善和管理提升的长效机制，不断提高管理效率、效益、效能，推进企业综合实力提升，使企业稳步健康发展。 参考文献 1蔡荣鑫.“包容性增长”理念的形成及其政策内涵J. 经济学家.2011（02） 2陈淮.地产?中国：引导我国房地产业健康发展研究M.北京：企业管理出版社.2008 3黄顺英. 我国居民住房支付能力与住房问题研究J. 建筑经济.2010（12）
