1、1中国房地产财富效应地区差异探讨【摘要】作为我国国民经济支柱产业之一的房地产业是一项和财富有着紧密联系的产业，具有极强的创造财富的特点。在房地产业繁荣发展的背景下，研究我国房地产的财富效应和地区差异非常有现实意义。 【关键词】房地产；财富效应；地区差异 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 引言 房地产市场在我国是一个新兴的市场，在房改之后，我国房地产市场取得了飞速的发展，房地产对经济发展的贡献率也越来越高。但是房价的上涨是否对普通百姓有益？在人们对居高不下的房价怨声载道时，高房价到给我们的是否只有巨大的压力？高房价有没有引起人们收入的增加，刺激消费，即产生房地产财富效应?这
2、是目前我国学者需要解决的一个重要的问题。 一、房地产财富效应的概述 1.1 财富效应的定义 财富效应是指居民资产价值的变动对总消费需求的影响，而不仅仅指对有资产者消费需求的影响。从总体上说，财富效应应该包括正负两个方面的效应。在现代社会中，居民所拥有的房地产是其全部资产的一个重要组成部分，而且房地产能带动金融、保险、社会资本等一系列相关行业发展，其与财富有着天生的紧密联系，具有极强的创造财富特点，2因此，对房地产财富效应进行研究具有重要的现实意义。 1.2 房地产财富效应分析 1.2.1 消费效应 房地产是居民所拥有的全部资产中的重要组成本部分，在居民家庭财富中占据较大的比重。房地产价格的上涨
3、会给房地产所有者的财富总量带来明显的增加，房地长所有者的财富增加就自然会激起其消费欲望，增加当期消费；而且，房地产价格上涨，房地产所有者通过出售、出租房地产或抵押贷款等方式实现房地产的收益，可以在很大程度上增加其收入，一旦收入增加，其消费欲望就会加大，从而引起消费的增加，最后时限财富效应。 1.2.2 收入效应 房地产价格的上涨会增加房地产所有者的收入，增加其财富；但从房地产承租的角度来看，房地产价格的上涨引起房地产租金的上涨，承租者就需要付出更多的费用来租房，这就在一定程度上减少了承租者的收入，因此，从这方面来说，房地产价格的上涨，对承租者来说是存在负的的收入效应和财富效应。 1.2.3 替
4、代效应 对计划买房的消费者来说，房地产价格的上涨对其买房计划是非常不利的。在预算一定的情况下，一旦房地产价格的上涨，买房者就需要减少其它物品的消费支出，节省资金来购买价格上涨后的房屋或者购买面积较小的房屋，因此，房地产价格的上涨对将要购房的消费者来说，存在负的替代效应。消费者通过减少其他的消费支出来维持购买原计划3购房效用水平，从而带来负的的财富效应。 1.2.4 流动性的约束效应 流动性约束效应主要指居民因为资金短缺，需要从外部获得资金来弥补需求不足，流动性约束是在当消费者预期未来会有高收入，但不能借钱支持现期消费时产生的。房地产财富效应受到流动性约束效应的影响。居民出售房地产和利用拥有的房
5、地产进行消费借贷融资能力都会受到金融市场的影响，一般来说，金融市场的发展程度越高，居民出售房地产越容易和利用房地产进行借贷的能力就越强。在房地产价格上升的情况下，消费者所拥有的房地产就会升值，消费者就可以利用升值的住房申请更多的贷款，从而获得更大的流动性，此时，会给消费者带来财富效应；房地产价格下跌，银行会对住房价格进行重估，要求住房者提供新的信用担保，此时，就降低了流动性，存在负的财富效应。 二、研究中国房地产财富效应地区的现实意义 房地产市场是一个特殊的市场，其地域性差距非常明显，房地产财富效应中的消费效应、收入效应、替代效应和流动性约束效应都会在不同的社会环境、不同的时期和不同的收入水平
6、下影响消费的方向和程度，但其影响力是不确定的。由于社会和历史因素，我国的房地产市场和西方国家的差异很大，我国房地产市场市场化时间不长、二元市场体制的存在、房地产市场的非理性增长、我国住房资产的流动性还不高、财富的增长影响人们消费的预期等等因素都会对房地产财富效应产生直接或间接的影响。目前，我国房地产市场仍处于繁荣发展阶段，但同时，也处于对房地产市场调控的敏感时期，国家采取了种种措施调控房价，这4必然会在一定程度上影响房地产财富效应的发挥，因此，一按就不同地区的房地产市场财富效应就具有重要的现实意义。 三、中国房地产财富效应地域差异解读 从全国范围来看，房地产财富效应并不显著，在直辖市。东部和北
7、部地区呈现负的房地产财富效应这些现象可以从正、负效应传导机制强弱对比中得到解释。 3.1 流动性约束限制了房地产正向财富效应 一般来说，房地产的变现会受到需求偏好、交易方式选择、交易市场成熟度和信息的畅通性等因素的影响，但在中国，鉴于社会发展程度和历史因素的影响，情况更为复杂。目前，我国并没有形成科学规范衣服和市场规律的二手房价格评估体系，从事评估的专业机构很少，人员素质参差不齐，公信力不足。有关房地产交易的规章制度不健全，这些规章制度不仅没有促进房地产交易市场的发展，甚至为房地产交易带来了诸多障碍，除此之外，中国传统的家庭观念和消费观念认为房地产是不可变现的财富，中国人通常将家与房子火上等号
8、，房子通常是作为遗产留给下一代，大多数中国人没有把房子作为抵押物来抵押获取信贷，增加消费。综上所述，在中国，房价上涨仅仅意味着财富的增多，但正向的财富效应并不是普遍存在的。 3.2 强烈的预期效应导致负向财富效应明显 土地作为一种不可再生资源具有很强的稀缺性，而目前中国的土地供给制度和城市化建设有加剧了土地资源的稀缺性。房地产的生产周期长，供给弹性小，其并不存在合适的替代品，替代弹性小。东部地区作5为中国最发达的地区，人口密集，城市化程度高，土地更为稀缺，人们会自发产生房价上涨的预期。房地产商处于自身利益的考虑，会利用各种方法来营造土地紧缺的消息，从而进一步增加房价上涨的预期。在中国，青年人是
9、房地产市场刚性需求的主力，但高涨的房价和积蓄的缺少导致青年人购房时的巨大压力，因此，房价上涨的预期会带来数倍的消费抑制效应。 四、财富效应的地区差异原因分析 4.1 部分地区住宅价格上涨过快 国内外众多学者普遍认为我国很多地区房价的上涨速度已经走出了理性增长的区间。国际上衡量房价的增长速度，一般使用世界银行的衡量标准，就是房价收入比，目前国内认可的标准房价收入比为 36 倍，但我国大部分地区房价增长速度严重背离了人们收入的增长速度，远远超出了合理区间。最高的北京甚至达到了 40 倍。自 2003 年来，我国改变政策，经济适用房实行商品化，土地供给被政府垄断，限量卖给开发商，导致地价的疯涨，从而
10、引起房价的无限上涨，使得房价增长速度远远超过人们的收入增长速度。 4.2 城镇居民对劳动报酬收入太过于依赖 在我国诚镇居民的收入中，劳动报酬收入依然是收入的主要来源，城镇居民消费的增长只能依靠劳动收入的增长来实现。由于消费对收入存在过度敏感性，城镇居民对劳动收入便显出过度的敏感性，影响了消费，从而影响了我国大部分地区的房地产财富效应的实现、 4.3 房地产市场结构不合理 6我国房地产市场发展比较晚，还很不健全，我国的住房供应结构严重不合理。这种严重的结构性失衡已经成为了中国房地产市场最突出的问题。目前，我国房地产市场结构性失衡主要表现在以下几个方面： 4.3.1 增量房交易与存量房交易结构不均
11、衡 发达国家的房地产市场交易以存房量为主，我国则是以增房量市场交易为主，这主要是因为我国土地市场上土地是一个垄断市场，在房地产开发市场上，开发商垄断开发市场。购房者只能被动接受价格，因此增量市场交易更加占据主导性，存量房市场交易滞后于增量房市场交易，影响力房地产市场的财富效应的产生。 4.3.2 住房供应的产品结构不合理 在我国住房市场上的产品价格泡沫化明显和社会中低收入阶层比重大、买房能力却不足的情况下，住房市场价格信息的非对称性、供需双方在 4 财富效应的地区差异原因分析谈判能力以及定价能力上力量的不均衡性和住房供应的相对过剩等住房供应的产品结构不合理问题严重影响了我国房地产市场上的财富效应的实现。 五、结语 综上所述，中国中、西部地区房地产财富效应不显著，但发达的直辖市、东部以及东北地区房地产财富效应显著为负。解决房地长市场房价畸形上涨问题对房地产市场和国民经济的健康发展具有重要的作用，在这个问题的解决上，国家应发挥主导作用，真正从社会上大多数人民的利益出发来制定相应的措施解决这和问题，可以从改革土地之地、丰富建房模式和调整货币政策等方面入手。 7参考文献 【1】朱新玲，黎鹏我国房地产市场财富效应的实证分析J武汉科技大学学报(社科版)，2006，(2)：1618 【2】邬丽萍房地产价格上涨的财富效应分析J求索，2006，(1)-2729
