1、1中美两国个人住房税收制度比较研究【摘要】 税收作为实现政府职能的重要手段，在我国个人住房改革的过程一直被赋予不小的期望。2011 年 1 月 28 日在重庆、上海两市开始对部分个人住房的房产税进行改革试点，标志着我国开始逐步向个人住房保有环节征收财产税。个人住房具有居住和投资的双重价值，从环节上讲分为保有和转让两个环节，本文将通过与美国关于个人住房的税收制度进行比较，探讨我国个人税收制度存在的不足并提出相关建议。 【关键词】 个人住房；转让；保有；国际比较 一、我国现行个人住房税收制度 我国个人住住房转让环节主要涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、教育费附加，保有环节主要为房产税。
2、 1、转让环节，销售不动产的个人为营业税纳税人，适用税率 5%，自2011 年 1 月 27 日起， “个人将购买不足 5 年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 5 年（含 5 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 5 年（含 5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税” 。个人销售不动产以一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为转让所得，按 20%税率计算缴纳个人所得税；“个人转让自用 5 年以上、并且2是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税”而关于出售自有住房并在 1 年内重新购房的优惠政策则于 2
3、010 年取消。在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，适用税率为 3%5%，具体由省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度内按实际情况确定。 “对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买 90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按 1%税率征收契税” ；城市维护建设税（以下简称“城建税” ）及教育费附加，以实际缴纳的营业税税额为依据进行课征。 2、保有环节，非试点地区房产税政策，根据中华人民共和国房产税暂行条例的规定，个人所有非营业用房免征房产税。个人住房用于出租的，以
4、房产租金收入为房产税的计税依据，税率为 12%。2011 年 1月 28 日，为调节收入分配，引导个人合理住房消费，我国上海、重庆纷纷启动了对个人住房征收房产税的试点改革，是我国对保有环节课征财产税的重大突破。具体内容见表 1。 表 1 上海重庆两地个人住房房产税试点改革 上海 重庆 征收对象 增量房 增量房、存量房 计税依据 房产评估值，暂按市场价格的 70%计算 房产评估值，现为房产转让价 税率 基本税率 0.6%，优惠税率 0.4% 累进税率分别为0.5%、1%、1.2% 3免税面积 按个人，人均面积 60 平方米 按家庭，办法实行前免税面积为 180 平方米，新购免税面积 100 平方
5、米 其他减免 与缓缴 唯一住房、子女婚嫁、引进人才、居住证满 3 年并在本市工作，暂免征收 对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收；因自然灾害等不可抗力因素造成的困难，可申请减免或缓缴 收入用途 保障性住房建设等 全部用于公共租赁房的建设和维护 二、美国个人住房税收制度 美国实行联邦、州、地方三级政府的分税制，对个人住房的税收政策体现为受益原则，转让环节主要课征资本利得税，保有环节课征房地产税，总体来说课税以保有环节为主。 1、转让环节，个人住房转让环节主要涉及资本利得税。销售个人住房，应税收入为按售价减去销售费用的余额，即实现的金额（Amount Realized） ，再减去调整基价（Ad
6、justed Basis） ，计算出收益或损失，收益计入应纳税所得额，损失不予以确认。在税率上，将销售房屋取得的净收益需归入当年净资本利得后，按资本利得最高税率，计算缴纳资本利得税，一般税率为 15%25。在转让环节，给予了排除收益（Excluding the Gain）的税收优惠，满足一定条件则可享受至多250，000 美元（夫妻联合报税可享受至多 500，000 美元）的豁免额度。享有税收优惠必须同时满足三个条件：一是通过住宅拥有测试，二是通过使用测试，三要求在销售房产日期往回推的两年内没有从收入中排除另一处住宅的销售收益。 42、保有环节，个人住房保有环节需要缴纳房地产税（Propert
7、y Tax） ，属于地方税，其纳税人为房地产的拥有人。计税依据为房产评估价值与评估水平（Assessment Level）百分比的乘积，其中评估水平百分比由相关法律规定，实际有效税率（Effective Tax Rate）在 1%3%之间。对个人住房税收优惠上主要有以下三种：宅基地免税，即第一套免收房地产税，从第二套起征收，且随购房数量增加，房地产税也相应有较大比例增长；“断路器” （Circuit Breakers）政策，即财产税占家庭收入的比例超过标准比例时，可以抵扣所得税或给予退税；延期支付，对非自身因素导致的评估价值畸增带来的房地产税，可延期纳税。房地产税是地方政府的主要财政收入。主要
8、用于提供公共事业。 转让环节资本利得税归属于联邦所得税，而保有环节房地产税属于州政府和地方政府。其中房地产税的主要用于公共服务，包括消防安全、治安、交通、环境保护、教育支出等。将房地产税划归地方，一是体现了受益原则，二是有利于地方财源稳定，三是将房产税的征收包括税率制定、税目调整、税收减免权等下放到地方政府，有利于提高地方财政的积极性。 三、优化我国个人住房的税收政策的建议 结合国际经验及我国实际国情，针对我国个人住房税收政策存在的问题，我提出以下建议：应明确我国税收政策个人住房税收政策改革的基本思路，在保证个人基本住房，鼓励提高居住水平，抑制个人住房投机的基础以及“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则上，重保有轻转让，在税制上进行差别化设计，明确房产税的功能定位，完善个人5住房信息系统和房价评估体系建设，增加地方政府自主权，规范保有环节房产税的使用，循循渐进，逐步完善我国个人住房的税收制度。 参考文献： 1石子印.我国不动产保有税研究M北京：中国社会科学出版社，2011 2张青.对个人住房开征物业税的几个判断及效应预测J涉外税务，2008（11）
