1、1从鄂尔多斯房价变化看城市房价泡沫的监测鄂尔多斯是一座因煤而兴的新兴城市，近 10 余年来，靠地下丰富的煤气油资源迅速暴富。但 2011 年以来，在宏观经济形势下滑、煤炭市场疲软、房地产调控不断加码的大背景下，该市出现房价暴跌现象。通过对该市房价暴跌现象的原因分析，对城市房地产市场的泡沫检测问题进行了研究，旨在为城市房地产市场走势和投资决策提供警示。 鄂尔多斯房价变化城市房价泡沫监测 内蒙古鄂尔多斯市是一座因煤而兴的新兴城市。近 10 余年来，该市靠地下丰富的煤气油资源迅速暴富，房地产业在 5 年时间内打造出了耗资千亿元的康巴什新区。然而，由于各种原因，康巴什楼市即使房价从起初的均价 1000
2、0 元/平方米暴跌至现在 3000 多元，购房者依然稀缺。本文通过对该市房价暴跌现象原因的分析，对城市房地产市场的泡沫检测问题进行探究。 1 房价泡沫与房价波动之间的关系 所谓房产泡沫，学者界一般将其定义为实际房价对基础性房价的偏离，是一种价格对价值的正常性波动偏离。但房价泡沫实质上是一种特殊情况的房价异常性波动，这种波动在动力机制和本质属性上，与价值规律中所讲的商品价格围绕价值的上下波动有着显著的差别。差别主要表现在： 1.1 偏离原因与偏离量的差别 2在偏离原因上，实质的泡沫是指房价因投机预期之外的各种原因，而产生的偏离其真实价值的部分，是一种非正常波动，即偏离真实价值的部分并不都是泡沫；
3、而投机预期之内产生的价格波动，则是价格对价值的正常背离，属于正常性波动。在偏离量上，投机预期产生的异常的价格偏离价值的部分不会太大，即偏离程度小；而非投机预期产生的价格偏离价值的部分往往较大，及偏离程度大。举个例子，就像脸盆中的水，水的正常波动出现的水位高低始终围绕着实际水量的多少而波动，但由肥皂形成的泡沫并不在实际水量正常的波动范围之内，这种泡沫对水的偏离程度往往非常之大。因此，真正的房价泡沫应该是实际房价偏离价值的部分扣除房价正常波动偏离价值部分之后的余额部分。 1.2 动力机制和表现方式的不同 根据价值规律理论可知，房产市场供需余缺的变动与价格机制的作用，是房价正常波动动力机制的根源。当
4、余缺大于零时，表明市场供给大于需求，房价就会降低；当余缺小于零时，表明市场供给小于需求，房价就会上升。在价格机制方面，随着市场的繁荣与萎缩，开发商的市场价格预期偏差往往会变大。比如，当市场因各种原因出现非理想投资预期的情况下，房价往往会出现偏离实际需求的供过于求或者供小于求现象，进而导致房价的市场非理性波动，但这种波动依然在价值规律反映的范畴之内。房价泡沫产生的动力机制，则主要在于投机者对高额利润的追求、对房价非理性预期造成的需求性膨胀和房地产特有的供需弹性的严重不对称。 2 从鄂尔多斯房价变化看城市房价泡沫的监测 3“鄂尔多斯鬼城楼市崩盘！ 万元房价暴跌去 7 成” ，这类题目，在 1 年多
5、来不少媒体对鄂尔多斯的房价变化报道中不断出现。众所周知，鄂尔多斯市靠地下丰富的煤气油资源而闻名，该市在 5 年时间内，耗资1000 多亿元打造出了集政治、文化、金融于一体，在当地号称“一百年不落后”酷似国际大都市的康巴什新区。然而，2011 年以来，在宏观经济形势下滑、煤炭市场疲软、房地产调控不断加码的大背景下，该市房地产泡沫破灭、资金链条紧绷乃至断裂，出现了房价暴跌现象。以当地“金信翰林苑”项目为例，其二手房价此前都在 10000 元左右，而现在的新房市价仅 3000 余元。人们不禁惊叹：鄂尔多斯房价到底如何了？ 2.1 鄂尔多斯房价暴跌的主要原因 从客观上说，一二线城市房产的供需常会因大规
6、模的人口迁移而导致高房价的出现，但鄂尔多斯是一个以煤起家的新型城市，不像北上广那样有大量外来人口做支撑，因此，当一夜暴富的城市通胀刺激投资热情，热衷于房产和高利贷，在短时间内形成房产供应量急剧增加时，典型的房产“泡沫”便会出现。鄂尔多斯房价暴跌的原因可以主要归结为：一是宏观调控政策刺破了高房价泡沫。面对全球经济放缓，国内 CPI 增涨和通货膨胀压力增大的形势，中央采取了货币、财税、贸易、土地等各项综合性调控政策，经济增速回落，大环境的房价自燃下跌。二是供求关系失衡。鄂尔多斯市人口有限，近年来，煤炭市场异常疲软，很多人都持观望态度，面对太多的房地产泡沫，不知道房价的底部在哪里，因而需求降低。另外
7、，开发商因资金链的断裂，在短期内又不得不推出集中的推盘高峰，因而房价自然大幅度下跌。 42.2 从鄂尔多斯房价变化看城市房价泡沫监测的重要性 鄂尔多斯房价变化为城市房地产发展敲响了警钟。目前，我国较多城市正处于房地产泡沫阶段，因此，房地产泡沫问题必须引起地方政府的高度重视。在对待态度和处理方式航，既不能危言耸听，更不能忽视泡沫的存在。面对全国多地城市住房成交量下降，房价下挫的现实，要求一是要准确地测度房价中的泡沫成分，深入分析房价泡沫形成的机理，积极探索消化房价泡沫的措施；二是要根据城市整体环境，正确判断房产泡沫扩散到各子市场与领域的程度，在积极寻求正确调控途径的同时，也要寻求“泡沫”出现的警
8、兆指标，启动积极有效的房地产管理机制，防止房价下降带来的相应金融风险；三是要建立和完善目前的房地产预警系统，促进政府决策人员对房地产市场警源、警素、警兆的判别和选择能力，为调控方向、调控作用点、调控节奏和调控力度等提供理论和实践性支持。 3 结论 鄂尔多斯房价变化给我们以启示：房地产“泡沫”现象对于整个国民经济建设极为不利，居民消费才是拉动中国经济长期增长的根本动力。在发展城市房地产方面，要大力倡导良性的投资而不是投机。构建政府保障与市场机制相结合的住房供应体系，符合我国的经济体制改革要求，是我国建设和谐社会的客观要求。 参考文献： 1靳新军.现代房地产市场管理研究M.中国经济出版社，1998， （5）. 52戚宏伟.房地产泡沫检测方法简论J.城市市场开发，2008， （12）. 3魏建伟.现代住宅市场结构与房价关系J.建筑市场研究，2008， （8）. 4赵立斌.论我国住宅供给调控的政策效应J.开放时代，2011， （11）. 5陈艳霞.我国住宅市场调控的有效性研究J.统计与决策，2010， （6）.
