1、1以万科地产为例对我国住宅小微极小户型分析摘要：1992 年房地产市场初步形成以来，已迈入了高速发展的轨道，由于投资过热产生了一系列的问题，其中高房价已使大部分中、低收入的群体对拥有一套房子望而却步。同时，开发商也认识到了这点，推出适合这类人群的小户型住宅。现在市场上小户型以低总价、好地段、易出租、转手快而被投资者和众多的中低收入人群追棒。最近万科又借此东风，开发了极小户型住宅，对此现象笔者浅析了极小户型的开发原因，并得出极小户型项目能对社会效应产生积极的影响，也能对市场环境产生小幅冲击。 关键词：房地产极小户型住宅社会效应市场效应 中图分类号：F293.33 文献标识码： A 文章编号： 1
2、.房地产的大背景 从 1979 年经济体制改革开始，我国的房地产市场才有了发展的契机，1992 年至 1997 年，中国的房地产市场初步形成。1998 年至今，中国房地产市场进入了新的发展时期，中国的住房制度改革，正式确立了房地产的全面市场化，推动了中国房地产业的发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟。当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现出来。致使全国大部分地区房价出现明显上涨趋势，并且部分城市的房价过高、上2涨速度过快。从国家统计局公布的数据统计的从： 1992 年到 2
3、010 年，全国商品房价格平均售价上涨了 15.27 倍。2010 年以来，由于国家出台鼓励房地产市场的调控政策，全国房地产价格依旧小幅上涨，达到了前所未有的水平。 在此大环境之下就，小户型住宅和极小户型住宅因为拥有自己鲜明的特点，才开始有了生存的空间。 2、极小户型住宅的认识 2.1 极小户型住宅的特点：从居住功能上看，它总价低、地段好、易出租、转手快，让一部分消费人群将其作为投资的对象,来实现保值、增值。因此，极小户型住宅表现出以下特点） 。 2.1.1 暂居性、投资性 在高房价的今天，刚进入工作的年轻人、中低收入群体对大、中户型住宅望而兴叹。由于极小户型住宅的投资总额小，回报较快，选择极
4、小户型作为过渡性态度且实现了房产的保值、增值。 2.1.2 对配套设施的依托性 极小户型有限的面积，造成了功能难以合理的布局，配套设施无法配备齐全。极小户型住宅经常需要依托周边环境优良，设施配套齐全的社区，补充自己在功能上的不足。 3、万科极小户型住宅现象的产生原因 3.1 完善市场的住宅供应结构 从目前的市场情况看，已推出的小户型住宅已受到普遍消费者的极大认可。住宅市场今后的走势，将是在有限的空间创造最大限合理性和3舒适性，小户型、极小户型住宅的理性回归是住宅供应结构调整的必然趋势。 3.2 满足新群体的新需求 万科地产已关注到“80、90 后”都市新青年群体的居住需求。追求时尚个性、偏爱点
5、子产品的青年消费者希望把房子打造成为独自享受的空间、与家人生活的空间，用于社交和自己生活的空间和体现地位的空间。所以城市新青年的多元化生活方式赋予住宅的特征归结起来就是极小空间、极致功能、极便利网络、极轻松购买，尝试一种新的居住可能。3.3 履行企业责任，响应国家的号召 在九部委 2006 年 5 月 29 日联合出台的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见中明确指出:“自 2006 年 6 月 1 日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积 90 平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的 70%以上。 ” 3.4 能加速企业的资金周转，消化已有的存货积压
6、） 鉴于小户型住宅、特别是极小户型住宅产品自身总价低的特点，可以迅速帮助房地产企业实现资金的快速周转，让企业在追求产量产值的同时，保证销售环节的通畅，避免产品积压。让企业提高资金周转率，使企业资金在历经货币到实物再到升货币的过程中，实现有效快速增值。进行下一次投资。 4、万科极小户型住宅的社会效应 4.1 极小户型住宅对保障民生起到了极大的作用 4关注民生、强化保障体系住房建设将成为房地产业新的亮点。随着科学发展观的贯彻,政府近年来已充分地认识到住房的市场与保障两种属性的存在，政府职能更应该关注保障体系建立,特别是 2007 年 8 月颁布的全国城市住房会议纪要文件(简称 24 号文件)以及建
7、设部名称改变,意味着政府对保障体系建立、实行发挥的作用都进一步强化,围绕着普通中低层群众的住房将是未来房地产业发展的重要亮点! 4.2 极小户型住宅推动城市的高效、集约、可持续发展 极小户型住宅的开发，极大的提高了土地人口的密度，在很大程度上节约土地，避免了城市发展的摊大饼现象。在对土地的集约、紧凑、可持续发展上功不可没。 5、极小户型住宅的市场效应 物美价廉、实用经济的极小户型住宅的推出将吸纳现在市场上储蓄已久的刚性需求，这类消费人群当前还处于中低收入群体，由于之前市场没有推出极小户型住宅，本打算选择户型更大，总价更高的住宅。可现在，万科极小户型住宅的率先推出，让市场住房的供应更加多元化，不
8、同顾客的差异化的住房需求都能得到满足，并第一时间占领市场。同时，极小户型的存在对其它户型住宅的冲击是十分明显的。 6、总结 在房地产蓬勃发展、耀眼的成绩和绚丽的数字背后，我们的心思开始变得有些复杂，财富的两极分化，房地产的过热投资，利益商人的投机炒作都推高了房地产的价格。如今的中低收入群体多是望房兴叹，中、大户型住宅垄断了市场的房源， 更是断了中、低收入群体的后路，20065年起国家的开明政策，和之后的房市调控给这些群体带来了福音，许多房企开始响应国家号召，承担着保障民生，节约资源的重担，开发了适合这类群体的小户型住宅。今天万科房产更是主动调整企业战略，开发让百姓们皆大欢喜的极小户型住宅。这一趋势必将推动民生事业和城市可持续的发展，但同时，也会一定程度造成房产市场的小幅震荡。 参考文献 （1）李桂平.小户型住宅的发展（M）.科技咨询.2010.11. （2）陈斌城.城市青年小户型住宅初探（M）山西建筑.2010（36） （3）赵凤朝.提高企业资金周转率之我见（M）2006.09 （4）陈邦贤.“国六条”政策出台后，对小户型住宅设计的重新思考（M）.地产论坛.2007（11） 作者简介：姓名：韩娅芳出生年月：1987.6.24 单位：长安大学籍贯：河南漯河 民族：汉族职称：学生学历：硕士研究方向：城市规划
