1、1价值工程理论在房地产项目全寿命周期的应用探讨摘要：本文主要探讨价值工程理论在房地产项目全寿命周期的应用，分别从项目可行性研究、设计、施工各阶段分析了价值工程理论的在房地产项目中的应用，以通过应用价值理论来提高开发商的竞争力和经济效益。 关键词：价值工程、全寿命周期、房地产、项目 Abstract:This paper focused on the value engineering theory in the entire application life cycle of real estate projects. Analysed the application of the value
2、 engineering theory in the real estate projects in various stages of project feasibility studies, design and construction. Finally, to achieve the purpose of improving the developers competitiveness and economic benefits through the application of theory. Key words: value engineering, full life-cycl
3、e, real estate, project 中图分类号： K826.16 文献标识码：A 文章编号： 1.引言 近年来，房地产行业风云突变，从 2007 年的狂飙突进到 2008 的经2济寒冬，我国房地产开发行业经历了严峻的考验。要想赢得消费市场，就必须在减少成本、降低价格、提高功能、改善环境上下功夫，即“造价不高水平高，标准不高质量好，面积不大功能全，占地不多环境美” 。因此，本文将探讨价值工程理论在房地产开发项目的应用，以期实现这一目标。 2.房地产全寿命周期的概念 房地产全寿命周期是指项目从可行性研究、设计、招投标、建造、使用直到报废所经历的全部时间。运用价值工程的原理来控制房地产项
4、目全寿命周期的成本(Total Life Cycle Cost ，LCC)，是控制项目全寿命周期成本的一种重要方法1。 3.在可行性研究阶段的应用 可行性研究是在建设项目的投资前期。要在此阶段运用价值工程的基本原理提高投资项目的价值，首先必须要搞清楚投资项目可行性研究的主要内容，然后才能有针对性地、系统性地运用价值工程的思想和方法提高可行性研究报告的编制质量。 在投资项目可行性研究中，除了全面应用价值工程的思想进行投资项目价值分析之外，尤其是应将以下内容作为价值工程的主要活动对象：（1）对投资项目的资源开发条件。从资源的可利用量，资源品质，资源赋存条件等方面对资源开发利用的可能性，合理性和可靠
5、性进行综3合评价。 （2）对投资项目的建设规模和产品方案。从单位产品生产能力，投资收益，多产品项目资源综合利用方案与效益等方面进行综合评价和优选。 （3）对投资项目的工程方案。出于项目的类型不同，研究的内容也就有所区别，如对房地产开发项目的住宅设计方案，可运用价值管理的基本原理和方法，从配套设施性能、环境协调性、科技智能性、美学性能和经济性等方面选择可使住宅开发项目价值最大化的设计方案。 （4）对投资项目环境保护治理措施的各局部方案和总体方案。从技术水平对比，治理效果对比，管理及监测方式对比，环境效益对比等方面选择可使投资项目价值最大化的环境保护治理措施方案。 （5）对投资项目的融资方案。从资
6、金来源，融资结构、成本、风险等方面选择可使投资项目价值最大化的融资方案。 4.在设计阶段的应用 4.1 利用价值工程进行设计方案优选 对项目建设单位而言，价值目标是既对立又统一的。同时不同的价值目标在一定范围内具有统一性，如适当增加工程项目投资则可以加快项目的建设速度，及早发挥项目效益并收回投资从而提高项目的全寿命的经济效益；如果工期目标制定较为合理，则可以既取得较好的项目质量又可以节约项目投资；适当提高项目的质量和功能要求，虽然会导致一次性投资提高和工期延长，但却可以节约项目建成后的使用费用和维护费用，延长使用年限，而提高项目的全寿命周期效益2。在建设工程4设计阶段引入价值工程分析方法，其意
7、义在于促使设计人员从系统的角度看待价值目标的问题，更为重要的是它帮助设计人员从全寿命周期的角度看待价值目标。 4.2 利用价值工程进行限额设计 要在设计阶段对投资进行有效的控制，就需要从整体上加强对项目投资的控制，由被动反应变成主动控制，由事后核算变成事前控制，而限额设计就是根据上述要求提出的一种投资控制方法3。限额设计的控制对象是影响工程设计的静态投资的项目。进行投资分解和工程量控制是实行限额设计的最有效途径和主要方法，通过层层限额设计来实现对项目投资限额的动态控制与管理。 价值工程强调功能与成本的匹配。通过价值工程的功能分析，对建设项目各组成部分的功能加以量化，确定出其功能评价系数，以此作
8、为设计限额分配时供参考的技术参数，从而最终求出分配到各专业、各单位工程的设计限额值。该方法的目的是使分配到各组成部分的成本比例与其功能的重要程度所占比例相近，即 V=1，从而更大程度地达到项目各组成部分投资比例的合理性。 5.在施工阶段的应用 施工阶段是项目成本形成的主要阶段，而且这一阶段的成本控制具有不可逆性，所以在这一阶段应用价值工程具有广阔的前景。 （1）对施工方案的分析。制订技术先进、经济合理的施工方案，对施工方案进行技术经济分析，提高施工的经济效益，降低成本和提高工程质量。对施工方案主要是对进度计划、施工平面布置、交通运输以及5各种组织管理体制等进行技术经济分析，采用多方案评比的方法
9、，从中选出最佳的施工方案。 （2）人工配置分析。人工的劳动力是工程施工的主动因素，劳动力的技能与素质直接影响施工的质量及效果。以施工进度计划为基准，编制劳动力需要量计划，优化劳动组合，剔除多余的劳动力和不必要的技能花费。同时应充分调动每个部门、班组和每一个员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制成本的观念。 （3）材料分析。价值工程就是在保证产品的质量的基础上充分应用成本控制的节约原则，节约人力、物力、财力的消耗。首先，对降低材料的库存成本和运输成本进行分析，以确定最节约的材料采购方案和运输方案，以及最合理的材料储备。其次，在满足功能要求的前提下，尽量减少高价材料的使用量，积极推广新
10、技术、新材料、新工艺的使用。再次，根据政策资料预测材料价格的变动趋势及市场供求状况，制定采购仓储方案。 （4）机械设备分析。结合施工方法，进行机械设备选型，确定最合适的机械设备的使用方案。 6.结论 价值工程是一个系统工程，它的广泛应用不仅可以改善房地产企业经营状况，提高企业经济效益和社会效益，更重要的是加强人们提高品质、节约资源的意识，使我国的经济更加高效的运行。尤其是房地产行业基本处于劳动密集型阶段，技术改进空间很大，因此在房地产项目中应用价值工程必将产生巨大的效果。 6参考文献： 1Akintoye, A.（2000）. “Analysis of factors influencing project cost estimating practice.” Constr. Manage. Econom., 18（1） 2王爱林价值工程及其在建筑工程中的应用J安徽建筑2003（8） 3袁剑波施工招标的模型和方法研究J中国公路学报，2000（1）
