1、1住宅套内建筑面积是评价住房水平的唯一标准摘要：本文运用建筑空间构成理论和辩证法原理，对住宅公摊建筑面积的产权性质和公摊面积系数的现实意义进行了论证；提出了住宅套内建筑面积是评价住房水平的唯一标准；最后对住宅设计技术经济指标提出了修改建议。 关键词 套内建筑面积；公摊建筑面积；公摊面积系数 Abstract: This article utilizes the architectural space formation theory and the dialectics principles, discussed the residential pool construction area o
2、f the property and the pool area coefficient significance; proposed residential set inside floor area is the only standard to evaluate the housing; proposed changes for the housing design technical and economic indexes. Key words: set inside floor area; the pool construction area; the pool area coef
3、ficient 中图分类号：F287.8 文献标识码：A 文章编号： 商品住宅中公摊建筑面积的多少，直接影响到套内建筑面积的大小，住房水平也随之波动，这引起了人们的极大关注。笔者对公摊建筑面积2和公摊面积系数进行了分析论证；提出了套内建筑面积是评价住房水平的唯一标准；并对住宅设计技术经济指标，提出了一些修改意见，供有关部门修订相关规范时参考。 1 公摊建筑面积存在的现实意义 1.1 公摊建筑面积的由来。公摊建筑面积是共有建筑面积分摊而来。“共有建筑面积”这个术语首次出现在房产测量规范 第一单元：房产测量规定GB/T 17986.1-2000(以下简称测量规范)中。该规范第8.1.5 条规定：“
4、房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积”又在附录 B3“共有建筑面积分摊”一节中详细规定了共有建筑面积的内容、计算方法和分摊方法。尽管测量规范没有明确提出分摊后的共有建筑面积就是公摊建筑面积，但在实践中已广泛使用。经过房管部门确权的房产证上已标明公摊建筑面积的数目，所有开发单位的购房合同上也明确登记了所售套房的套内建筑面积和公摊建筑面积。 1.2 公摊建筑面积的产权性质。公摊建筑面积是共有建筑面积产权分割的表现形式。改革开放前，我国城市住宅存在私有房、公有廉租房和单位福利房三种基本形式，分属于三种所有制，即私人所有制、国家所有制和集体所有制，产权性质明确，法人主体独立。住房制
5、度改革以后，公有房和福利房转为私有房，其中楼房中公摊建筑面积的产权属性，并没有引起人们的注意。大量商品住宅的出现，公摊建筑面积的产权性质问题凸显出来。一套住房分成了私有和共有两部分，套内建筑面积属私有财产，公摊建筑面积属共有财产、 “共有”不同于“公有” ，一字之差，说明这是一种新形式的所有制。从拥有产权的个人讲，是有限的私有制；3从使用的人群讲，是集体所有制。这是一个矛盾体。一方面业主拿钱购买，另一方面又无权占为己有；一方面是虚拟的私有财产，另一方面又是真实的共有财产；一方面业主是实质上的法人，另一方面又不是形式上的法人。然而不管怎样认定它的产权性质，公摊建筑面积涉及千家万户的切身利益，其组
6、成内容和计算方法应引起政府部门的高度重视，切不可掉以轻心！ 1.3 公摊建筑面积的确权过程。公摊建筑面积是一个新事物，它是伴随着商品住宅的出现而诞生的，现行规范没有这个术语。公摊建筑面积是由共有建筑面积按比例分摊而来，只有保证了共有建筑面积计算的准确性，才能保证公摊建筑面积计算的准确性。由于共有建筑面积计算规定只出现在测量规范中，并没有出现在住宅设计规范GB 50096-1999(2003 版 以下简称设计规范)里，所以设计人员不清楚它的计算方法，设计文件中没有这方面的内容。在施工图报批和实施的全过程中，所有涉及到的政府部门和有关单位，都不清楚共有建筑面积是怎样计算出来的，所有人都在等候房产测
7、绘管理部门的最终计算结果。可见，公摊建筑面积确权过程中的知情人太少，透明度极低，基本上处于无人解释、无处查询、投诉无门、疏于社会监督的状态。解决的办法是，统一住宅建筑面积计算规定， 设计规范和测量规范执行同一标准，建立和完善以设计为源头，审批单位把关，房产部门审核确权的过程管理机制，增加住房面积确权的透明度和公信力，维护当事人的合法权益。 1.4、公摊面积系数的现实意义。在过去一个相当长的历史时期内，我国城市住宅处于多层时代。这个时代的特征是住宅类型少，套房面积4小，共有建筑面积只有楼梯间，设计的注意力主要集中在争取更多的使用面积上。 设计规范第 3.5.2 条第 5 款规定：“标准层使用面积
8、系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积” 。使用面积系数，作为评价住宅平面优劣的主要技术经济指标，功不可没。随着改革开放的深入发展，城市住宅迎来了高层时代，住宅类型多样化，平面形式复杂多变，以楼梯间电梯井为核心的共有建筑面积，随着层数的增加而越来越大。相比之下，套内墙体面积对使用面积的影响并没有发生明显的变化。人们把注意力集中到套内建筑面积与公摊建筑面积的比例分配上。公摊面积系数取代使用面积系数，已成为设计人员和社会大众关注的热点，形成了共识。因此，可以这样说，使用面积系数已完成了它的历史使命，而公摊面积系数担负起新的时代重任，这是具有现实意义的。 2 套内建筑面积 是评价住房水平的唯一标准
9、 2.1 套型建筑面积的矛盾构成。空间与结构之间的矛盾是房屋建筑的基本矛盾，它是宇宙对立统一规律在房屋建筑中的具体表现。在住宅套内平面设计阶段，使用面积和结构面积之间的矛盾构成了主要矛盾，一方面要满足使用空间的功能要求，另一方面又不能突破结构形式的限制。这种要求与反要求，限制与反限制，始终贯穿于住宅设计的全过程。在住宅单元设计阶段，若干套住房和公共部分构成对立统一体，反映在单套住房上，包涵了套内建筑面积和公摊建筑面积两部分，形成了两个对立面，产生了一对新矛盾。这对矛盾的一方，是把套内居住空间与结构作为一个整体；而矛盾的另一方，是交通空间与结构组成的整体。在单5元平面设计中，这一对矛盾处在主导地
10、位，是主要矛盾，其他矛盾暂时处于次要地位。 2.2 套内建筑面积是矛盾的主要方面。在套内建筑面积和公摊建筑面积这一对主要矛盾中，套内建筑面积是矛盾的主要方面，是起决定因素的；公摊建筑面积则处于次要方面。这首先是因为套内建筑面积可以独立存在，公摊建筑面积不能独立存在。独门独户住宅，只有前者，没有后者，就是证明。其次是因为套房组合的存在，决定了公摊建筑面积的存在。多套住宅组合在一个平面内，就产生了公共走廊；同一组合平面竖向叠加起来，就产生了楼梯间和电梯井。由此可见，套内建筑面积的存在，决定了公摊建筑面积的存在；套房组合的多少，决定了公摊建筑面积的大小。前者是主动的，后者是被动的。所以说，套内建筑面积是矛盾的主要方面，公摊建筑面积是矛盾的次要方面。
