1、1保定市保障性住房准入与退出机制问题研究【摘要】我国住房保障体制自建立以来不断发展，极大地改善了中低层收入家庭的居住条件，但仍然存在诸多问题，尤其是住房保障的准入与退出部分，更是问题出现的高频环节。文章针对我国住房保障准入与退出机制的现状，结合保定住房保障具体情况，并通过借鉴香港、新加坡及内地一些城市在住房保障准入与退出机制方面的相关政策和成熟经验，提出了完善保定市保障性住房准入与退出机制的相关对策建议，使保障性住房这一公共资源得到更加充分、合理、高效地利用。 【关键词】准入机制，退出机制，保定市 随着房地产业的不断发展，商品房价格一路飙高， “一房难求”在中低收入人群中更成为了普遍现象，房子
2、即是归宿，中国人自古以来的归宿向往在现代城市里变得有些遥不可及。从 20 世纪 90 年代末至今我国基本建立起了保障性住房制度，作为一项重要的民生工程保障性住房在改善居民生活条件、缓解城市房价压力等方面都发挥了非常积极的作用。所谓保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。保障性住房的建设管理工作涵盖了房屋的建设、准入、分配、管理、流转、退出等各个阶段。但由于管理不到位、法律法规不完善以及机制不健全等原因，保障性住房陆续出现了很多问题，尤其是在准入与退出环节，如分配不公、流转2
3、困难、部分空置等，因此深入研究保障性住房的准入与退出机制对完善住房保障体系具有积极的意义。 1 保定市住房保障准入与退出机制现状及存在问题 近年来，随着我国经济的发展各地都在展开保障性住房建设，在一定程度上解决了保障性住房供应不足的状况，但大规模的审核、安排、管理、退出工作也接踵而至。建设一个从建设到管理再到退出的良好运行的机制绝对不是一件容易的事。 从准入机制上看我市现行的大部分是“三级审核”制度即政府发布通受理告后，申请者提出书面申请，社区居委会对申请人进行调查核实并对结果进行公示，然后送与街道办初审对初审结果再次公示，最后住房保障主管部门连同政府、公安、监察、街道等多部门联合复审公示通过
4、后报上一级政府审批。看似十分严密的层层审批实际上多是走过场，看资料仅仅依靠社区居委会的实际调查而社区居委会又不具有依法调查的权利，单位假证明、邻居隐瞒实情等骗租、骗购的事情屡见不鲜。准入源头存在明显漏洞。首先在我国像社区委员会这类的审核基层部门没有一个科学规范的审核标准和动态监督体系，对申请人的评判方法简单，直观，掺杂感情色彩，缺乏科学性与联系性单纯依靠工资证明。在工作多元化的今天，工资津贴证明低保证明等无法完全掌握申请人的实际财产情况，为审核提供科学严谨的审核依据。其次与住房保障相关部门信息共享不顺畅，房管部门、民政部门和社会保障部门各有各的管理标准和制度对申请住房保障的对象缺乏有效数据从而
5、缺乏注入的有效性。再次是违规成本低，大部分采取规定年限内不得再次申请的处罚，对于那3些本不需要住房保障的骗租、骗购的人除了道德谴责外，基本没有法律和经济损失。 从退出机制上看制度不完善， “退出难”的现象在都较为普遍，无论是强制退出还是自愿退出效果都不十分明显，由于现阶段我国保障性住房仍然处于短缺阶段，一些经济条件好转的受保对象面对高额的商品房价格不愿腾退，加之一些骗购、骗租的现象存在让本来就十分紧俏的民生保障资源难以发挥其本来的作用。2011 年保定市政府成立了保障性住房管理中心在很大程度上保障了保定市保障性住房市场的正常秩序，但是在退出的过程中仍然遇到了资产核实困难、强制手段不强硬等问题，
6、没有明确的法律制裁，鼓励政策又跟不上：保障性住户即便是脱离了保障范围仍然是弱势群体，一旦退出政府就事不关己，让一些本来打算退出的人放弃初衷甚至沦为强占户等问题。总之无论从监督、惩罚、还是激励方面都不十分到位无法实现保障性住房的循环利用。 随着住房保障制度的不断发展，保定市在保障性住房投入方面不断加大。2013 年河北省国土厅下达保定市保障性安居工程新增用地指标1800 亩，全市保障性安居工程计划如下： 数据来源于：http：/ 对保障性住房的投入和重视不断加大也意味着健全和完善保障性住房退出机制迫在眉睫。 2 新加坡和我国香港地区保障性住房的准入与退出机制及其借鉴意义 2.1 新加坡模式。新加
7、坡的公共组屋工程在全球保障性安居工程中堪称典范。新加坡建屋发展局（HDB）制定了公共组屋的合理配售政策和严4格分配程序。政府每季度公布建房计划，对申请人进行抽签，中签者交付定金，签订合同，缴纳首付款。在这样的制度下，居民一般两年左右即可住上新房。为了加强对组屋的合理配售，保障中低收入群体的合法权益，确保组屋分配的公平有序，新加坡政府制定并实施了建屋与发展法 ，同时还颁布了建屋局法和特别物权法等相关法律法规。这些严格而缜密的法律法规共同组成了新加坡的住房法律体系，它们对组屋购买者的申请条件，购买程序，住宅补贴等均做出严格的规定，按照公平原则对组屋进行分配，申请者必须满足要在公民权、无私有房产、收
8、入水平和家庭构成等四个方面达到预设标准才具备申请资格。建屋发展局按照家庭收入、家庭结构等形成公共组屋分配的轮候排队体系，新加坡在申请、入住、租赁和购买等方面形成了严格的层级化和序列化。新加坡的公共组屋主要有租赁和购买两种分配方式，依据家庭收入的不同而不同。对于组屋的退出与流转，新加坡政府设定了非常严格的条件，而且买卖组屋必须提供翔实的资料。居民在购买住房时，必须按照政府规定的标准面积购买，才可享受优惠。HDB 严格限制居民购买组屋的次数，其规定， “每个家庭只能有两次直接向建屋发展局购买组屋的机会，但是不能同时拥有两处组屋。 ”政府形成的一整套规范而有效的住房管理制度，严格的法律措施，确保了新
9、加坡组屋在分配上的公正、合理。 2.2 香港模式。香港的保障性住房被称作“公共房屋” ，包括出租永久房屋、出租临时房屋、资助出售房屋等多种类型。由独立性较强的法定机构房屋委员会全权负责公共房屋计划。与其他国家和地区所不同的是，香港房委会由社会不同阶层人士组成，责任涵盖资格审查、物业管理、5社区卫生等各个方面。由于审核部门增加了非官方力量，可以更加客观公正地行使相关权力，并对以权谋私等不当行为形成有力的制约。此外，香港对公共住房申请造假实行严厉的处罚。在香港，如果发现有公共住房申请造假行为，申请者不仅会被取消资格，还会视情节轻重予以罚款，甚至被追究刑事责任。实质性的追究与惩罚机制，加大了申请者的
10、违法违规成本，使其不敢轻易以身试法。在退出方面香港于 2004 年 2 月成立了特遣队，专责调查滥用公屋单位的富户，收回被非法使用、丢空或转租的单位。 2.3 借鉴意义。新家坡和我国香港地区在保障性住房准入领域的规定虽然有些不同，但层次分明的保障等级、及时的动态监管和健全的法律体系都值得我们借鉴和思考。它们都成立了专门的保障性住房机构，在新加坡为国家建房发展局，在香港为房委会和其下设机构房屋署，由它们履行专门的审查职能，都制定了严格的惩罚措施，如在香港恶意骗租除了要罚款之外，还要追究刑事责任，而在香港留有刑事“案底”对一个人的发展前途莫大关联，其威慑作用可想而知。并且它们都制定了严密的申请程序
11、和完善的监督机制。在房屋的申请过程中，有既定的周密的程序且必须按照程序办事，居民收入的申报审核可以通过各种途径查询真实性与否，且每隔一段时间还会审核保障房居住者的收入水平、房产状况、家庭结构等信息，当住房保障对象收入水平超过当年最低收入标准时，将让其按期腾退保障性住房或停发住房租金补贴。同时，它们会将住房保障及管理情况适时向公众公示，接受社会监督。进入的问题都解决了退出的问题自然就会减少。 63 国内一些城市在保障性住房准入与退出方面的创新作法 住房保障制度在我国从无到有，但还有许多不够完善的地方，我们仍然在不断探索创新争取找到一种适合自己方式，杭州重庆宁波昆明等地都做出了自己的尝试。在准入方
12、面成功的城市都坚持把入口关的准则。重庆市严格控制保障性住房进入市场流通，即便是租赁期满承租人购买了原来所住的公共租赁住房也只能继承和抵押不得进行出租、转让、赠与等市场交易。上海则建立了信息共享系统由市政府划拨专项资金，成立专门机构，负责居民家庭信息整合、管理工作以及申请住房保障家庭的信息审核工作。 突破体制限制，实现部门联动，通过整合就业、税收、固定资产以及救助、救济等政府现有信息资源，在实现全市范围内信息共享的基础上，全方位地认定居民家庭保障资格，并对被保障者定期进行信息复核，解决信息不对称问题。 在退出方面天津市和上海市分别建立了经济处罚缓冲期。天津市对不能按时腾退的，从次月起按届时配租租
13、金的 200%收取房租，如在第十二个月内仍未腾退的，从次月起按配租租金的 300%收取房租，在第 24 个月内仍未腾退的，向人民法院提起诉讼。上海市设六个月的过渡期，前三个月享受原租金补贴的 80%，后三个月租金补贴减至原标准的 50%。无论是租金交纳累进还是租金补助累退都给受保对象一个缓冲期，从很大程度上缓解了“退出难”的问题。 4 保定市保障性住房准入与退出机制建议 住房保障是一项重要的社会福利，准入与退出机制是否能够准确有效地执行，影响到保障性住房的有效流动和利用关乎到保障性住房的效7率和公平。只有不断完善保障性住房准入与退出机制，有效地审查和确定申请对象，让不符合条件的人及时退出，才能
14、保证有限的保障住房资源得到最大的利用。通过对国内国准入与退出机制的了解建议从以下方面作调整。 4.1 建立信息系统进行动态监管。无论是申请还是退出，信息的审核都尤为重要，资产和收入状况是衡量申请人是否需要保障和需要什么保障的重要标准，建立完善的信息系统，实行动态监管是确保保障房市场公平的前提。把公安、人力资源和社会保障、房产、财政、工商、税务、住房公积金等部门和机构的信息串联共享，建立信息共享平台。把分散在不同部门的信息统一汇总在个人征信数据系统上，透明化，公示化，通过数据的更新可以及时了解受保人的动态，进行动态监管确保住房保障主管部门及时准确掌握被保对象相关信息，以便及时腾退保障房达到资源有
15、效循环利用的目的，对于那些掌管审核权力的部门和工作人员进行严格监督，并对违规行为进行处罚。上海已初见成效，保定市也可以加紧探索。 4.2 开辟多元化保障途径。保障性住房面向的对象是需要保障的低收入居民，而每个国家的居民在家庭收入和支付能力上都存在较大差异，因此根据保障性住房申请者的收入水平差异而设定多种层次的住房保障标准显得非常必要。制定严格的收入划分标准和资格审查制度，规定不同收入标准所能享受到的不同住房保障待遇，并严格执行住房保障对象的进入、退出标准。在准入时可以有多重选择使之承担的经济压力最小，在退出时有多重选择使之愿意主动退出。 84.3 完善住房保障法律体系。现阶段，我国缺乏专门的法
16、律法规，来支撑保障性住房准入和退出机制的运行，在保障性住房准入和退出管理工作中，法律手段作为强制手段与行政手段、经济手段结合运用，推动保障性住房准入和退出机制正常运作。在发达国家住房保障法律在解决中低收入家庭的住房问题中发挥着重要的作用。其住房政策基本上是以法律的形式存在的，除了综合性的住房法律，也有专门性的住房法规。如美国的国民住宅法 、新加坡的建房与发展法令等，都从法律上保障了住房制度的实施。因此，我国应尽快出台有关住房保障法律，严格规定保障对象、保障标准、保障水平。有了法律的支撑，才能遏制骗购、骗租保障性住房的行为，增加其违规成本。 4.4 建立个人诚信档案加大道德成本。一个相对完善的个
17、人诚信档案是方便保障性住房准入与退出的得力助手。从住户申请保障性住房之日起开始建立个人诚信档案，到退出保障性住房时归档。保障对象应自觉遵循诚信原则，将家庭收入、人口及住房变化情况如实上报，积极配合相关部门做好审核工作。故意隐瞒实情的住户，其行为将被录入信用档案，该不良记录将直接影响其以后住房保障的申请和其今后的就业与生活。 参考文献： 1谢凯佳， 保障性住房退出机制研究以宁波为例J. 改革与战略， 2012（11）： 2杨敏锐. 新加坡住房保障制度研究及其对中国的启示J. 现代商贸工业， 2012 （4）： 21-22. 93罗孝玲， 马世昌， 曹渝. 保障性住房准入与退出机制的国际经验及启示
18、J. 创新论坛， 2012（5）： 4-5. 4侯国跃，朱伦攀. 我国城市保障性住房准入机制的缺陷与完善 J. 城市保障性住房法律问题研究，2011（S1）： 84-88. 5邱少君， 关于完善天津市保障性住房准入监管机制的对策研究J. 城市， 2009（1）： 62-64. 6李云芬， 王志辉. 昆明市保障性任房退出机制探析J. 科技信息， 2012（30）： 121-124. 7河北省保定市保障性住房建设实证研究 J. 经济研究参考， 2012（44）： 42-68. 8杨嘉理， 我国保障性住房准入和退出机制的困境及其对策J. 住房保障， 2011（12）： 65-67. 基金项目： 保定市哲学社会科学规划课题： 保定市保障性住房准入与退出机制问题研究（课题编号：201301293） ；基于收入差异的住房可支付能力分层实证研究（QN201316） ；2012 年度河北农业大学理工基金资助项目：保障性住房准入与退出机制问题研究（LG20120301）
