1、1关于我国城市综合体未来发展及面临的问题摘要：随着时代的发展，城市已经由简单的集聚、功能分散的简单模式发展为有序互补的综合模式。城市综合体可以说是城市发展的产物。城市综合体产生和发展的背景是什么，而促成城市综合体出现的原因有哪些，它的发展前景又如何，本文针对这些问题进行了探讨。 关键词：建筑；城市综合体；未来发展 Abstract: With the development of the times, the city has developed from a simple model of simple agglomeration, function distribution for the
2、 comprehensive pattern of order complementary. City complex can be said to be the product of city development. What is the city complex development and background, and contributed to the city complex, what, and how about its prospects, this paper discussed these problems. Key words: building; city c
3、omplex; future development 中图分类号：B032.2 1、城市综合体的定义 所谓城市综合体，即国外所称的 HOPSCA( Hotel，Office，Park， Shoppingmall，Convention，Apartment 的首字母缩写) ，是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、2互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。城市综合体不等同于建筑综合体和中心商务区，它包含了中心商务区和建筑综合体的部分内容却又不尽相同，其含义和内容更为广泛。城市综合体已经不单单局限于一个建筑或者几个功能，而是多个建筑和多种功能相结合的产物。由于它
4、基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城” 。 2、城市综合体的形成条件 2.1 从城市综合体在城市中所处的区位来看，其项目所处的地段通常位于城市的中心地段或者是能够城市具有相当丰富历史和文化底蕴的重点区域。 2.2 从城市综合体的规模和体量角度来看，其规模和体量上必须能够对周边的区域构成较强的辐射。 2.3 从城市综合体的功能和环境来看，城市综合体的设计上必须设有足够多的公共空间与景观环境，能够容纳下各种公共活动的开展，具有“城市客厅”的功能，从外观上看更像是“城中城” 。 3、城市综合体的具体作用 3.1 商务办公功能，城市综合体的存在势必操纵着该城市的大部分资讯信息流和物流方
5、向。从城市综合体在城市中所处的中心位置和其特殊功能，使得城市综合体成为了一个能够向外提供更充分、便捷的商务空间，以高规格的空间用以满足不同的企业以及相关人群在商务的不同需求。 3.2 商业零售功能，城市综合体存在的城市消费能力通常比较强，城市居民具有较强的消费需求，为此城市综合体应满足这一需求，提供强3大的商业零售功能，主要给市民提供日常生活用品和各种消费服务，通过城市综合体提供的多样化选择来满足并吸引不同的消费群体过来消费，同时与多层次的公共空间有机地结合在一起，塑造出热闹繁荣的商业街区形象。 3.3 居住功能，城市综合体的形成必须经历一个将不同阶层人士进行有效聚集的过程，市中心必定也存在着
6、人口的居住问题，特别是在综合体上班的人群，设置居住功能能够有效减少因上下班造成的交通拥挤和能源浪费，从城市综合体项目开发的初衷来看，也是为了节省时间成本和其它各类自然资源，形成聚合效应，满足城市中心位置不同阶层人士的居住需求。 5、城市综合体的发展趋势 5.1 城市综合体未来发展趋势 随着城市化的加快，人口土地问题的日益严重，我们开始意识到城市不能仅仅只有一个中心，城市综合体的发展已经成为一种必然趋势。城市综合体在未来的发展将会从单一的城市中心和若干个副中心城市综合体发展为遍布城市各个角落，甚至出现郊区城市综合体。它们普遍位于城市交通便利位置优越的地段，沿交通沿线和交通枢纽分布，为城市的发展和
7、人们的生活提供活力和便利，类型也将更为多种多样。 5.2 国内城市综合体的发展现状 包括北京、上海、深圳和广州等一线城市的城市综合体的发展已经相对成熟，这些城市里有相当数量的综合体项目成为了这些城市的标志性建筑。与一线城市相比，二、三线城市的城市综合体的发展目前还处4于起步阶段，不过随着国内城市化进程的加快，城市综合体已成为二、三线城市竟相发展的主潮流，相关项目迎来了走向成熟关键的阶段，从现行的城市综合体的发展来看，其城市空间整合能力相当强大，能够有效地承载城市的经济和文化等多项功能，符合城市化进程的发展要求，不过与城市的消费能力有一定的关联，相关数据显示大型的城市综合体对城市基础条件的选择也
8、是非常高的，所以大多落户的城市必须具有一定消费实力。 5.3 城市综合体发展的可能性 5.3.1 城市综合体之所以能够发展迅速，有其自身的优势。其功能复合性相较于传统的单一功能更能够实现生活和工作的紧密联系，有利于吸引人口的聚集和开发商的投资，从而带动经济发展，且功能齐全，抗风险能力强。其便利的交通有利于人流的集散和信息的交流。 5.3.2 城市综合体的发展除了其自身的一些优势，还有一些外部因素的作用，如国家政策、开发商投资、科学的管理等等。 6、国内外城市综合体的发展 6.1 美国是现代城市综合体的发源地之一。纽约市中心的曼哈顿汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、
9、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。洛克菲勒中心、泛美有限公司总部大厦、克莱斯勒大厦等著名城市综合体造就了曼哈顿世界中心的美名。它们是高密度建筑群与土地集约利用的结果，它们将办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能综合协调于一地，是城市综合体的重要5组成部分，是现代城市多功能协调的范例式代表。 6.2 欧洲城市综合体实例较少，原因是城市大多历史悠久。瑞典的魏林比新城是一个典型的居住型城市综合体，作为一个附属卫星城，以道路和铁路与斯德哥尔摩相连，城中心聚集了交通、办公、商业、娱乐等多项功能，设有配套的行政管理机构、商业街市、学校幼儿园、文化娱乐场所和教堂等，能够提供完善的生活服务。以综合交通
10、枢纽为核心，设计师从城市综合体的角度对魏林比新城进行了规划与建造，使其成为欧洲第一代城市综合体的代表。拉德芳斯于 1986 年建成于巴黎的西北部，城市主轴线的西端，是一个在老城区进行改造开发形成的完全现代的新城，历史城区保护与更新工程方面的典范。 6.3 在日本，因为土地资源紧张而谋求集约高效的土地利用率，从20 世纪开始就建设了大量城市综合体，在开发和技术上也都处于世界领先地位。如福冈博多运河城、东京六本木新城、慧比寿商业中心等都强调城市的立体化建设，其内部由地下街道、地面街区和高空花园等构成的立体化交通体系，是各建筑功能互动的基础，完善的配套与内部功能，构建出了成熟立体化的城市综合体模式。
11、 6.4 我国城市综合体起步较晚，从城市综合体的设计与建设实践来看，在过去 20 年间虽然积累了一些经验，但与国际水平相比仍然存在很大的差距；伴随着现今城市建设的高潮，大量的城市建筑综合体设计任务摆在了我们面前，基础理论对实践的指导亟待解决。近年来，国内涌现出不少学者著作或引进国外相关理论，大多以城市规划和城市设计理论为基础，对于城市综合体在建筑设计领域中的理论研究还相对匮乏，这都6反映出我国学术界需要对城市综合体全面研究的迫切性。 7、城市综合体发展面临的问题 7.1 规划问题 由于城市综合体的这些优势，开发商从中嗅到商机，于是城市中开始出现大量城市综合体的开发建设。大多数一、二线城市的中心
12、城区用地已趋于饱和，新的城市综合体，往往出现在各一、二线城市的新区规划中。但在大多数的城市，由于规划管理水平偏低，控规设计相对粗放，控规中无竖向的城市设计，无公共空间的控制性设计等；导致控规时每个用地的大小分割和各功能比例雷同，使得各个城市综合体“扎堆”出现，体量雷同，开始隐隐有了过剩的危机。也给商家带来了竞争问题，很难在以后的运营中找到差异化的利润点。这些盲目的开发不仅不利于人们的生活，也给城市综合体的发展带来了危机。 7.2 管理不规范，开发商后劲不足 由于城市综合体具有功能复杂性这个特征，因此其开发涉及的层面也相当广阔。许多开发商由于看到商机却缺乏相关的人才，没有进行科学的评估、开发和管理，导致建成后城市综合体很难继续发展和吸引人们入住。 7.3 周期变化的问题 城市综合体的用地年限一般都长达几十年，而在这几十年中，城市的中心可能会随着城市的发展产生变化，城市综合体的地位和业态需求也可能会随之而改变，如何处理好这些动态的问题，也是城市综合体发7展所面临的严峻挑战。 8、结束语 理论研究和实践表明，城市的迅速发展催生了城市综合体这种复合地产的开发模式，城市综合体的开发也在一定程度上加速了城市的进一步发展，两者之间存在着互相推动的关系。
