1、1关于房地产工程管理全程策划的研究【摘要】本文结合笔者多年实际工程经验，从工程前期策划到工程建设阶段的策划管理等方面进行阐述，研究房地产工程管理策划的全过程，以期更好地指导工程实践。 【关键词】房地产；工程管理；策划 中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号： 引言：作为国民经济的一项重要支柱产业，房地产业的发展对于拉动相关产业需求来说尤为重要，对于整个社会的经济发展是不可或缺的，房地产业在适度发展的情况下能最大限度地推动社会经济发展。近年来，我国房地产业的发展日新月异。但房地产业的过快发展也带来一系列问题，在此背景下，政府推出房产限购政策。由此可见，要想取得较高利润，获得成功，房地
2、产从业公司必须抓好房地产工程管理的全程策划工作。本文结合相关工程实例，从工程项目的前期策划、工程建设过程管理等方面进行阐述。 房地产工程管理的前期策划 市场调查 房地产市场调查的内容包括：1.各类房型在当地居民住房需求中占的比例；2.不同房型的面积控制指标；3.当地居民对房屋采光、通风和朝向的特殊要求，以及对房屋平面功能设计的传统习惯要求；4.根据当地居民的实际购买力，对拟建商品房的档次进行确定；5.拟开发项目周2围楼盘的出售成数和销售价格等销售情况。 可行性研究 可行性研究主要包含三步骤：调研，选择及优化开发方案，编写报告书。 首先是调研。调查研究是房地产投资项目可行性研究开始后第一步要做的
3、工作，也是基础工作。只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确, 才能使所做出的可行性研究报告翔实可信。调查研究主要从两个方面进行：1.业内资料的调查研究，即收集各种有关资料，包括：有关房地产投资的方针政策、委托单位设想说明；各种有关资源报告；有关城市规划；有关地理、气象、交通、经济发展、售价及房地产市场需求等技术经济资料。2.现场实地的调查研究，即开发区域的实地自然、经济、技术方面的调查和市场研究。 其次是开发方案的选择及优化。优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。房地产开发项目的开发方案主要是项目的规划及开发进度的安排。为了便于进行优化和选择，一般应同时提出多种方案，再进行方案评选，仅由
4、承担可行性研究的部门或规划部门独家提出规划方案的做法，谈不上方案的选择及优化，是不可取的做法。许多投资开发项目，这一步骤是采取方案征集或方案投标的方式进行，同时有多个专业单位或专业人员进行规划设计，评选小组再组织方案的评选，通过对方案的技术、经济、环境方面的比较，从而选择最优方案。 最后是编写可行性研究报告书。在对项目进行全面、详细分析之后, 便可编制可行性研究报告。可行性研究报告是投资项目可行性研究成果3的最终体现，对该项目投资决策成功与否关系极大。房地产综合开发项目可行性研究报告书必须附有一些主要的原始资料，如开发规划平面图、经济效益计算书、开发成本计算表等。在报告书中还要提出项目开发的资
5、金筹措方案，即对开发资金来源、筹措方式及偿还方式、资金筹措成本及风险进行分析；对项目投资的经济效益、社会效益及环境效益做出全面评价。经有关部门审批的可行性研究报告，可作为房地产开发项目编制设计任务书和投资决策的依据，作为筹划开发建设资金的依据，作为与有关部门签订合同的依据，作为编制初步设计和项目建设准备工作的依据。 总体配套策划 民众生活水平的不断提高，催生了对住宅质量和功能的更高要求，除此之外，对于小区生活环境的配套也更为关注。因此，房地产工程管理应该做好如下总体配套策划：1.绿化设计，搭配不落俗气的局部园林，尽量使创造的绿化环境富有生活气息。2.道路配套，设计道路时应该确保车辆在必要时能够
6、合理疏散，保证交通顺畅，且路灯要新颖别致。车流和人流不能相互干扰，并要注意无障碍设计。3.公共建筑配套，应该结合住宅区实际情况配套会所，并在会所内设立游泳池、棋牌室、儿童活动室、健身房等供用户休闲使用的场所，收取一定成本费，以服务为主。4.学校配套方面，如果规划部门要求在小区内配套中小学校的话，则应该尽量联合名牌学校办学，可大大促进住宅小区的销售，提高小区的品牌，一举多得。举例来说，因设立“复旦万科小学” ，上海万科城市花园大大提高了自身的小区品质，大大提高了单元房的销售量。 4房地产工程管理的建设过程策划 工程进度管理策划 做好工程进度管理策划的关键在于要做好工程的总进度计划设计，注意各种工
7、序的搭接，选择好的施工单位，并且要拥有足够的资金，才能支持工程建设。在实际施工过程中，要不断将计划进度与实际进度相比较，及时查找造成工程施工滞后的原因，在此基础上采取相应地措施提高施工进度，由于银行借款在工程建设资金总占据了相当一部分的比重，因此，财务成本直接受到工期快慢的影响，也就是开发的总成本与施工快慢直接挂钩。与此同时，工程预售也受到工程建设进度的影响，如果工程进度快，就能尽早预售，从而加快建设资金的回笼速度，确保交楼时间符合合同规定，保证房屋如期交付使用，进而避免引起各类罚款和赔偿等经济纠纷，使公司的经营业绩和地盘声誉不受影响。 工程造价管理策划 首先是招标制度。采取招标择优的方法选择
8、施工单位，对建筑原材料及主要机电设备进行采购。一方面，应标者在招标中必然提供各种优惠条件，我方压低造价的目的就能达到。另一方面，在招标评标过程中能避免了决策的盲目性，做到货比三家。 其次，实行加系数一次性包干的作法进行工程造价。目前，超预算的情况在建筑工程造价方面尤为突出，三材市场价格波动、政策性调价、设计变更是导致这一情况出现的主要原因。由此可见，为了按预算执行，有效控制工程造价，控制建设成本开支，必须采用工程预算加系数包干的作法。在放招标前应认真审图，并充分酝酿确定设备选型及有关建材5的档次是采取该办法的关键所在。其次，在施工中应尽量避免设计变更的情况产生。同时要注意工程质量的跟班监督。
9、再次，抓好设计变更的审批和隐蔽工程的现场签证管理，要确保一次性就能得到贯彻实施，防止工程造价增加的一道重要环节是抓好隐蔽工程的现场签证管理。严格设计变更的审批制度，在变更前应充分论证，对非变更不可的项目才给予核批。由于放工程建设历时较长，在现代科技条件下，建筑材料的新旧更替更为频繁。所以“设计变更是绝对的，设计不变更则是相对的” ，重要的是我们如何把好这个关.尽最大努力降低建造费用，为企业争取最大的经济效益。 施工质量管理策划 第一，施工单位自检。这是质量保障的基础，因为它始终贯穿项目建设的全过程，所以必须监督施工单位建立健全质量自检管理体系，把质量隐患扼杀在萌芽状态。 第二，建设单位核检。是
10、对施工单位自检及监理公司复检必要补充。很多建设单位认为，请了监理公司以后，工程质量就可以高枕无优。但仅仅只有监理公司监督是不够的，因为建设单位实际参与了质量监督，工程质量才多了一层保障。项目公司的工程部应参与每道工序的质量抽查，做到心中有数。 第三，工地现场及室外总体的建设管理。工地现场应注意防火、防盗、防意外事故，保证施工安全。室外总体应清理整洁，做到文明施工。有条件的工地尽量争取与主体结构配合，尽早完成室外总体管线、道路、绿化的施工，为物业的预售及销售营造气氛，争取商机。 6结论 综上所述，做好房地产工程管理全程策划的关键在于要做好房地产项目的前期工程策划和建设过程管理策划两个阶段的工作。作为房地产开发公司，只有做好工程管理的全程策划工作，才能取得最后的成功，在激烈的市场竞争中胜出。 参考文献 1 张家麟.房地产开发项目管理及成本控制分析J. 科技资讯. 2010(06) 2 万良秋.浅谈工程项目的成本管理J. 科技资讯. 2011(12) 3 戴达人.浅谈房地产方向的工程管理J. 中国科技信息. 2010(21) 4 王汉武.浅谈建筑工程项目成本管理J. 内江科技. 2011(07)
