1、1关于房地产工程项目技术管理的研究摘要：随着近年来建筑行业的快速兴起，房地产开发工程大力的发展起来，成为人们关注的重要问题。在房地产的开发和管理过程中，需要加强各方面的管理，进而实现高附加值、高回报率，同时实现良好的社会效益和经济效益。 关键词：房地产工程；项目技术管理；研究 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 引言 在房地产的开发管理过程中，技术管理工作是一项集各种要求为一体的管理活动，不仅仅从房地产的技术层面上有要求，与此同时在社会效益和经济效益上也有要求，要做好房地产的技术管理工作就必须对各项发展要求进行统一和综合，进而有针对性的去开展。对于房地产开发项目而言，技术管
2、理是必不可少的，但是在技术管理的过程中如何进行最优化的技术方案选择，如何进行技术设计等都需要房地产开发管理各个部门进行整体的分析和比较研究。从而实现其良性的运行和科学的管理，为房地产开发管理方、社会、环境规划管理等寻求一套协调统一的管理机制，最终推动各方面的发展。 1.技术管理的概念 工程项目管理是指管理者为了使项目取得成功，对工程项目用系统2的观念、理论和方法，有序、全面、科学、目标明确地进行管理。房地产企业的技术管理，是指企业运用科学管理方法，在工程项目实施过程中对各项技术活动和施工技术的各项要素进行计划与决策、组织与指挥、控制与协调的一系列管理活动的总称。这里所指的“技术活动”包括了从前
3、期策划与规划、熟悉与会审图纸、编审施工组织设计开始，到施工过程中的洽商管理、质量检验，直至工程竣工验收全过程中的各项技术工作而“施工技术的各项要素” ，则是指运用于技术管理活动赖以进行的企业技术人才、技术装备、技术情报、技术标准与规程及技术责任制等一系列实施技术管理的基本技术因素。项目工程建设是一个复杂的综合过程，需要诸多专业的合作和多项工程技术的综合应用，而企业的技术活动也是多种多样的。技术管理所强调的是对整个技术工作的管理，而并非“技术”本身，它来源于技术而又高于纯技术对项目的管理能力，对房地产企业起着指导工程建设的意义，贯穿于项目的全过程。 2.房地产开发过程中的技术管理问题研究 在房地
4、产的开发管理过程中，做好技术管理工作就要根据行业发展的特点以及具体的规划要求来展开工作，在技术管理的过程中需要进行综合性的分析，同时又要进行具体的技术管理和指导。 2.1 在房地产开发的技术管理过程中，首先一点就是要根据需求进行管理技术规章制度的制定和完善。对于管理工作来说，没有相对科学的、完善的、系统的制度规定是不行的。因此，在房地产开发的技术管理工作中，需要针对技术管理的相关内容和工作制定出相应的规章和制度。这样一来也就可以实现技术管理的系统化、规范化，在具体的工作3中也可以更加的明确管理责任、管理目标，而且通过相关的规章和制度也能够很好的对技术人员进行管理，进而调动他们的积极性，避免了技
5、术管理上的一些随意性和失误。与此同时还需要编制完善技术管理责任制，对于工程的建设和管理来说需要有一定的技术质量管理条例，对于房地产开发建设工作来说就要做好各个阶段的任务设计、和具体工作指导，完善相关的工程技术管理制度，例如优化的设计任务书、设计指导书是设计事前控制的重要环节，同时这也是控制设计和图纸质量的重要手段。 2.2 在房地产的技术管理工作中，需要借助各方面的力量，特别是相关科研单位以及行业专家的力量。在技术管理的过程中，由于房地产的开发和管理涉及到各个方面的问题，因此在这个过程中就需要借助来自各个方面的力量来进行管理，从而更好的为技术管理工作服务。尤其是在房地产的技术管理上，通常会面临
6、不同学科、不同工种的技术问题，而相关的技术人员并不是样样都是非常的精通，所以必须在遇到一些技术性较强的问题时，集合各方面的力量来进行管理。针对于这一问题，我们就可以邀请一些专家或者是一些科研单位来进行共同的分析和探讨，以解决相关的技术难题。在这个技术管理的过程中，通过专家咨询等，进而可以实现多方面的资料搜集，掌握有关知识，取得发言权，然后与设计、施工单位共同研究。这对于房地产的开发和管理是尤为重要的，而且这一技术管理措施是科学的、有效的，也是必要的。 2.3 进行房地产开发的技术管理，需要我们在企业内部建立技术委员会。技术管理工作涉及到多方面的问题，所以必须建立起有效的团队，4进而利用团队的力
7、量来实现全面发展。这就要求我们的房地产开发的技术管理工作建立起相应的技术管理团队，例如技术委员会、总工办等。在企业的内部，除了要有一个总的负责人，总的工程师之外，还要有各方面的技术人才储备，以便更好的集合技术人员的智慧解决不同的技术难题。在这个团队当中，其成员必须是各分公司、各项目部有经验的高级技术人员，负责从房地产开发角度审定企业内部工程的设计方案，取得良好效果。 2.4 目前的房地产开发已经进入招标管理的时代。那么在进行房地产的技术管理过程中，针对建设的需要我们也可以进行招标管理。这样一来，我们就可以利用市场的竞争规律来进行规划、管理、施工、采购以及设计等，对于一些需要的技术设备或者是建筑
8、材料，我们都可以通过公开招标的方式实现选择，从而选择最优的供应单位和合作企业。尤其是在建筑材料和设备供应商选择方面，通过科学规范的招标实践，都可以实现有效的管理，如建筑材料、装饰材料、电气设备、住宅厨卫设备等等都取得较好效果，在房地产的开发管理过程中这是技术管理中的重要方法之一。 2.5 及时的掌握和了解建筑开发管理上的信息和情报。对于技术管理来说，技术问题瞬息万变，所以进行信息的了解、收集和运用对于技术管理来说至关重要。所以在这方面我们一定要对当前国内相关的发展进程进行研究和掌握，从而更好的为房地产的技术管理提供支持。在当前情况下，我们的建筑技术、建材设备还是相对落后的，但是随着改革开放的进
9、行以及市场经济的快速发展，我们国家在各个方面已经出现了重5大的转变，对于建筑设计、施工技术以及建材产品等来说，也是在时刻的进行着变革与更新，这样一来作为建筑开发企业的技术管理部门就要把握这些变化的趋势，了解现状，从而更好的为企业的发展制定出技术管理策略。 2.6 随着科学技术的快速发展，信息管理技术越来越受到人们的重视，在这个过程中，作为房地产的技术开发技术管理就要充分利用计算机和互联网进行技术管理。在这方面，从规划到具体的施工，我们都可以通过信息技术进行相关数据的管理，进而实现信息化、数据化、网络化，全面提升技术管理工作的工作效率。 3.工程竣工后的技术管理 项目施工完成后的技术质量管理，是
10、提高房地产质量的归宿和落脚点。工程结束并不意味着房地产开发技术质量管理已经结束，即使所开发的房屋已经销售出去，其质量管理也并没有划上句号，还有 3 方面的管理工作要做。首先是要组织好竣工验收。要组织专家及相关单位主要负责人，按照国家有关验收规范和标准进行严格的验收工作，对不合格的工程，决不允许使用。二是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房地产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。对房屋使用中存在的质量问题及时安排人员跟进处理，使工程项目质量达到业主客户的要求。 例如广州有些房地产物业公司推出的“金钥匙”服务，收楼使业主放心的做法，就解决了业主对于工程
11、质量问题的困扰，良好的售后服务不仅可以使房屋保值，还可使物业增值。第三是要做好征求意见和调查6研究工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理；要深入调查研究开发的房地产还有哪些问题，还需要作哪些方面的改进，还有哪些潜力可挖等，并对调查了解到的材料进行全面整理分析，及时的回访处理，可以进一步提高房地产开发的质量。 4.结束语 综上所述，房地产开发企业必须以对市场的把握、房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。 参考文献： 1 陈祖.关于房地产开发项目管理的难点的探讨和分析J.四川建材.2010(6). 2 杨东,房地产项目管理信息系统探讨J.建筑经济,2010(9). 3薄卫彪，周明.常用工程项目管理模式在绿色建筑项目中应用的研究J.工程管理学报，2010（02）.
