1、1农村宅基地有偿使用价款会计核算刍议【摘要】 随着新型城镇化推进，农村宅基地有偿使用价款越来越多，但会计核算随心所欲，五花八门，统一核算欠缺。需要提高对农村宅基地有偿使用价款会计核算的认识，探索实践规范统一会计核算制度建设。 【关键词】 农村宅基地 有偿使用价款 会计核算 笔者在服务指导农村集体三资管理工作中，经常发现有些乡镇农村集体三资管理服务中心（以下简称服务中心） ，对农村宅基地有偿使用价款会计核算存在着随心所欲、五花八门、统一核算缺陷等问题。为正确厘清会计核算，有必要提高对农村宅基地会计核算的认识，并积极探索实践规范统一的会计制度建设。 一、对农村宅基地的认识 1、农村宅基地属集体所有
2、 中华人民共和国土地管理法第八条规定：（农村）宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。显然，农村宅基地具有严明的法律界定。根据法律规定，村级集体经济组织或村民委员会是农村宅基地的管理主体，可依法对农村宅基地进行处置。因而，我们要清晰地认识到农村宅基地会计核算不仅是专业问题，而且是村民自治的法律问题。因此，实践探索会计制度建设，规范统一宅基地有偿使用价款的会计核算很有必要、意义深远。 22、传统世俗观念 农村宅基地的传统世俗观念可谓根深蒂固，绝大多数人认为是祖宗传下来的私有财产，一时难以改变这一传统习俗理念。当前，农村宅基地可分为五种形式：一是承袭祖辈持有宅基地，也就是我们常说的祖宗传给谁的就
3、归谁继承，其实农村宅基地私下买卖交易现象一直来甚多，这是一个公开的秘密。二是近几年政府加大城乡统筹力度，实施农民集聚转移工程，部分农民转移后腾出宅基地归村集体所有。三是村级集体经济组织按照国家城乡建设用地增减挂钩政策，在农村土地整理过程中，通过农村宅基地整理而节约的部分农村建设用地以指标调整的方式按规划允许调整到城镇使用，旨在解决城镇建设用地指标不足问题。农民的宅基地通过土地整理与城乡建设用地指标置换，产生高额的土地增值收益，对这部分增值收益，村集体经济组织按会计制度规定需进行收益分配。四是村集体经济组织对废沟废路、荒坡地等实行开发整理的宅基地。五是农村“五保户”腾出的宅基地归村级所有。目前，
4、农村宅基地多数属第一种形式，名义上所有权归村集体实质收益和使用归个人，政府和村级组织也只能无奈认可农村宅基地权属权益不一的现实。后四种形式农村宅基地实行有偿转让使用，尤其是对优势地段位置，政府为了使村级组织筹集更多的公益事业资金或破解发展壮大村级集体经济难题，出台政策规定允许农村宅基地实行竞标有偿使用。因此，村级会计核算主要是针对后四种宅基地转让有偿使用价款。 二、农村宅基地会计核算的现实 当前，我国从制度层面来说对农村宅基地有偿使用价款会计核算呈3滞后性，缺乏统一的制度规定要求，随意性、功利性、缺陷性恐怕是真实写照，以浙江省淳安县为例。 1、作经营收入 有些乡镇服务中心，把农村宅基地有偿使用
5、价款在“经营收入”会计科目核算，其理由是：收入是村集体经济组织在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常经营活动以及行使管理、服务职能所形成的经济利益的总流入。部分乡镇农经干部和服务中心工作人员，把农村宅基地使用权转让理解成让渡资产使用权转让，即便是让渡资产使用权转让获取收入不符合“经营收入”科目核算定义。 “经营收入”是指村集体经济组织进行生产、服务等经营活动取得的收入，包括农产品销售收入、物资销售收入、租赁收入、服务收入、劳务收入等。该教材让渡资产使用权，据笔者理解指的是固定资产或无形资产的使用权有偿转让、租赁承包给村级获取收入的一种经营运作方式，应不包括土地资源性资产。其实该教材没有土地
6、资源性资产专门的核算内容章节，更不用说有宅基地核算的内容。坦率地说，资源性资产评估核算就全国农村来说在目前还是处于探索阶段或直说处于空白阶段。但为了表明在“经营收入”科目核算的可行性，部分乡镇服务中心甚至在会计电算网络化统一的会计科目系统中增设宅基地二级明细。为什么要这样？这恐怕还是与上级党委政府对乡镇领导干部年度工作业绩考核分不开。据了解，地方上级党委政府对农村集体经济可分配人均收入经济指标，是要对下级党委政府进行年度考核，并给予较高分值。农村宅基地近几年有偿使用价款数值大，有些村几万甚至几十万元收入，纳入收入类科目核算便可完成当年4考核任务，因此有功利性因素使然，这种做法是不妥的必须予以纠
7、正。 2、作其他收入 乡镇服务中心把宅基地有偿使用价款在“其他收入”科目核算占多数，主要是迎合人们的观念，而且又可以完成考核任务指标。诚然也与部分乡镇服务中心工作人员业务水平偏低或曲解不无关系。 3、实行公积公益金会计核算 农村宅基地实行有偿转让取得的款项，部分服务中心在“公积公益金”科目核算，与国家财政部颁发的村集体经济组织会计制度 （以下简称制度 ）规定最贴近，但是极少数。 三、规范统一会计核算 1、甄别对待会计核算 （1）对多年闲置的农村宅基地通过中介机构评估或是经村民（村民代表）会议程序讨论计价初始入账，会计核算应借记“固定资产？宅基地” ，贷记“公积公益金”科目。其依据：一是 200
8、4 年，国家财政部颁发的制度农业资产只设立“牲畜资产、林木资产”会计科目，而没有设立土地资源性资产会计科目，但又不可能在“无形资产”科目核算，一方面制度本身没有硬性设立“无形资产”会计科目要求，只是在附注时规定，村集体经济组织有无形资产的，可增设“无形资产”科目（科目编号 161） ，另一方面农村宅基地对村集体组织来说是所有权而不是使用权，在“无形资产”科目核算显然是不妥的。因此，在没有新的制度颁发之前，实行“固定资产宅基地”会计科目核算是最恰当的。二是制度对“公积公益金”会计科目定义明确规定：收到5征用土地补偿费及拍卖荒山、荒土、荒水、荒滩等使用权价款应计入公积公益金会计科目核算。所以，农村
9、宅基地有偿使用价款视同征用土地补偿费或拍卖四荒地使用权价款规定论处，在“固定资产宅基地”和“公积公益金”科目核算，是合理恰当的。转让时，宅基地有偿使用收入价款与账面相符的，它其实是资产形式的改变，应借记“银行存款或现金” ，贷记“固定资产宅基地” ，溢价部分则在“公积公益金”科目核算。 （2）农村宅基地未评估入账的，转让入账时有偿使用价款应借记“银行存款或现金”科目，贷记“公积公益金”科目，其性质是资源性资产变为货币性资产，只是村级经济组织所有者权益互换，没有凸显损益类科目性质。讨论分析是：农村宅基地价款与征用土地得到的补偿款或拍卖四荒地使用权价款性质相同，应在“公积公益金”会计科目核算最合理
10、恰当。同时，彰显追求真实、反对虚假的本质，有利于农经统计数字的真实性。 2、农村宅基地经营管理会计核算 （1）村级集体经济组织直接投资兴建物业经济项目，其宅基地价款应在“在建工程”科目核算反映，竣工后按制度要求再转入“固定资产” 。由村本级统一经营的或承包租赁，收入在“经营收入”科目核算。 （2）建造集体物业项目含宅基地价款（法规使用年限）直接出售，在货币资金“银行存款”科目核算，收入在“经营收入”科目核算。 3、宅基地增值收益核算管理 农村宅基地不仅要规范统一会计核算，而且要充分利用现有政策对宅基地实行更加严格的监督管理，达到经济社会效益双赢的目的。一是宅基地流转增值收益分配和宅基地流转指标
11、有偿使用，需要规范有序的6农村宅基地市场体系为前提，只有将宅基地使用权作为用益物权进入市场，按照市场规律使固化的物权以资本的形式流动起来，让农民和村集体经济组织获得土地增值收益，才能真正实现和最大限度保护农民宅基地的用益物权。 中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定中指出：建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。因此按中央精神，加快探索推进土地综合整治项目的实施和城乡建设用地指标增减挂钩置换政策落实，坚持依法自愿有偿的原则，建立规范
12、有序的宅基地市场体系，推动农村宅基地多种形式的流转。同时，把土地整治后节余的宅基地指标在城乡建设用地市场上流转交易，按市场价值以股权方式量化到农村集体经济组织和农民个人持有，并加强对宅基地市场运作收益实行规范统一的会计核算和有效监管，切实增加村级集体经济组织和农民个人的财产性收入。二是会计核算为盘活宅基地存量效力。对“一户多宅”和空置住宅，建立健全拆旧建新、退出旧宅基地机制，要制定激励措施，使农民自愿退出多余宅基地；对部分村民进城镇落户，已在城镇购置商品房定居或响应政府号召到农民集聚区定居而自愿放弃宅基地，村级集体经济组织要经营管理好宅基地。会计核算要适时紧跟围绕政府关于农村宅基地重大改革政策，有益加快促进城乡一体化机制建设。 在城镇化进程不断加快的背景下，农村集体用地流转、宅基地制度改革等话题不断升温。显然，农村宅基地的有偿使用价款会愈来愈多，7而当前农村集体经济组织会计制度部分内容确实难以适应或滞后于城镇化和新农村建设的快速发展，需要我们不断去创新、不断去探索、不断去实践，获取理论来指导充实、完善规范会计制度，为新农村建设效力服务。 【参考文献】 1 郑文凯：新编村集体经济组织会计教材M.2004. 2 农村土地使用权“变身”金融资产安徽首试农地流转信托经营N.农民日报，2013-10-19. 3 成亮：新一轮土地改革引关注农地流转或先行DB/OL.http：/
