1、“ 营改增 ” 对 房地产企业 的影响及应对策略财务部2016年 6月1树立营改增后正确的应对观点1、营改增不仅仅是对营业税的变革，同时也是多个税种的变革。2、营改增不仅仅是财务部部分的战斗，公司各个职能部门都是营改增的一部分。3、严防营改增过渡期的涉税风险。2目 录第一章 增值税 相关基础知识第二章 “ 营改增 ” 后房地产企业重点政策第三章 “ 营改增 ” 后房地产 企业关注点及应对策略3第一章 增值税概率知识一、营业税的概念是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的 营业额 征收的一种税。例：甲公司为房地产开发企业，现销售 100平米住宅，以 100万
2、元卖与个人乙，营业税税率 5%，甲公司需缴纳营业税税额？上述例子中，甲公司发生的经济业务为销售不动产，为缴纳营业税防范，营业税属于价内税，则需缴纳营业税为：100万元 5%=5 万元甲公司在会计处理中：主营业务收入为 100万元，营业税金 5万元。4第一章 增值税相关基础知识一、增值税的概念增值税 是以 商品（含应税劳务） 在 流转过程 中产生的 增值额 作为计税依据而征收的一种流转税 。二、增值税的特点（一）增值税以增值额为征税对象社会产品的价值 P=C+V+M C是转移价值 V是劳动者的报酬M是纯收入 增值额就是新创造的价值即 V+M直接计算 V+M难度较大，实际采用减法 即 M=P-C-
3、V购进扣税法：是为生产产品而外购的货物或接受的劳务取得的增值税专用发票上注明的进项税额可以从应税产品或劳务的销项税额中扣除。一般计税方法中 增值税应纳税额 =销项税额 -进项税额5第一章 增值税相关基础知识（二）增值税是价外税在增值税的计税价格中没有增值税，增值税的计税价格是由成本和利润两部分组成的。价外税不同于价内税，价内税在产品或劳务销售价格中含有税金。（三）增值税实行的是专用发票抵扣制抵扣增值税的进行税金必须要取得增值税专用发票或税法规定的凭证（增值税专用发票、农产品收购发票、海关缴款书）增值税是以票控税为特点。6第一章 增值税相关基础知识三、一般纳税人与小规模纳税人 中华人民共和国增值
4、税暂行条例 将纳税人按其 经营规模大小 以及 会计核算是否健全 划分为一般纳税人和小规模纳税人。1、经营规模：年应税销售额：纳税人在连续不超过 12个月的经营期内累计应增增值税销售额，包括纳税申报销售额、稽查补销售额、纳税评估调整销售额、税额机关贷款发票销售额和免税销售额。2、划分标准7第一章 增值税相关基础知识应税服务 ，是指陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务、研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务。应税劳务 ，应征增值税的加工、修理修配劳务增值税小规模纳税人 依自愿申请 可能成为增值税一般纳税人，一经登记为
5、一般纳税人后， 不得转为小规模 纳税人。纳税人 小规模纳税人 一般纳税人 从事货物生产或者提供 应税劳务 的纳税人，以及以从事货物生产或者提供应税劳务为主，并兼营货物批发或者零售的纳税人 年应税销售额在 50万元以下（含 50万元） 年应税销售额在 50万元以上 批发或零售货物的纳税人 年应税销售额在 80万元以下（含 80万元） 年应税销售额在 80万元以上 提供 应税服务 的纳税人 年应税销售额在 500万元以下（含 500万元） 年应税销售额在 500万元以上 8第一章 增值税相关基础知识3、一般纳税人与小规模纳税人的特点（ 1）小规模纳税人的特点 不能适用的增值税专用发票（ 但可代开
6、） 不能抵扣进项税金 采用简易计税方法应纳税额 =销售额 征收率（ 2）一般纳税人的特点 能适用增值税专用发票 可以抵扣进项税金 采用一般计税方法， 有些事项也可以采用简易计税方法应纳税额 =当期销售税额 -当期进项税额9第一章 增值税相关基础知识1、销售房屋为房地产新项目例 ：甲公司为房地产开发企业为一般纳税人， 2016年 5月 1日后新建房地产项目，销售 100平米住宅， 100万元与个人乙，增值税税率 11%，房屋建造成本及费用发生可抵扣进行税额 5万元，甲公司需缴纳增值税额为 ？销 项税额 =100 （ 1+11%） 11%=9.91 万元应纳税额 =9.91万元 -5万元 =4.91万元。2、销售房屋为房地产老项目例 ：甲公司为房地产开发企业为一般纳税人，销售 2016年 4月30日前取得施工许可证的房地产项目，销售 100平米住宅，100万元与个人乙，征收率 5%，甲公司需缴纳增值税额为？应纳税额 =1005 %=5万元。10
