1、昆明中舟税务师事务所有限责任公司土地增值税清算的审核培训主讲：张晶（中国社会科学院特聘税务研究生院实践导师、12366北京呼叫中心专家、昆明中舟税务师事务所有限责任公司总审）2014年 4月土地增值税清算的审核 关于加强土地增值税征管工作的通知 （国税发201053号）指出：土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节，各级税务机关要克服畏难情绪，全面开展土地增值税清算审核工作。结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项日，提升清算水平。 主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起 90日内完成清算审
2、核工作，其中不含纳税人应税务机关要求的补正时间。土地增值税基本知识土地增值税基本知识 转让 国有 土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 土地增值税暂行条例 土地增值税增值额的计算及相关成本项目内容增值额 =纳税人转让房地产的收入 -扣除项目土地增值税基本知识 扣除项目包括： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (土地成本 ) （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发
3、项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。土地增值税基本知识（四）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 （五）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项
4、目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，土地增值税基本知识 关于清算条件的审核 （一）符合应清算的条件 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。 （二）符合可清算条件1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 一、清算审核的难点（一）开发形式多样化，成本费用难以分摊 房地产开发形式复杂多样，有独立开发、合作开
5、发、滚动开发、成片开发等形式。对于滚动开发和成片开发的项目，其投入的开发成本、财务费用很难在清算项目与待清算项目之间进行准确分摊；而且在开发过程中，有些开发企业要代政府行使各种职能，包括征地平场，相关配套设施建设等；加之开发企业与建安企业、材料供应商甚至政府之间关系的复杂性，如开发企业借牌自行修建，为城市改造政府成立开发公司自行进行开发等。合作开发项目中，采用开发区和国土储备整理中心提供土地但不办理土地权属转移给开发公司，事后采取回购方式直接将分户土地权证办给业主的形式，开发公司的销售价格中没有土地价格，自然也没有土地成本，这些都给税款的清算造成难点。（二）销售方式复杂化，增值额不易确定 房地
6、产开发时间跨度大，根据期房和现房的区别，其市场营销方式复杂，有一次性收款方式、分期收款方式、银行按揭方式、委托收款方式等。即使完全符合土地增值税的清算条件，也必须确认销售收入实现时间，开发周期越长，税收清算检查的年度越多，清算工作量越大，增值额越难确定。在实际征管工作中，经营性用房长期不能清零的现象普遍存在，加之管理员轮岗，给税收征管造成难点。（三）扣除项目复杂，影响税前扣除的真实性 房地产开发项目错综复杂，其财务核算也不规范，各项目的成本费用未严格分开核算，虚列扣除项目和难以入账的 “ 灰色支出 ” 、无有效凭证的社会融资支出共同存在，这些都导致地税部门在税收征管中对土地增值税扣除项目中有关
7、成本费用实际金额认定难、取证难，造成增值额确定难，影响土地增值税清算的精准度。（四）房地产开发企业不建账、造假账、账外账 当前整个房地产行业中股份制企业、私营企业非常多，很多无相关职业资格的财务人员，财务核算水平有限，企业财务制度不健全，账务处理比较混乱；部分企业故意造假账，收入与实际明显不符，账面亏损，特别是挂靠项目，根本无账可言；再加之房地产开发企业采取不建账或虚假核算扣除项日成本方式隐瞒真实增值额，故意选择核定方式缴纳土地增值税，给土地增值税清算审核工作带来很大难度。（五）难以准确把握增值额 税法规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的免征土地增值税。但对普通标
8、准住宅与其他住宅核算成本分摊上难以划分，尤其是临街多层楼盘，楼下为营业用房，楼上为普通住宅，营业用房是全框架、现浇，而住宅是砖混结构，它们使用的水泥标号、钢筋质量及数量等都不一样。通过调查走访，全框架现浇的建筑成本单价为 1000元平方米以上，砖混结构的建筑成本单价为 800元平方米左右，每一项目的清算分摊都要商讨确定，难以准确把握增值额。二、清算审核内容（一）清算项目资料的审核1.应提交的证明资料 进行土地增值税清算时，除了纳税人主动提供的资料外，纳税人主管税务机关可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料： （ 1）开发项目立项批复。 （ 2）规划申请、报告及图纸，建设用地规划许可证；建设工程规划许可证。 （ 3）土地使用权证。 （ 4）建筑工程施工许可证。 （ 5）建设工程施工图设计文件审查批准书。 （ 6）商品房销（预）售许可证。 （ 7）工程概况及备案意见。 （ 8）房屋分户（室）面积对照表（加盖市房屋产权监理处面积复核专用章）。
