1、 房地产相关税收政策分析主讲人 钟必主要内容一、以土地投资问题二、土地增值税清算问题三、营业税的纳税义务发生时间四、视同销售问题五、对国税函 2008 299号文的理解六、拆迁补偿问题七、虚开建筑业发票问题一、以土地投资问题(一 )土地投资入股问题案例 :甲公司取得一块土地，成本 1000万，评估价 1800万元，没有进行开发。现乙房地产公司要购买该块土地，出价 1800万元，并表示配合甲公司采用最合适的办法进行运作。甲公司决定以土地投资的形式入股乙房地产公司，占其 30%的股权。假设条件：1、甲公司注册资本 1000万元，全部用于该土地；2、甲公司没有发生别的业务和费用；3、所有工作都在 2
2、008年度完成。如果有土地投资入股协议地税机关都会 以人为本开出 办理土地过户甲公司要办的手续必须办理其 财产权的转移手续自 2006年 1月 1日起施行 第二十八条 以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。第二十九条 股东缴纳出资后，必须经 依法设立的验资机构验资并出具证明。 乙房地产公司要办的手续：变更注册资本 中华人民共和国 公司登记管理条例 国务院令第 451号 【 生效日期 】 2006-01-01第三十一条 公司变更注册资本的，应当提交依法设立验资机构出具的 验资证明 .依照 公司法 设立有限责任公司缴纳出资和设立股份有限公司缴纳股款的有关规定执行。 第三十二条 公司变
3、更实收资本的，应当提交依法设立的验资机构出具的 验资证明 ，并应当按照公司章程载明的出资时间、出资方式缴纳出资。公司应当自足额缴纳出资 或者股款之日起 30日 内 申请变更登记。以虚假投资入股 方式实施 土地转让甲公司没有办理其 财产权的转移 手续，乙房地产公司没有办理办理变 更注册资本 的手续 ，甲公司以 土地投资 的形式入股乙房地产公司就是 虚假的。甲公司 实质是土地转让行为 .另外 :1、房屋建成后甲方如果提取 固定利润 ，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而 属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为 ，那么，对甲方 取得的固定利润按 “转让无形资产 ”征税（国税函发 1995156号）；2、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的， 暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税财税字 199548号） 注意 :3、国税函 20051003号的规定，如果 甲方提供土地使用权 ，乙方提供所需资金，以 甲方名义合作开发房地产 项目的行为，未发生转让无形资产的行为 ,不属于合作建房，不适用（国税函发1995156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。 (实质是借款 )
