1、 2016最新营改增政策解读。总会计师协会 周国海教授主讲。第一部分营改增后建筑业房地产业主要涉税业务的调整与变更一、营改增后，建筑业、房地产业纳税人、扣缴义务人是怎样规定的，是否允许有小规模纳税人出现，如果允许的话，小规模纳税人与一般纳税人将按照什么标准来划分？（一） 增值税纳税人：在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该
2、发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。 【见： 财税 201636号 附件 1】【例 1】增值税纳税人判定。华某与某建筑公司签订挂靠协议。以该公司名义对外经营，同时以该建筑公司第一分公司的名义办理了非法人营业执照和税务登记证。请确认本例中的增值税纳税人。分析： 公司法第十四条规定： “ 公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担 ” 。在本案中华某办理的是非法人营业执照和税务登记证。 是以建筑公司的名义经营， 因此，相关的法律责任应由该建筑公司承担，建筑公司为 增值税 纳税义务人。（二） 扣缴义务人：中华人民共和国境外
3、（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。【见：财税 201636号 附件 1】（三） 增值税一般纳税人与小规模纳税人的划分：1、 年应税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。2、办理一般纳税
4、人资格年应税销售额标准为 500万元（含本数）。财政部和国家税务总局可以对年应税销售额标准进行调整。【 见：财税 201636号 附件 1、 2】二、营改增后，销售不动产的征税范围包括哪些，哪些项目不在征税范围之内，哪些项目应该视同销售，如何理解有偿销售和境内销售，再 用 “ 以接受投资形式转移土地使用权 ” 的方法进行纳税筹划还有多大意义？（一）建筑服务征税范围：建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。1.工程服务。工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构
5、筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。2.安装服务。安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。3.修缮服务。修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限
6、的工程作业。4.装饰服务。装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。5.其他建筑服务。其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。 （二）销售不动产征税范围 ：销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包
7、括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。【 见：财税【 2016】 36号附件 1销售服务、无形资产、不动产注释 】（三）不征税收入：1、非经营性活动收入：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：（ 1） 行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。 由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； 收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据； 所收款项全额上缴财政。（ 2）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。（ 3）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。（ 4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。【见：财税【 2016】 36号附件 1】
