1、1国际热钱对我国房地产业的影响分析【摘要】房地产市场是社会主义市场体系不可缺少的重要组成部分。伴随我国城市化和现代化的进程，我国房地产市场发展前景日益广阔，潜在需求巨大。房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一，有力地带动了我国经济的发展。 本文主要分析了国际热钱流入对我国房地产业的影响，并结合我国房地产业的具体情况，提出了我国房地产业应对国际热钱流入的相关对策。 【关键词】国际热钱 房地产业 影响 对策 房地产业是指以提供房地产产品和服务为目的的相关企业及其活动的集合。房地产业除了提供房地产直接产品的房地产开发经营外，还包括以房地产为对象在相关领域中提供服务的行业，如物业管理、中介服务、房
2、地产金融、房地产保险等。目前，房地产业不仅是各国经济发展的晴雨表，而且早己成为各国国民经济的重要增长点。 当前，由于我国房地产行业的较快发展，吸引了大量的国际热钱流入。国际热钱一般是指在国家之间流动的、对汇率的预期变化、利率的波动、安全和可兑换性安排极为敏感的资金。追逐收益最大化是国际热钱频繁流动的主要动机。大量的国际热钱流入对我国房地产业的发展产生了一定的不利影响。因此，必须采取相应的对策积极应对。 一、国际热钱流入对我国房地产行业的影响 2（一）对房地产资产泡沫的产生起到了推波助澜的作用。 国际热钱大量流入国内房地产市场，给我国的资产和资本市场带来虚假繁荣，严重影响了我国国民经济的健康发展
3、。伴随着外资的流入，国际热钱开始大举进入国内房地产市场，对国内房地产市场资产泡沫的产生起到了推波助澜的作用。 （二）加速了我国房地产市场泡沫的产生。 从我国目前的情况看，热钱在赌人民币升值预期的同时，乘机在资本市场如房地产市场、债券市场、股票市场以及其他市场不断寻找套利机会，其中最明显的莫过于房地产市场。2007 年以来我国房地产价格直线上升，全国房地产价格涨幅远远超过消费物价指数，尤其在北京、上海、杭州、南京等一些大城市，房地产价格上涨 20 %以上，甚至达到 50 %。因此，可以推断大部分套利资本进入了我国的房地产行业。这在一定程度上加速了我国“楼市”泡沫的产生，而且对整个社会经济的健康发
4、展造成阻碍。 （三）影响我国经济的发展进程。 国际热钱的流入，使我国房地产价格的过度虚高。热钱的流入造成的我国房地产价格的过度虚高，不仅仅是一个经济问题，而且已经日趋演变成了社会问题。在我国大国崛起和走向世界主要经济体的道路上，以房地产价格为代表的资产价格上涨有其历史的必然性，但是，如果放任国际热钱的流入，必将引发了严重的社会问题，甚至有可能影响我国的经济发展进程。 （四）影响科学发展进程及我国的和谐社会建设。 3国际热钱的流入，使我国房地产价格价格上涨，一方面会给部分国民带来财富效应和安全归属，但畸形的房地产市场也会给国内低收入者带来福利的损失和生活条件的恶化，特别是在经济危机爆发以后，居民
5、收入水平不断下降，房地产市场的价格和居民收入的比值大大超过了发达国家，从而进一步加剧了内部经济失衡、社会阶层矛盾、民生问题尖锐，进而影响科学发展进程及我国的和谐社会建设。 二、 我国房地产业应对国际热钱流入的相关对策 （一）减少和避免国际热钱“金融投机”渠道。 改革开放以来，国际热钱对我国的发展确实做出了很大的贡献，但随着中国经济尤其是中国房地产业的发展和壮大，需要一个公平的发展平台，所以，必须逐步取消我国国内在税收、土地等方面对外资的优惠政策和以招商引资额度为政府业绩评判标准的制度，建立市场导向的资源配置模式，降低热钱“政策寻租”和“金融投机”的可能性，减少和避免国际热钱“金融投机”的渠道。
6、 （二）推进人民币汇率改革，增强房地产业抵御能力。 积极推进人民币汇率改革，增强我国国内房地产业对外来冲击的抵御能力，重点是要实现人民币汇率市场化，由外汇市场的交易主体自行决定市场汇价。目前人民币汇率缺乏效率的关键原因在于现行的强制结售汇制，因此，应逐渐将目前国内的强制结汇过渡到意愿结汇，扩大结售汇的参与者范围，扩大银行间外汇市场的覆盖面。这样可以增强我国国内房地产业相对于中央银行的市场力量，有助于平衡外汇市场的供求结构，使人民币汇率能够真实反映外汇市场的价格变动情况。人民币汇4率市场化程度的提高，有助于改变汇率预期的形成机制，增强我国国内房地产业对外来冲击的抵御能力。 （三）加强房地产价格管
7、理。 首先，要积极改善住宅供给结构。我国房地产市场的一个不合理现象是，一方面是大量的中低收入家庭需要买房但买不起房，另一方面是大量高档住宅卖不出去。 其次，由于中低档住宅利润相对较低，大多数开发商不愿做，从而面向中低收入家庭的中低档住宅比重偏低，这就导致了需求结构和供给结构的错位，有效供给不足继续扩大。这造成了真正有居住需要的、占社会人群之大多数的中低收入家庭的住房得不到解决，而房地产投资投机却大行其道。因此，必须积极改善住宅供给结构，采取多种形式，结合我的国情，进一步完善我国房地产价格市场机制，以更好解决我国房地产价格问题，在一定的程度上减少国际热钱的过多流入。 （四）完善外汇管理，加大国际
8、热钱流入的成本。 尽管我国的国家外汇管理局、商务部、海关总署早在 2008 年 7 月 3日就颁布了出口收结汇联网核查办法 ，在一定程度上保证了出口、结汇的真实性和一致性，降低了国际热钱流入规模。但是，由于信息不对称，以及国际热钱进入的复杂性和隐蔽性，监管的成本和收益并不对称，短期内也许有一定的威慑作用，但从长期看，只要中国房地产市场存在获利预期，国际热钱就会卷土重来。为此，还需要进一步完善相关的结算形式以及大额外汇应收、应付账款、延期付款和长期预收货款等管理制度，进一步完善外汇管理，加大国际热钱流入的成本，遏制国际热钱5的过度流入。 参考文献： 1唐莉，张永娟，房地产产业链关联性的分析研究.世界经济文汇，2009， （9）. 2高铁梅，梁云芳.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析.中国社会科学，2008， （3）
