1、1在房地产成本管控中工作流自动化及 OA 系统的应用【摘 要】房地产项目的开发过程是很漫长的，而在经历的每一个阶段都会有各种各样的项目费用产生，自然成本的管控也是成为了房地产企业最为关心的问题之一。而随着计算机网络技术的飞速发展，信息化技术不管是从硬件的配置还是软件的编程都有了质的变化。现在，信息自动化系统在各个行业都得到了广泛的应用。 【关键词】房地产开发；成本控制；信息自动化 房地产业的信息技术是和现代的通讯技术、控制技术、建筑技术和管理技术以及计算机技术融为一体的，它是把可靠而又先进的网络系统作为根本，把不同的企业、政府和供应商以及公共设备串接起业，组成一个大的网络拓扑结构1，为管理企业
2、和交换用户信息以及为企业进行决策提供帮助和支持的一种强有力技术。 一、信息化系统在房地产管理中的应用 按我国房地产企业目前的情况来看，在编制进度图时能够使用Microsoft Project2已经很好了，我们从相关的资料中可以看出，有很多的公司已经买过了不同的软件，但真正能够现场用到的，是非常少的，除非是一些国家级的项目或者是世界银行贷款之类的项目，才有可能使用一些国内外都通用的软件，我们就拿 P3E/C 这个软件来说，在世界上发达国家中的每个项目差不多都要用到的软件，到了我们这里完全就是一件样品、摆设品。我们当然也不能够这样片面的认为，在这个行2业中比较领先的还是房地产公司的领头羊万科地产。
3、 我们就资金的管理来说，万科在目前主要运用的两个信息系统是：（1）金蝶 K/3 ERP 的资金结算中心系统，主要是运用于万科资金管理中心，来统筹集团资金的运行时3；（2）万科成本管理中心所运行的房地产成本管理系统中的资金管理模块，主要是在项目成本有关的资金需求和使用计划方面运作。所以，资金计划功能在成本管理系统中是最主要的资金管理费用模块。万科计算机技术信息中心的相关人员表示：成本管理系统中的资金管理模块会按照一定的时间生成资金需求和使用计划报表。这些资金计划在经过资金结算中心系统调用后，就成为了资金管理部门融资和落实资金使用计划最根本的依据4。对资金占用的减少，资金周转速度加快和风险的降低，
4、这种信息决策机制都起到了非常重要的作用。 就目前来说，像万科这样有先知的企业并不多，而且现在已经有很多的房地产公司由于承受不住资金的各种压力，而相继破产。 二、房地产成本的构成分析 1.房地产成本主要包括以下几方面 （1）土地费用。主要有城镇土地的出让金，土地征用的费用和拆迁给的补偿费用。房地产企业在开发时主要以协议出让，招标出让和拍卖出让这三种方式得到土地。而现在最常用的还是后两种。 （2）前期工程的费用。这主要指的是在开发房屋前的规划，设计费用，可行性研究的费用以及地持勘探的费用等土地的开发费用。在整个成本的构成中比例一般超不过 6%。 3（3）建筑安装的工程费。它在整个成本的构成过程中占
5、有比较大的比例。就我国当前的情形来看，占到了 40%。 （4）市政公共设施费。市政公共设施费用主要包括两种：基础设施和公共配套设施建设费用。它在房地产开发的成本构成中，一般占10%15%的比例，相对来说也是比较大的。 （5）管理费用。它是指在房地产开发中，企业为了组织和管理房地产开发的经营活动而使用的一切费用，其中有管理员工的工资，办公费等等。它一般超不过 2%。 （6）货款利息。由于房地产开发的周期比较长，投资数额也相当大，所以要依靠银行的信货资金，在开发经营当中通过代货筹集资金而应该给金融机构支付的利息也就成了开发成本中不可缺少的一部分。它所占的比例相对不固定。 （7）税费。主要有税收和行
6、政性费用。前者主要包括房产税，耕地的占有税和土地的增值税等等好多；后者主要是地主政府与各级行政主管部门向房地产开发企业所收取的费用，项目多而杂。目前在我国的房地产开发成本中一般占到 8%15%。 （8）其他的费用。它与前七项所有的费用不一样。主要有在销售中的广告费和很多的不可预见费等，它所占的比例通常超不过 10%。 2.信息化管理成本的可能性分析 事实上，成本控制是成本管理和管理控制的一个结合体5。一个比较好的成本控制系统肯定是成本控制目标和成本控制手段都非常明确。 成本的制目标：（1）对投资控制目标有一个合理的设置，对目标成4本的控制要加大；（2）可以采用阶段性的成本控制策略，以此来控制成
7、本和降低成本；（3）要把投资、进度和质量这三方面的关系有一个正确的认识；（4）前期阶段的目标成本管理要加大；（5）变动成本的偏差范围要尽量减少；（6）项目开发投资分析的正确性要不断提高。 成本的投入和产出过程是房地产企业最核心的一部分，对房地产企业而言，全过程的成本控制方法、手段和可行性是最最重要的。从这个层面上来讲，实现成本控制目标最有力的保障措施就是采用的控制的手段。 成本的控制手段：（1）土地供应的管理要不断强化，供应的总量要加大控制，使地价有所降低；（2）对房地产开发和消费的环节的乱收费要加大清查的力度；（3）把税收的负担适时地降低；（4）使金融业务的范围不断扩大，产业活力不断增强，利
8、息费用不断降低；（5）利润进行合理维持，对房地产公司的内部管理要加强；（6）政府的职能要得到充分的发挥，市场的宏观调控力度要加大，使物价得以平稳。 对宏观原因是所造成的成本失控暂且不说，现在的房地产公司在成本的控制当中也存在有一些问题： （1）对于项目最基本的数据很难得到，这就使得投资预算不正确；（2）在公司和项目这两者间，在收集成本信息时速度很慢，也没有准确性可言，且也比较片面；（3）对于多个项目来说，资金的统计、调配都很困难，没有统一的数据，也不能使使企业在决策、调整和管理方面得到满足；（4）落后的成本控制方式，使得目标成本远远低于计划成本，这种情况经常可以见到，而由于受到现在的人工控制手
9、段，很难对项目5进行有效的成本管控；（5）房地产公司各部门间的成本信息传递非常慢，这就使部门之间的协调工作受到了很大的影响。 我们通过对上文的信息化应用情况的了解中可以看出，对信息化手段的运用，可以使整个开发过程中的全部周期成本得到管理和控制。如今，不管是国际上一些比较大的开发商还是我国房地产的领跑者万科，解决问题最可靠的途径就是使用信息化系统。 当然了，信息化的系统也不可能万能，但是通过信息系统和网络的传输功能6，可以使企业在这几个方面有很大的改进： （1）成本数据的收集，可以使可行性研究报告的准确性得到提高； （2）成本数据的积累，可以作为后继项目的参考； （3）成本数据的分析，可以为决策
10、系统模型提供强有力的依据； （4）成本数据的计算，可以给不同的财务报表提供依据； （5）成本数据的统计，可以很快地对发生的成本进行比较，并及时找出其原由； （6）成本数据的传递，使多项目开发的操作的协同成本能力有了很大的提高。 三、结语 在房地产的开发管理中，成本管控是一个很关键的核心，在整个项目的开发中的各个阶段都要严抓成本的控制与管理工作，这对于投资效益的提高和管理水平的加强起着非常重要的作用，除此之外，它也是一个企业能够健康、持续、稳定发展最佳的途径。再加上信息化技术的不断发展，相信，在未来的房地产行业中关于成本的控制管理会越来越合6理。 参考文献： 1杨秀凯.地产企业全程成本控制的思考与对策J财经学习，2009（1）：62-63 2王泽霞，季加佳.房地产企业成本控制流程构建J.经济论坛，2009（3）：108-112 3赵林.浅谈房地产开发成本控制J.大众商务（下半月） ，2010（2）：112-113 4高志伟.房地产开发成本管理研究J.现代商贸工业，2010（21）：105-107 5银琴.谈房地产开发成本的有效控制J.成才之路，2009（9）：95-97 6何为坤.房地产开发成本可控性探讨J.现代经济信息，2010（20）：107-109
