1、1基于价值工程原理的地产项目成本控制与管理摘 要：近年来， 随着我国的房地产业迅速发展， 房地产已逐渐成为国民经济的支柱产业，在房地产开发设计阶段合理有效的控制成本对于整个房地产开发项目具有重要的意义。本文从房地产开发设计阶段成本控制出发， 结合价值工程原理， 阐述了房地产开发设计阶段成本控制的实施过程， 并就施工招标及签约阶段和施工阶段的造价控制做了分析，为房地产开发企业最大程度降低成本、取得更好的经济效益提供了科学的方法。 关键词：项目成本 价值工程 房地产 成本控制 设计阶段 近几年，因房价不断上涨，已经严重影响民生问题，国家逐步加大对房地产业的宏观调控力度，如何在新形势下提高房地产项目
2、决策科学性，是摆在房地产企业面前的一个重要课题。从技术经济解决方案上观察，目前，基于价值工程思想与方法应用已经比较广泛地运用在项目设计和施工阶段 。房地产设计阶段成本控制是从设计阶段考虑房地产的成本管理体系， 是一种行之有效的科学的方法， 它将房地产成本管理和房地产设计有机地结合起来， 避免了设计工作的盲目性， 对提高房地产的竞争优势具有明确的理论和现实意义。 一、价值工程基本原理 价值工程简称 vE ，是通过分析产品功能和成本之间的关系，力求以最低的产品成本可靠地实现产品必要功能，从而提高产品价值的一项有2组织的活动 这里的价值（v）是功能（F）与成本（c）的综合反映，是二者的比值.即：V=
3、F/C 。 实施价值工程的关键在于方案创新。由于价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，因此，在房产造价控制中引入价值工程是极其重大意义的选择。 二、房地产开发设计阶段成本控制的特点及原则 1.房地产开发设计阶段成本的构成 房地产开发过程分为前期策划与立项、规划设计、施工、运营维护四个阶段， 房地产开发成本即是房地产开发企业在这四个阶段所发生的成本和费用。房地产开发设计阶段的成本控制内容主要包括基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费等费用。工程项目立项后， 设计通过对项目的具体化和书面化， 是对项目的功能、工艺、成本等技术经济指标、实施方案进行的事前规定， 承包商将根据这一阶段的成果完成
4、项目的建设。 2.房地产开发设计阶段成本控制特点 设计阶段成本控制具有以下特点 2.1 设计阶段的成本控制主要是一种进行成本控制的事前管理活动 2.2 设计阶段的成本控制是一种技术性较强的活动 2.3 设计阶段的成本控制可能是对成本影响最大的成本控制活动 三、基于价值工程方法的房地产开发设计阶段成本控制的实施 1.基于价值工程的房地产方案设计阶段成本控制首先建立全面系统的房地产设计方案评价指标体系， 包含功能指标体系和成本指标体系， 运用价值工程优选法，充分利用专家的经验， 并结合客户和广大设计人3员的意见，合理确定各评价指标的权重和对各方案进行评分。 求出方案的功能系数和成本系数， 最后求出
5、价值系数， 根据价值工程原理按价值系数排序得到最优方案。该方法在建立指标体系时运用了层次分析法和模糊优选依据价值工程理论计算出价值系数， 对各个方案的价值系数进行比较， 最终选择价值系数最高的方案， 即最优方案的选择。 2.基于价值工程的房地产初步设计阶段成本控制首先明确客户的需求， 针对房地产开发项目应该具有的功能进行定义， 并按照功能的载体对象进行分类整理， 形成功能指标体系。然后运用层次分析法， 进行打分确定功能系数。其次主要针对房地产项目开发所需要投入的成本和费用进行分析， 按其在总投资中所占比例来确定成本系数。对于房地产开发设计阶段成本控制而言， 价值工程中的成本不仅包括房地产产品的
6、开发施工阶段的成本， 还包括交付使用后的运行维护成本。然后根据已得出的功能系数和成本系数， 利用价值评价模型， 得出价值系数。根据价值工程的评价标准， 对得出的价值系数进行评价。 3.基于价值工程的房地产施工图设计阶段成本控制施工图设计阶段的成本控制与初步设计阶段成本控制的程序一样， 运用价值工程方法， 在初步设计的基础上进一步的优化， 将初步设计深化处理成可施工的蓝图， 也就是如何合理的确定结构、园林景观等功能指标所涉及的具体施工细节的过程。 四、施工招标及签约阶段 合同作为双方当事人履行权利和义务，相互索赔的依据，在房地产项目实施过程中，认真编制招标文件有签订工程合同尤为重要。房地产4商必
7、须对以下有关合同问题进行策划和决策。 1.确定签约的承包商的数量和发包方式 2.招标方式的确定 3.合同价格形式 4.保函或保证金的应用 5.选择报价形式 6.重要合同条款的确定 另外， 通用条款对于灾害达到什么程度才能被认定为不可抗力未明确，双方当事人在合同中应对可能发生的风、雨、雪、洪、震等自然灾害的程度应予量化。 五、施工阶段的造价控制 做好施工阶段的造价控制需要从以下几个方面着手 1.工程项目实施阶段项目管理方式的策划 2.审查优化施工方案及施工须序 3.严格控制工程变更 4.严格现场签证管理 5.制定索赔程序，妥善处理各种事项，准确及时处理工程索赔和事件 6.做好材料、设备的定货、采
8、购、供应工作，严把材料设备价格关 六、结束语 运用价值工程理论对房地产项目开发进行成本控制， 有利于促进和提高成本管理工作。成本控制是房地产业成本管理的核心， 成本控制的5好坏直接关系到房地产成本费用的高低和经济效益， 关系到房地产业主的生死存亡。降低产品成本或提高性价比的重要手段是在房地产设计阶段来估算成本， 并进行成本控制， 对可能出现的问题进行预估， 及早发现并避免它。此外对于房地产项目这样的一种需要高额资金购买、并且长期使用的特殊产品来讲， 一味地追求成本削减是不利于房地产开发企业通过高品质树立品牌效应的。基于价值工程的角度来研究房地产项目开发设计阶段中的成本控制问题， 不仅可以对整个房地产开发项目进行有效的成本控制， 而且同时又最大可能的注重了项目功能的保证。这样就可以帮助房地产开发企业在不影响开发项目的使用功能的前提下， 最大可能的降低成本， 增强企业竞争能力， 取得更好的经济效益和社会效益。 参考文献 1李挺立. 基于价值工程的房地产开发项目成本控制（D） . 北京：北京交通大学， 2007. 2徐大图、王雪青等： 建设项目投资控制M； 地震出版社，1993. 3任长能 价值工程理论在工程设计中的应用U.建筑经济，2004（3）.
