1、1基于数据包络分析的我国房地产可持续发展研究【摘要】针对房地产行业可持续发展评价模型，本文研究了房地产行业的主要特点，根据房地产行业复杂巨系统的特征和多输入、多输出的特点，以数据包络分析法为基础，通过分析房地产行业的输入输出指标，建立了评价房地产行业可持续发展的模型。通过定量计算，本文计算出了我国 31 个省市、自治区在房地产行业发展上存在的投入冗余或产出不足，为整个行业的可持续发展提供了明确的改进方向和改进策略。本文创新性地将 DEA 方法用于我国房地产市场的研究领域，利用该方法处理多输入多输出复杂系统的优点，为我国房地产可持续发展提供有益建议。 【关键词】房地产 数据包络分析 可持续发展一
2、、引言 房地产行业既是国民经济的支柱产业之一，又是与人民生活密切相关的行业之一，同时自身也是一个庞大的系统，该系统的状态和发展对国民经济的整个态势和全国人民的生活水平影响很大。从系统的高度认清当前房地产行业的态势、从定量角度把握各指标之间的数量关系、依据较为准确的预见对房地产行业进行有效地调控、深刻认识房地产行业的经济规律进而实现可持续发展是解决问题的有效途径。考虑到数据的局限性，本文采用全国 31 个省市、自治区为划分单位，在数据包络分析法的基础上，提出可以评价房地产行业可持续发展的数学模型。 二、DEA 模型简介 2数据包络分析（Data Envelopment Analysis）是由管理
3、科学、运筹学以及统计经济学综合在一起的一个综合性研究的领域。数据包络分析方法在进行经济活动有效性评估的另外一个优点为该方法不是用以参数形式确定的经济前沿生产函数，同时，DEA 模型可以处理前沿生产函数由于单位的差异而不同，该模型不是用关于各个评价决策单元的输入与输出之间的详细因果关系，使用效益概念这种宏观上的评价指标，以决策单元（DMU）各输入权重向量和输出的权重向量作为模型的变量，从最有利于决策的方面进行评价。数据包络分析方法是用的时运筹学中的规划模型，模型中所有的输入输出变量都是平等的，模型中的输入变量和输出变量的权重设定与虚拟系数有关，从而使得模型能够发现使得决策单元相对有效率不足的原因
4、。该方法以统计数据为基础，能够计算在非数据包络有效的决策单元中，在投入方面没有充分发挥效果的程度。另一方面，应用数据包络分析的方法还有能够进一步估计某个决策单元达到相对有效时，其产出应该增加多少，输入可以减少多少等信息。 数据包络分析法（DEA）的主要应用模型是 C2R 模型和 C2GS2 模型，DEA 方法用来处理多输入、多产出决策单元（DMU）的相对有效性评价问题，我们以 31 个省级行政单位为决策单元（DMU） ，通过给定的房地产行业输入变量和输出变量的值，来观察它们的规模有效性和技术有效性。在模型中采用 =1 表示该决策单元技术有效，说明决策单元位于生产函数的前沿线上，在投入量一定的前
5、提下，可以获得最大的产出，因此，决策单元 =1 意味着该决策单元可持续发展性好。 DEA 方法的第一个模型是 C2R 模型，C2R 模型可以评价各个决策单元3的规模有效性和相对技术有效性。规模有效性可以用来评价决策单元处于规模递增阶段、规模递减阶段还是规模不变阶段，相对技术有效性可以用来评价决策单元与其他决策单元相比生产效率的优劣。 三、文献综述 采用数据包络分析方法来评价 DMU 的技术进步水平的研究文献和成果有很多，魏权龄采用数据包络分析方法中的有效前沿面来估计经济发展的技术进步以及技术落后速度的平均值及其发展年限。许水龙 认为技术进步可以分为技术效率进步和技术水平进步两个方面， 研究分析
6、了技术效率进步和技术水平进步之间的内部关联关系， 而且给出各决策单元年度技术更新速度以及技术进步对国民经济进步增加值贡献的评估方法。姜秀山， 祝甲山 采用了 C2GS2 模型对我国铁路运输业的技术进步速率进行了评估和预测。陈国宏4 将数据包络分析方法同普通增长型产出生产函数模型组合在一起， 文章研究了被评价 DMU 单元的平均技术进步率以及平均技术进步率的预测， 同时还有处于多种情形下 DMU（被评价单元）对比与全有效单元的技术进步差距。另外，目前还有许多文献表明利用 DEA 方法对电子、纺织、机械、化工、医药 5 个行业的技术创新情况进行评价， 指出其在技术创新方面的评价非常有效。 四、实证
7、分析 在本文中，将房地产行业看做是一个多输入、多输出的系统，选取31 个省级行政单位作为决策单元，通过比较各地区的规模有效性和技术有效性来评价房地产行业的可持续发展性。确定以房地产行业固定资产投资和房地产行业从业人员数作为输入指标，以竣工面积和销售面积作4为输出指标。由此，本文构建了一个以 DEA 方法为基础的多输入多输出的房地产可持续发展评价模型。 根据上面建立的可持续发展评价模型，运用数学软件 deap2.1，以中国统计年鉴-2011中的数据为依据，选取中国 31 个省市、自治区作为决策单元对我国房地产行业可持续发展状况进行计算，计算结果如下。 五、实证结果分析及研究结论 （1）从纯技术有
8、效性角度来看，有 9 个地区达到了纯技术有效，纯技术有效率值为 1，有 22 个地区未能达到纯技术有效，其中包括投入冗余和产出不足，究其原因，说明我国房地产行业整体的可持续发展能力有所欠缺，在房地产行业管理上还有不足之处。其中，以北京的纯技术有效率最低，为 0.488。 （2）从规模有效率来看，有 5 个地区是规模有效的，规模效率值为1，仅占全国的 16.1%，其他地区规模效率值都小于 1，是规模无效的，有的地区处于规模递增阶段，有的地区处于规模递减阶段。 （3）从投入方面来看，根据表中结果，部分省市房地产业的从业人员数业需要调整，在从业人员数量上存在投入过多的现象，只有吉林省的固定资产投入存
9、在冗余，其他省份固定资产没有出现冗余。 （4）从输出方面来看，销售面积问题最为严重，多个省份在销售面积上存在较为严重的输出短缺，这也与当前房地产行业存在较多的空置房的现状符合，说明本评价模型具有合理性和可行性。 参考文献： 51魏权龄.估计要素增长型技术进步滞后及超前年限的 DEA 模型J .数量经济技术经济研究，1991， （3）. 2许水龙.技术进步评估的 DEA 方法J .数量经济技术经济研究，2005， （8）. 3姜秀山，祝甲山.改进的 DEA 方法及其在测算科技进步中的应用 J .数量经济技术经济研究，2009， （5）. 4陈国宏. 基于产出增长型生产函数及 DEA 模型的生产系统技术进步评价J .科研管理，2010，19（1）.
