1、1天津公交场站建设模式及效益分析公交场站作为城市基础设施，加强公交场站建设是公交可持续发展的基础与保障。随着城市土地价值的不断攀、如何充分发挥土地资源的功能和资产效益，提高土地利用的集约化程度，进行综合开发获取稳定收益成为政府进行场站建设的必由之路。本文借鉴公共交通建设较好杭州、长沙和成都三地公交场站建设特点，提出天津进行公交场站综合开发的政策建议，并针对综合开发场站的经济效益进行测算和分析，为项目决策提高参考。 一、公交场站目前现状及遇到困难 目前，国内大部分城市公交场站均采取平面布局，在土地资源日趋紧张的今天，必须要转变不合理的土地利用方式，变传统的单一功能的公交场站为集多种功能于一体的综
2、合性服务场所，充分发挥土地资源的功能和资产效益，提高土地利用的集约化程度，进行综合开发获取稳定收益，来弥补建设资金缺口和运营亏损。 按照国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见的要求， “对新建公共交通设施用地，按照市场化原则实施土地综合开发；对现有公共交通设施用地，不改变用途的前提下进行立体开发，开发的收益用于公共交通基础设施建设和弥补运营亏损。 ” 二、先进城市公交产站综合开发经验 （一）建设模式 2杭州、长沙和成都三地的公交场站建设管理机制主要实行“建管一体化” ，基本都是由公交场站公司作为投资运营主体。其中：杭州市公交集团隶属于杭州城投集团，其下属单位场站开发公司负责公交场站建设和运营
3、管理；长沙市公交场站主要由长沙市公共交通投资有限公司负责建设和运营管理；成都市公交场站是由成都市公交集团隶属的成都公交场站建设发展有限公司负责建设和运营管理。 公交场站的建设模式主要分两种：第一种，场站公司自行投资建设，项目用地中涉及到征地拆迁时，包括征地拆迁工作及所需的资金，全部由各区政府、土地整理部门负责解决；第二种，在各区政府、学校及其他开发项目中包含的公交场站，业主单位需按照规划及政府提出的建设要求进行建设，建设用地及建设资金全部由业主单位负责，建成后由国土部门通过分证，无偿将产权划拨到场站公司名下。 （二）建设资金来源 建设资金来源主要分两种情况：一是独立建设、以公交功能为主的场站项
4、目，建设资金全部来源于政府财政性资金；二是以综合开发利用形式建设的公交场站项目，建设资金由建设主体通过项目打捆自行平衡解决。其中：杭州市每年从土地出让收益中拿出 2.5%作为公交场站专项建设资金，对于资金缺口部分由公交集团单独向政府提出申请，政府给予解决，综合开发的公交场站的建设资金自筹解决；其余调研城市建设公交场站的资金均来源于政府财政性资金，综合开发的公交场站的建设资金自筹解决。 （三）供地方式、规划指标 31.供地方式：以公交功能为主的场站项目，按划拨形式提供净地；综合开发利用的公交场站项目，以公开出让形式供地（附带公交场站建设方案） ，为确保场站公司能够取得项目用地，分别采取了以下不同
5、的做法。 杭州市场站公司土地摘牌后，政府将该项目土地出让政府收益部分返还（除国家及地方刚性支出部分） ；长沙市场站公司土地摘牌后，政府将该项目土地出让金增值收益部分全额返还；成都市按照政府作价出资的方式，以 100 万/亩的价格，将净地交付给场站公司。 2.规划指标：对公交场站用地强调综合、立体化开发和利用，在公交场站及公交场站综合体的建设中，在满足公交功能的前提下，通过地上地下的开发利用，形成新的商圈，引导市民出行、减少城市道路交通压力。通过整体算账平衡，在政府的支持下，规划容积率平均为 2-3。 其中：杭州市每座场站按每条线路占地 1000 平方米、建筑面积 2000平方米的指标进行批复，
6、项目容积率达到 2；长沙市公交场站项目容积率经过项目打捆平衡测算后达到 2.2；成都市公交场站项目容积率经过项目打捆平衡测算后达到 3。 （四）运营维护 杭州、长沙和成都三地公交场站的运行维护全部是由场站公司负责，运行维护费用来源包括政府给予加油站、加气站、充电站、广告、便民服务设施等特许经营收益、出租车、酒店经营以及场站综合开发经营收益等。 三、天津公交场站建设的几点建议 4（一）建设模式 按照上述城市公交场站“建管一体化”模式，天津公交场站的建设、运行维护及综合体的商业开发，应由政府出资成立专业企业承担公交场站的建设、运营管理以及涉及的综合开发工作。 （二）供地方式及资金来源 以公交功能为
7、主的公交场站项目，按划拨形式提供净地；综合开发利用的公交场站项目，以公开出让形式供地（附带公交场站建设平衡方案） ，土地出让金以不同形式返还。 1.对于以公交功能为主的公交场站项目，按无偿划拨形式提供净地，项目用地中涉及征地拆迁时，由各区政府、土地整理部门负责征地拆迁工作及所需的资金。建设资金由市财政解决； 2.对于其它大型综合开发项目规划中包含的公交场站，由项目开发商按照政府批复的公交场站建设方案负责出资建设，建成后无偿移交场站公司； 3.对于综合开发利用的公交场站项目，可按公开出让方式供地，土地出让收益及增值部分返还，平衡解决场站建设资金； 4.公交场站的运行维护资金，均通过综合体的商业开发及特许经营收益中平衡解决。 （三）配套支持政策 1.通过对公交场站功能利用及综合开发平衡测算，应在场站完善管理设施、提高便民服务功能和公交综合体开发方面，调增公交场站容积率。 52.在项目建设中减免大配套费、破绿费、破路费等政策性收费，以及综合开发项目的经营过程中涉及的营业税、房产税、土地税等相关税费； 3.政府在场站建设项目审批和建设过程当中能够给予加油站、加气站、充电站，公交场站首末站及公交中途站设置广告设施、综合利用项目中设置 LED 大屏幕等特许经营权，达到项目自平衡。
