1、1对土地登记中存在的问题及对策思考摘要：土地登记作为产权制度的重要组成部分，在市场经济条件下，与人们的生产生活关联度越来越大，它不仅关系到土地权利人和利害相关人的切身利益，而且也维系着土地市场的正常与否。在土地登记中，由于各种原因，造成土地登记的错登、骗登和违规登记等，既损害了土地权利人和利害相关人的利益，又给土地登记机关带来不必要的麻烦，影响了土地登记的公信力。本文从自身的实际经验出发，分析了当前土地登记过程中存在的一些普遍的问题，并提出了相关的解决措施和建议。关键词：土地登记；土地抵押权；宅基地登记；土地登记数据 中图分类号：F301.2 献标识码：文章编号：2095-2104（2013）
2、1-0020-02 一 土地登记概述 土地登记是指将国有土地使用权，集体土地所有权，集体土地使用权和土地抵押权，地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。此定义包括了三层含义：一是明确了土地登记的范围是各种依法应当登记的土地权利，并明确了目前应当依法登记的土地权利种类，即国有土地使用权，集体土地所有权，集体土2地使用权和土地抵押权，地役权以及依照法律法规规定的需要登记的其他土地权利。二是土地登记是将需要登记的土地权利在土地登记簿上加以记录，记载记录。记载是登记的字面含义，将土地权利在土地登记簿上加以记载是土地登记的应有之义。三是土地登记为土地权利的公示行为。
3、二 目前我国土地登记中存在的一些问题 土地登记与不动产登记相互脱节，给犯罪分子伪造土地证骗取贷款提供可乘之机。随着社会主义市场经济的发展，土地与金融的关系日益密切，不动产抵押近年来在我国发展态势迅猛，已经成为融资的主要手段之一。数据显示，2000 年以来，我国土地抵押贷款每年 以 40左右速度递增，占银行放贷的比重不断加大。而与此同时，商业银行沉淀的不良贷款很多是以土地使用权作为抵押物，面临很大的风险。涉及虚假土地抵押骗贷的案件时有发生，给银行造成很大的损失。这些案件主要的表现形式是使用虚假的土地使用权进行抵押，多重抵押，多重担保骗取贷款。不能实现网上查询和异地查询。也在一定程度上造成了银行信
4、贷调查过程中土地信息的不对称。 在集体土地使用权中宅基地的初始登记存在大量的历史遗留问题。宅基地的管理有一个逐步规范的过程。在宅基地管理制度不规范，不健全的时期，产生了大量没有经过审批就占用宅基地，一户多宅，多占宅基地等遗留问题。实践中，宅基地超面积的现象尤其突出。并且近年来随着规划调整和村民为改善居住条件而异地拆建，新房建成，旧房未拆，造成了事实上的多宅。 3碰到意外事件（如地震，洪水，火灾）时，土地登记数据恢复难度大。因为每个地区网络发展的水平不相同，其技术力量也不相同。而且上报到省里统一管理的数据也十分有限，一般只上报省政府批准建设用地，城市建设用地农用地转用和土地征收，违法案件的综合统
5、计数据等等。如果档案室和信息中心受到意外灾害时，能立即恢复土地登记数据的可能性十分渺小。 人们对房产证的产权意识强，却十分不注重土地证。特别是在楼房房产证变更后，很少有人及时到相关单位变更土地证。导致原土地使用者找不到而办不了土地证。使房产证和土地证产权名字不一样的现象普遍存在。 三 做好土地登记工作的相关措施 首先要制定配套制度，加以规范和落实健全以土地登记为基础的不动产统一登记制度。不动产登记法应该包括下列内容：在国土资源管理部门办理权属登记；住房和建设部门在收到有关房地产开发商和消费者信息资料之后，应当及时转交国土资源管理部门。由他们在土地登记管理的基础上，建立统一的房地产转让信息系统，
6、并且对外张榜公布。这样做即可以避免出现登记脱节的现象。并且应当明确不动产登记的法律程度。凡是办理了不动产登记的。当事人都可以根据原始记载事项主张自己的权利。如果登记机关疏于管理损坏或者遗失有关证据材料，那么应当承担赔偿责任。情节严重的，还应当追究行为人的刑事责任。其次银行国土信息查询系统试点的启动，是近年来国土资源部在完善土地登记制度，扩大登记覆盖面的同时，不断加强土地登记成果应用的一个4实例。俩部门联手共建的这个信息交流平台可以通过电子网络信息查询每一块土地。一方面可促进银行解决信贷调查中的信息不对称问题，提升风险管理能力：另一方面对于加强土地产权管理，完善土地登记资料公开查询制度，实现全国
7、土地登记信息的网络化一站式服务，具有直接推动意义。要通过试点工作的推进，逐步建立健全制度，形成土地登记信息服务的长效机制，实现覆盖全国的土地登记信息服务，扩展服务应用领域。 对于历史原因造成的“一户多宅” ，村民申请第二宗宅基地登记的土地登记机构可以根据原国家土地管理局所颁布的确定土地所有权和使用权的若干规定的有关规定办理。如果一户村民的俩处宅基地面积合并，没有超过所在地省级人民政府规定面积标准的。土地登记机构可以受理其第二宗宅基地登记申请。对于因新建不拆旧造成“一户多宅” ，村民申请第二宗宅基地登记的，在村民拆除其旧宅之前，土地登记机构暂不受理。 土地登记时，我们可以借鉴澳大利亚的托伦斯土地
8、登记。托伦斯土地登记在技术方面很大程度上受益于其自 1994 年就统一采用的自动产权系统（ATS） 。这个系统实际上是一个具有中心窗口功能的数据库，人们可以通过网络对土地登记资料进行查询，同时也实现了远程办理土地登记。ATS 系统的应用也极大地提高了土地登记的效率。并且土地登记工作人员每天都根据当天登记结果对数据库进行更新和备份。为保障数据安全还将土地登记资料在三处不同地点存放。建立安全，全面的土地登记资料数据库能为我们土地登记制度推行打下坚实的基础。建立土地5管理工作的技术支撑体系同时建立完整的土地登记工作人员培训考核制度，切实提高人员的综合素质。定期进行系统的培训和考核：同时应扩宽各地土地
9、登记工作人员学习渠道。结合土地管理网站的建设，建立土地管理相关知识页面。增加土地管理相关知识，提高土地管理工作人员的技术和管理水平。这是保障电子数据库安全的有效途径。 加大土地产权法律法规宣传力度。向普通群众进一步宣传国土资源法律法规，具体来说，要创新宣传载体，丰富宣传方式，借助电视，报纸互联网等媒介加强宣传，通过编制一些内容实用的读物，举办群众喜闻乐见的法制节目，开办群众爱听的法律讲座等方式进行普法宣传，促使人们学法，懂法，守法依法维护自己的土地产权。总之，我们必须从根本上提高认识，理顺其管理体制，明晰审批程序，提供便捷服务，为土地市场的健康繁荣提供基本保障。 总之，我国土地登记制度的框架已
10、经基本构建，但由于长期以来忽视土地权利造成的全社会土地权利意识淡薄，土地权利人合法权益无法得到保护，我国土地登记仍存在登记法律、登记程序、登记机关、登记证书不统一等问题，这对于保护土地权利、合理利用土地和促进社会经济可持续发展都带来不利影响。因此，在土地登记立法方面要以现行的土地登记制度为基础，丰富土地登记类型，提高土地登记的法律效力，进一步增强登记的公信力，逐步推动土地统一登记。 参考文献： 1 国土资源部发布土地登记办法J. 中国房地产. 2008(02) 2 李静.我国农用地登记制度特点和存在的问题J. 东南学术. 62009(04) 3 林增杰.对现代土地登记制度的若干思考J. 福建法学. 1997(01) 4 国土资源部出台土地登记办法J. 城市规划通讯. 2008(02) 5 魏桂林. 农村集体土地流转的现状和对策J. 新西部(下旬.理论版). 2011(05)
