1、1对我国个人住房抵押信贷风险及对策的探讨【摘要】改革开放以来，我国走上了社会主义市场经济的发展道路。在这样的一个经济体制的大环境下，很多的物品都变成了商品的性质，在市场上进行公开公平叫价买卖，而我们居住的房子也变成了商品房来出售交易。但是由于一系列的复杂原因的影响，我国居民的收入和房价的比率悬殊太大，大多数老百姓仅仅依靠自己的收入和储蓄根本买不起房子。于是就会借助在金融信贷日益发达和繁荣的条件下存在和发展的银行的抵押信贷服务，来完成购买房子的心愿。本文基于这样的现实，阐述和分析了有关我国个人住房抵押信贷的风险概括，以及相应的可采用的对策。 【关键词】市场经济 商品房 抵押信贷风险 对策 一、我
2、国个人住房抵押贷款的发展现状 （一）个人住房抵押贷款的动作机理。 要想清晰地认识和了解到我国个人住房抵押贷款的发展现状，就必须首先弄清楚个人住房抵押贷款的内涵，即动作机理。个人住房抵押贷款，其实就是指某类需要资金的借款人，将本人名下的、且符合相关法律法规要求的房产作为抵押物，来向相关金融机构申请贷款的一项个人融资和借款的活动过程。个人住房抵押贷款所获得的款额的用途是非常广泛的，一般情况下这一款项可以用来购买商品房、购买小轿车和进行生产经营等等。 2我国的个人住房抵押贷款的相关申请条件主要包括有：按要求如实地填写好贷款申请书；拥有房屋产权所有证；提供有效的身份证件如户口本、结婚证和身份证；提供资
3、产证明和收入证明。 （二）我国个人住房抵押贷款的发展历程及相关政策演变。 第一个阶段时期，1978 年至 1998 年，在这一段时期内，我国的个人住房抵押贷款才刚刚开始开展，处于萌芽及缓慢适应性发展阶段。个人住房抵押贷款的相关政策和制度都还极为不完善，认识了解和真正采用个人住房抵押贷款的老百姓并不是很多，可以说是为数极少，主要是个人住房抵押贷款相对于国家的制定者和普通老百姓来说都是一个新兴事物。 第二个阶段时期，1998 年至 2009 年，在这一段时期内，我国的个人住房抵押贷款已经处于快速发展时期，而且房价日益剧增，需要购买商品房的人们也越来越多，并且人们对个人分住房抵押贷款也比较熟悉和信任
4、了，国家的个人住房抵押贷款的相关法律制度和金融政策也越来越全面、健全和完善。 第三个阶段时期，2009 年至今，在这一段时期内，我国的房价处于一个空前居高的价位水平，商品房刚需日益加大的现象也是客观地存在着，与此同时，我国的个人住房抵押贷款也已经发展得相对成熟和完善，尽管与西方的发达国家相比，还是存在着一定的差距的。 （三）我国个人住房抵押贷款的规模及质量状况。 我国的个人住房抵押贷款在经历过上文所述的三个阶段时期的洗礼和发展，在数量上也是具有着一定的规模了，而在质量上也是具有着一3定的相当的水平了。具体来讲，现阶段，我国的个人住房抵押贷款在规模上和质量上的情形状况主要表现为这样的几点：第一、
5、总体来看，我国的个人住房抵押贷款是在不断地扩大，并且增幅也是越来越高；第二、随着我国的金融政策，特别是信贷政策的不断发展和完善，我国的个人住房抵押贷款的服务质量水平也是在不断地提高，基本上都算得上比较专业的水平；第三、在质量方面，我国与个人住房抵押贷款密切相关的用以保证贷款双方利益的政策制度条款也已经变得更加的完善、健全与合理化；第四、我国的金融机构体系提供贷款的能力和保险系数也是越来越高了，等等。 二、我国个人住房抵押贷款的风险分析 （一）个人住房抵押贷款的违约风险。 首先要阐述的是个人住房抵押贷款的第一类风险，即违约风险。违约风险，它其实就是指贷款人由于一些客观的或者主观的原因和环境的影响
6、和制约，导致贷款人无法按照事先规定的期限和按照相关规定要求进行偿还贷款，所产生的损失。一般来讲，根据贷款人违约的原因性质不同，主要可以分为理性违约风险和被迫违约风险。其中，理性违约风险主要是指贷款人在明明有偿还贷款的能力的前提下，还是选择不按期按量偿还贷款所产生的损失。这种风险产生的主要原因是贷款人在房屋持有获得的利益和偿还贷款所需付出的代价之间进行比较时往往会做出违约与否的最终决定。 （二）个人住房抵押贷款的经济周期风险。 个人住房抵押贷款的第二类风险是经济周期风险。这个经济周期风4险主要是指个人住房抵押贷款在整个国民经济发展和前进的过程中产生了波动的现象而产生的损失。一个国家的国民经济在不
7、断地经营、发展和前进的过程中，由于受到国内各个领域方面的环境因素的影响和制约，必然会出现具有规律性和周期性特征的波动。而在国家社会的各个方面的事物中，会受到这种带有规律性和周期性特点的波动的巨大影响的事物之一就是房地产行业的相关事物。个人住房抵押贷款的经济周期风险就是典型代表之一。 （三）个人住房抵押贷款的流动性风险。 个人住房抵押贷款的第三类风险则是流动性风险。这里的流动性风险则主要是指储存在银行等金融机构的一些短期性资金资产由于被用于了长期性房屋贷款的房贷而无法及时变现从而丧失了很多有利的投资机会所产生的损失。这一类风险也算得上是个人住房抵押贷款风险体系中比较具有特殊性的一类风险。通常情况
8、下，个人住房抵押贷款的流动性风险主要可以体现在两个方面的状况：一个方面是现阶段由于我国的个人住房抵押贷款的款项来源主要是来源于金融机构中的各类公积金和居民活期或者定期的储蓄存款，一般储蓄的年限也顶多是三年到五年，但是个人房屋抵押贷款的期限可是为很长，一般都有是二十年或者三十年。这样一来，短存长贷的行为就不可避免地造成了银行等金融机构的资产流动性非常的低下，继而也就带来了相应的资金资产流动性风险；另一个方面则是银行等金融机构持有的房产类等资产也不是非常容易变现，使银行等金融机构失去了很多有利的投资机会，从而也就提高了银行等金融机构的机会成本，加大了它们的资金资产的流动性风险。可见，个5人住房抵押
9、贷款对于银行等金融机构带来的负面影响还是很深远的，对资产的流动性产生了很大的负面攻击作用。因此，不管是贷款人还是银行等金融机构在办理个人住房抵押贷款时，都应该非常的重视和小心处理对待个人住房抵押贷款所产生的流动性风险才是。 三、防范我国个人住房抵押贷款风险的对策建议 （一）实行严格的资信审核制度。 这一对策建议主要是指银行等金融机构在接到个人住房抵押贷款的贷款人的贷款申请材料时，一定要严格地和全面地对贷款人的收入情况、资产情况、负债情况、每月偿还贷款额占整个家庭月收入的比重情况和贷款购买房屋的目的和用途等多种情况。银行等金融机构根据这个审核调查结果再来断定是否真正地要给这个贷款人进行放款，以减
10、小贷款的由于贷款人不能按时按量的偿还贷款而造成的违约风险。 （二）建立完备的预警信息管理系统。 大家也都知道，现代我们所处的这个社会，它不仅仅是一个以市场经济为主要发展体制、以全球经济一体化为主要发展趋势的社会，它还是一个各类科学技术高速发展和被普遍应用于社会各个方面的发展的社会。各个行业各业的组织单位都在积极地将先进的科学技术生产力运用到自己的事务经营发展中去。那么，我想银行等金融机构同样也是可以将先进的科学技术力量运用到防范和规避一些金融风险的事务中去。 （三）完善我国的住房公积金制度。 对于个人住房抵押贷款风险体系中的流动性风险的防范和规避，我们可以采取的对策总的来说就是要加强完善我国的
11、住房公积金制度。在6前面的文字中也已经提及过，个人住房抵押贷款的流动性风险主要是因为短存长贷的行为而造成的。这样看来我国的银行存款还是处于一个非常稳定的状态，但是影响着个人住房抵押贷款，可以用来规避和防范流动性风险的我国的住房公积金制度还是存在着很多需要改进的空间。比如住房覆盖率低、住房公积金存在着应建未建的现象、公积金的普及层面也不是很广等等。而这些需待改进的问题一旦解决，正是可以很好地防范和规避我国个人住房抵押贷款的流动性风险，因此相关的管理人士应该积极地着手进行我国的住房公积金制度的完善，使我国的住房公积金制度能够真正地满足广大的消费者实现住房的融资需求，并且很好地降低个人住房抵押贷款的
12、流动性风险。 四、结论 总而言之，个人住房抵押贷款这项活动会涉及到多方的利益，比如贷款者、银行等金融机构和房产开发商。因此，在进行这项活动的整个过程中，一定要三方结合起来共同努力，采取科学的和合理的方法来认清风险、识别风险、防范和规避风险，并且要处理好日常的活动事务与风险防范之间的关系和相互的影响作用，以期争取在个人住房抵押贷款的风险防范和规避过程中获得最大的成功，实现全面性的胜利，即三方皆获利。 参考文献： 1王重润.住房抵押贷款市场研究M.北京：经济管理出版社，2004. 2陈勇.住房抵押贷款及其创新金融产品M.长沙：湖南大学出版7社，2011. 3孟晓苏，柴效武.反向抵押贷款M.北京：人民出版社，2009.
