1、1对我国房地产销售制度的分析【摘 要】随着我国社会的不断发展，经济的不断进步，我国房地产事业也有了突飞猛进的发展。而对于房地产事业来说，是我国国民经济中的重要组成部分，因此对于房地产事业的发展也就变得越来越重要。而伴随着我国房地产市场的不断发展和扩大，这样就使得房地产的销售情况越来越受到人们的关注。本文主要对我国房地产的销售制度进行具体的分析和探讨，并且对如何完善我国房地产销售制度进行具体阐述。 【关键词】房地产；销售制度；完善；分析和阐述 1 前言 随着我国房地产事业的不断发展，我国的房地产销售制度也有着很大程度变革，而就目前来看，我国现在实行的房地产销售制度主要为预售制度，这种制度是我国的
2、房地产事业发展的一种特殊产物，这种制度对于我国社会的不断发展起到了很大的推动作用，并且能够对国内的房地产事业的繁荣起到了关键性的作用。由此可见，房地产销售制度就显得尤为重要，但是在实行房地产销售制度的时候依然存在着很多的问题，这就要求我们要及时的对出现的问题进行科学合理的解决，这样才能够促进我国房地产事业的更好发展。 2 对于房地产销售的具体含义 通常来说，房地产的销售值指的就是对房地产进行销售的具体过程，其中的步骤主要为寻找客户、询问洽谈、处理意见、达成共识、售后服2务等等，而在进行这些步骤的时候就是房地产的相关销售人员与客户之间的一种洽谈的环节，通过这种环节使得客户对商品房有了具体的了解，
3、然后决定是否购买。在洽谈期间，房地产的相关销售人员还要对客户的要求尽量的满足，因为房地产商品的销售不同于其他的商品，其具有固定性，价位又比较高，所以在对客户进行商品房销售的时候一定要严格的按照销售制度进行。 3 我国现阶段房地产销售制度出现的问题 3.1 对于房地产的销售损害了客户的自身利益，房地产自身资金不足 对于我国的房地产行业而言，其本质属于一种资金匮乏的行业，但是由于我国的房地产销售制度为商品房的预售制度，这样就使得购买商品房的消费者在房屋没有完工的时候就先把房屋的定金，房屋的首付都交到了房地产开发商的手中，这样现象是我国目前普遍存在的现象，这种现象的发生就使得房地产开发商拥有充足的资
4、金，从而使得购买房屋的消费者的自身利益无法得到根本的保证，因而使得购房消费者和贷款的银行都承担着巨大的资金风险。这样就使得房地产开发商运用购买房屋的消费者的资金来运行数额巨大的房地产开发项目，从而使得消费者和银行的融资风险变得越来越大。 3.2 房地产行业缺乏完善的销售资金监管的体系 随着我国房地产市场的不断发展，对于商品房预售款的使用已经成为了目前房地产销售管理中最薄弱的一个环节，因此加强房地产市场的监管就变得越来越重要。并且只有加强对我国房地产市场不断的监督和3检查，才能够使得我国房地产市场稳步快速的发展。而我国政府对于房地产行业进行监管的工作中，最重要的内容就是对房地产企业资金去向的监督
5、检查。但是，就目前来说，我国的房地产企业并没有一个科学完善的房地产销售资金监管的体系，这样就使得房地产企业在进行销售资金管理的时候无章可循，这样就很容易造成各种各样的问题发生。近些年来，由于房地产开发商对规模效益的盲目追求，把商品房的预收款进行随意的挪用，这样就严重的损害了房屋购买者的利益，进而严重的影响了房地产市场的健康发展，这已经成为阻碍房地产行业发展的一个重大问题。 3.3 对于房地产商的管理不够全面 目前来说，我国的相关管理机构对于房地产商的管理缺乏全面化，管理机构一般就只对房地产商的资金进行检查和测试，并没有对房地产商的信用进行检查，这样就严重的影响了房地产市场的发展。有些房地产商并
6、没有真正的做到讲信用，但是其资质符合预售商品房的条件，这样就可以得到房屋的销售许可，这样有的房地产商就会利用这个条件销售不合格的商品房，以此来牟取暴利。而对于购买房屋的消费者来说，对于房屋的质量问题并不能进行实际的考察，就只凭房地产商的介绍而进行购买，这样就严重的侵犯了消费者的合法权益，从而大大的增加了购买房屋的消费者购房资金的风险性。 4 完善我国房地产销售制度的具体策略 4.1 要不断的完善我国房地产市场的管理机制 房地产的市场管理机构为了能够确保房地产市场的安全稳定的运行4和合理的竞争，要对房地产销售商的管理制度进行合理的完善和严格的管理。近些年来，随着我国房地产价格的日趋增加以及巨大的
7、经济利益，使得越来越多的企业都投身到房地产的事业中，这样就严重的导致了房地产市场的无序性。因此对于房地产市场而言，要明确企业进行房地产市场的条件，要对进入房地产市场的企业进行严格的监督和管理。只有不断的完善我国房地产市场的管理机制，才能够使得我国的房地产市场有序进行，并且房地产企业之间的竞争也合理合法。这样才能够有效的促进我国房地产事业的不断进步和健康发展。 4.2 要不断的完善我国房地产的信息公开透明化机制 对于一个国家的房地产事业来说，对于房地产信息的透明化能够很大程度上的降低房地产的投资成本。房地产企业要对自身的信用档案进行公开化，将预售房屋的具体情况进行透明化，使得购买房屋的消费者更好
8、的对房地产开发商的具体情况和销售楼房的具体情况进行更好的了解。这样就能使得消费者更好的进行购房，从而大大的降低了消费者购买房屋的资金风险。除此之外，我国的相关监管部门对于房地产开发商的信用和法律责任等问题要进行公开化，并且还要对房地产市场中的各个企业进行信用等级的合理划分，只有达到了标准的信用等级，开发商才能进行合理的开发。这样就能够有效的预防了开发商为了牟取暴利而欺骗消费者的现象。 4.3 要不断的完善商品房预售的资金监管制度 对于商品房的预售资金实行监管是商品房预售资金管理中的主要环节，而对商品房的预售资金进行监管的相关部门来说，首先，一定要具5有独立性，进行监管的机构本身在经济效益上应该
9、具有相应的独立性，和被监管的企业没有利益关系，并且监管机构人员还要严格的履行自身的监管职责。其次，因为商品房的预售涉及到很多的领域，因此这就要求在对商品房预售资金进行监管的相关机构人员一定要具备相应的专业知识，并且还要掌握相关的法律知识，只有这样才能够更好的对商品房的预售资金进行更好的监管工作。再次，对商品房销售资金进行监管的相关机构人员一定要具备强烈的责任感，能够对进行监管的工作承担相应的法律责任。 5 结束语 随着我国改革开放的不断深入，我国经济市场不断的扩大，对于我国的房地产企业也有了更好的发展空间和发展条件。因此，我国的房地产事业要充分的利用我国经济市场提供的发展条件，不断的进行完善和
10、发展，这样就使得我国的房地产销售制度变得越来越重要。而我国的房地产销售制度在实行的时候依然存在着很多的问题，只有不断的对我国的房地产销售制度进行完善和改良才能够使得房地产事业不断的发展和壮大，从而才能够有效的保证销售房屋的质量和消费者的权益，进而使得房地产企业能够更好的在我国经济市场得以更好的发展。 参考文献： 1梁冬梅，于平.完善我国房地产销售制度的思考J.经济纵横，2011，12（2）：84-86. 2宋斌，郝吉.构建我国房地产金融风险均衡配置体系J.生产力研究，2010，5（12）：44-46. 63李莹，詹世鸿.我国城镇居民房地产财富对消费的影响分析J.工业技术经济，2011，8（7）：175-178. 4温杰.浅谈我国商品房预售制度的完善J.法制与社会，2011，3（1）：190-192.
