1、1对维修基金管理新模式的研究摘要：维修基金的管理是一个重要的课题，旧的管理模式中存在着较多的问题，本文在分析了这些问题的基础上，提出了新的管理模式物业管理公司和业主委员会的共管模式，希望能够为我们的工作起到一定的指导效果。 关键词：维修基金；管理；新模式； 中图分类号： TF576.7 文献标识码： A 文章编号： 1、引言 随着社会的发展，城市化的建设越来越快，在这种背景下，各种新的小区层出不穷，而维修基金对于小区运营而言异常重要，但是由于不同地区管理方法存在着较大，因此当前主要的管理模式中都存在一定的问题。基于此，本文关于这方面的研究具有很强的实践指导意义。 2、维修基金概述 所谓维修基金
2、主要是指伟业管理中大修更新储备基金，这一基金主要用在住宅共用设施保修期之后的维修中，具体来说，这包括了日常运行维修养护以外的改造、更新、中修以及大修工程。 一般来看，维修基金的来源主要包括：业主以及开发商所缴纳的维修基金、物业出售者所缴纳的维修基金以及国家及地方财政所缴纳的维修基金。至于维修基金的适用范围则主要包括：小区道路、园林绿化地、2文化体育场所、地下排水管、路灯、停车场、房屋结构部位、墙面、楼梯间、门厅、公共屋面、公共通道、电梯、本体消防设施、机电设备、公共天线以及本体上下水共用管道等。由此可见，维修基金和百姓的生活有着最为直接的关系，而做好其管理工作也具有其重要性。 3、维修基金管理
3、模式现状 确保维修基金具有非常重要的意义，但是客观来看，维修基金的收取以及使用却属于我们工作中的一个难点，针对这一情况，我国财政部以及建设部也曾颁布了住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法对其进行规范。另外不同的地区也针对本地的情况，结合这一管理办法制定了相应的实施方法，比如天津市商品住宅维修基金管理办法 、深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定等都有很强的借鉴意义，但是总体来说，不同地区的实施方法也存在着比较大的差异。 以当前的现状来看， 管理办法已经在一些新销售商品住宅中得到了较好的落实，但是针对一些比较老的商品住宅，维修基金的收取则比较滞后。出现这一现象的主要原因在于当前房地产行政管理部
4、门对维修基金的交纳及购房者办理产权进行了捆绑，也就是说购房者必须要进行维修基金的交纳才能够准许进行产权证明的办理。 对于新商品房来说，一般维修基金能够占到购房款的 2%到 3%，对于一些高档的、大型的小区来说，维修基金是非常巨大的，如何对上百万甚至上千万的维修基金进行合理使用已经成为研究的重点。以管理方法中的规定来看，在购房者进行房屋权属证书办理的过程中，销售单3位将对维修基金进行代收并将其移交至当地房地产主管部门，在业主委员会成立之后，则由业主委员会对维修基金进行管理。 但是，在维修基金的管理过程中，以我国当前的情况来看，则因具体实施方法的不同导致了存在着三种管理模式：由房地产行政主管部门代
5、管、由物业管理企业代管以及由业主委员会代管。但这三种模式中都存在一定的问题，因此，以下将对着三种模式的缺点进行分析，并以此为基础提出新的管理模式。 4、维修基金管理模式中存在的问题及新模式探讨 4.1 维修基金管理模式中存在的问题 （1）由房地产行政主管部门代管 首先，房地产行政主管部门不属于维修基金的真正产权人，在这种背景下，其对非常庞大的资金进行管理本身就是一件值得商议的事情，毕竟名正才能言顺。 其次，对于一个城市来说，住宅项目的数量是比较多的，这就导致了如果采取这种模式，那么房地产行政主管部门将面对很大的工作压力，难以有效地、及时的对维修基金进行划拨。虽然目前维修基金归集状况有一定好转，
6、但是其使用报批却“形同虚设” ，导致维修基金难以发挥出其应有的作用。 第三，维修基金的数额是比较大的，因此存在部分人员逃避交纳维修基金的情况，而且未来这种行为将会更加普遍，但是由于房地产行政主管部门本身能力有限，很难对其进行催收，这也成为了一个很大的问4题。 第四，维修基金的安全非常重要，而房地产行政主管部门为了做好这一点往往会将其放置于维修基金专账，这就是其很容易成为死钱或者呆钱，而放眼整个国家来看，这种行为的影响也是非常巨大的。 最后，由于当前房地产行政主管部门对维修基金进行代管，因此尚存在着资金被挪用的风险。 （2）由物业管理公司代管 对于物业管理公司来说，它本身就属于维修基金的使用者，
7、因此对其进行代管是理所当然的事情，另外，由于一般物业管理公司的经济实力及信誉都是不错的，因此在管理维修基金方面将能够承担法律责任及经济责任。 但是，也正是由于物业公司属于维修基金的实际使用者，因此在缺乏有效监管的时候，很容易出现维修基金被侵占或者被挪用的现象。 （3）由业主委员会代管。 客观来看，业主委员会能够代表全体的业主，对维修基金进行监管本身就是非常合理的。但在实际的操作中，业主委员会并不属于独立法人组织，因此缺乏必要的财产保障，导致问题出现后责任的承担成为了一个难点。另外，由于维修基金的数额比较巨大，因此在管理的过程中需要具有加强的专业性，而业主委员会的成员却难以满足这一点。第三，对于
8、业主委员会成员来说，他们往往都属于兼职，因此能力及道德品质存在着较大的差异，在这种情况下，一旦维修基金交予道德较低的成员管理将使其产生很大的安全风险。 54.2 维修基金管理新模式分析 通过上文的分析我们会发现以上模式中都存在着较大的问题，难以满足维修基金管理的需求。因此，根据笔者的经验及实践来看，可以通过以下模式来改善这一情况：在成立业主委员会之后，实行由物业管理公司和业主委员会的共管模式。具体的操作为： 首先，在银行对维修基金进行专户存储的开设，户名可以是项目名+维修基金，比如某某基金维修基金。 其次，于维修基金专户存储银行印鉴卡上进行三个公章加盖，也就是业主委员会公章、物业管理公司法人私
9、章以及物业管理公司财务专用章。在一般情况下，物业管理公司对维修基金的银行转账支票进行管理。第三，只有三章都备齐了之后，银行才可以进行转账，这就对风险进行了有效的规避。另外，对于物业管理公司来说，则只能够进行转账，却不得进行取现金的操作，着可以使其得到更好的监控。最后，为避免业主委员会成员对维修基金进行侵占，业主委员会既不能进行取现，也不能进行转账。 第四，物业管理公司要想将基金转至其基本户上，必须要经过业主大会的审批，然后委员会在转账支票上加盖业主委员会公章。 这种模式整体来看具有以下优点：首先，此模式满足管理办法的要求及原则。其次，此模式能够有效监管管理公司的行为，防止其出现资金挪用等行为。
10、第三，这一模式杜绝了业主委员会个别人侵贪维修基金的可能性。第四，通过这一模式能够有效、及时的对物业管理公司6进行维修资金的划拨，使其发挥出应有的作用；第五，整体非常方便，而且操作较为简单，已经在某些地区使用而且获得了不错的效果，非常值得推广。 5、结语 本文关于维修基金管理新模式的探讨具有一定的创新意义，但是限于篇幅，很多地方难以进行深入的探讨，加之社会形势在不断的变化，因此也还存在很多不足之处。基于此，还希望各位同行能够加强这方面的学习和探索，共同为做好维修基金的管理工作而努力。 参考文献 1程鸿群,张玉峰;物业管理中维修基金的分析与探讨J;城市开发;2009 年 05 期 2林凤祥;城市社区物业管理公共产品的生产社区公共产品系列研究之一J;福建论坛(经济社会版);2009 年 01 期 3陈冰;论物业维修专项基金的性质、使用和管理J;科技创业月刊;2010 年 13 期 4宋文煜;政府在物业管理中的作用分析J;南京理工大学学报(社会科学版);2009 年 06 期
