1、1当前物业服务成本上涨的原因及应对策略研究【摘 要】目前，服务成本的过快上涨给物业行业带来越来越大的经营压力，甚至威胁到企业的生存。本文在分析成本上涨原因的同时，提出了恢复服务本质、更新用人政策、积极开拓经营、合理上调物业费等四种应对策略。 【关键词】物业管理；成本上涨；应对策略 一、物业服务成本上涨的原因 服务成本的过快上涨给当下物业管理行业带来的冲击是不言而喻的。在高成本的压力下，有些企业不堪重负，无力坚守而选择退出离场、另谋发展；有的企业对未来尚存一丝期待，于困境中苦苦支撑、艰难度日。客观来讲，物业服务成本上涨是我国社会经济发展过程中必然经历的一个阶段。结合具体国情，笔者认为有以下四个方
2、面的原因：首先，三十年的改革开放让中国经济飞速发展，带来了经济总量和社会财富的巨大增长，人民生活水平大幅提高，而经济的发展与服务成本的上涨呈现水涨船高的“正相关联系” ；其次，随着经济全球化和世界各国相互依存程度的不断加深，中国经济与世界经济趋于融合，各种生产要素的价值也要平衡对接，国际经济的一体化势必拉动服务成本的上升；再次，长期坚持“计划生育”基本国策导致的低出生率，使得中国的“人口红利”逐渐消失，今后的劳动力市场不是供给过剩而是供给不足，企业必2须要付出较高的成本才能购买到有限的劳动力资源；最后， “以人为本，和谐发展”的社会发展战略使得我国日益强化对劳动者权益的保护，再加上改善民生的政
3、策不断出台，这些都会加重物业管理行业的人力成本负担。 由此可见，成本上涨是不以人的意志为转移的客观因素，而且从长远来看，服务成本的上涨态势是不可逆转的。因此，我们在保持平常心态，泰然处之的同时，要未雨绸缪，早想办法和对策，积极应对，变被动为主动。 二、物业服务成本上涨的应对策略 （一）恢复服务本质 服务是物业管理的生命线，提供合同约定的质价相符的服务是企业赖以生存的根本。行业中有的企业为了竞争项目，一味取悦业主，做出许多超出自身能力的服务承诺；也有企业为了树品牌、做宣传、抢噱头，提出种种“好看但不实用”的服务“新招” 。必须要指出的是，按照 2009年 10 月 1 日起执行的最高人民法院关于
4、审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条的规定， “物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 ”换句话说，物业服务企业做出的任何公开的服务承诺都具有法律效力，都要承担相应的法律责任。 “重视服务、提升服务，服务永不言完善”是物业服务企业不懈追求的目标。但是必须认识到，服务作为无形产品也有价值，也饱含劳动者的智慧与汗水，也是有成本的，因此，过度服务、超值服务、甚至奉送服务不应成为行业发展的主流，尤其在目前的形势下，不3宜宣传推广华而不实、不计成本的服务！ （二）更新用人政策 过去，中国的人口红利给物业行业的发展提供了充分的人才保障，物美价廉的
5、劳动力成为行业的主力。如今时过境迁，招工难、用工贵成为制约行业发展的桎梏。因此，我们必须检讨用人政策，更新人力观念，甚至降低用人标准。在香港，因为劳动力短缺，居住物业的管理员几乎全是退休人员，香港同行的人力观启发我们：人才固然是资本和财富，但并非多多益善，因为企业留住人才的资本终究是有限的；员工重在遵纪守法、敬业爱岗，其他诸如身高、相貌、年龄、性别等条件都是次要的。 （三）积极开拓经营 物业服务企业坚守“一亩三分地” ，致力“四大基础服务”是企业的根基，本无可厚非。但如果仅限于此，企业不能创富，也就难以做强做大，更难抵御各种风险的冲击。因此，开拓经营、增加收益是企业应对成本上涨的自救良策。一些
6、有实力的物业公司之所以能够在恶劣的形势下仍取得较好的收益，就因为除了居住物业之外，它还拥有商业物业、机关物业，甚至工业物业和农林牧渔物业等作为补充，形成东边不亮西边亮的赢利格局。再加上物业服务企业为业主提供诸如家政服务、洗车代驾、电脑网络维护、绿化维养、物品配送、交通运输、用餐配套等都有偿特约服务，物业服务企业的收入更是有了可靠的保障。 （四）合理上调物业费 依据常理，各项服务成本都上涨，物业费也应上调才是。可问题在4于物业费涉及业主的切身利益，是否调整最终取决于业主的意愿，因此，能否得到多数业主的认可至关重要。物业服务企业要想使业主同意上调物业费，必须做到以下两点：一是晒帐本，向业主公布收支
7、明细，详细列出收入和支出的对比和缺口，充分说明上调的费用仅用于维持正常运转的必需开支，而绝非增加企业的利润，即所谓晓之以理；二是做工作，为使绝大多数业主同意上调物业费，要多做沟通说服工作，感动业主，即所谓“动之以情” 。行业中已经有不少企业成功上调了物业费，说明广大业主是通情达理的，该方法也是切实可行的。 三、结语 成本的上升直接导致物业费收不抵支，企业经济效益下滑甚至亏损，进而影响到管理服务水平的稳定和员工工作热情的持续，就此理解成本的上涨对行业来说显然不是件好事。但唯物辨证法告诉我们，任何事物都有正反两面性，物业服务成本上涨固然给行业带来了不可低估的冲击，阻碍行业的发展；但另一方面，成本的上涨也给行业带来诸如抑制不良竞争、倒逼转型升级、加速优胜劣汰等有利条件。只要从业人员坚定信念，开动脑筋，充分发挥主观能动性，定能战胜困难，化“涨”为“机” ，迎来行业发展的新高峰。 参考文献： 1谢家瑾，谈成本上涨和行业应对服务费成功调整的案例推荐，中国物业管理，2012（1）. 2罗小钢，关于服务成本上涨的思考及对策，中国物业管理，2012（2）. 53陈伟，物业管理的价格机制，中国物业管理，2011（5）.
