1、1当前社会保障法律体制下以房养老的可行性分析摘 要 近年来，以房养老成为大家热议的焦点，在当前我国社会保障制度仍然不完善的情况下，该模式是值得提倡的，不仅可以改善老人的生活质量，减轻负担，同时对降低财产纠纷，推动地产业良性发展也有一定的帮助，但从当前的形势来看，我国相关部门对以房养老的认识及观念都存在一定的问题，这就要求采取有效方法加以改进，下文就来分析下当前形势下“以房养老”的可行性。 关键词 以房养老 社会保障 可行性 作者简介：严炯，黑龙江省法学研究所助理研究员，研究方向：社会保障法、司法行政实务。 中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592-（2014）05
2、-188-02 变老是每个人都无法回避的现实，养老是社会生活中必须解决的实际问题，如何使老年人生活无忧、身体健康，是国家和全社会都在关注的重大问题。从当前我国的人口比例来看，老龄化问题在加剧，老年人口已近 2 亿，养老保障的质量成为人们关注的焦点，普通养老模式已经无法满足需求，创新型养老模式成为发展的必然要求。 一、以房养老的概念及其方式 （一）以房养老的概念 以房养老是以家庭生命周期与住宅生命周期理论为依据，考虑二者2的差异，注重个人所拥有的资源在其一生中予以优化配置，将住房这一不动产通过一定的形式与机制实现其价值的流通。受到当前我国环境的影响，我国房价颇高，很多人都需要依赖贷款方可购买房子
3、，这就注定其要通过按揭的方式还款，以房养老是考虑到老年人有自己的房产，在现有的金融保险体制下，老年人可以将其身故后遗留的房产价值变现，形成稳定且可靠的收入，保障其晚年生活。 （二）以房养老的方式 以房养老在国外已经流行多年，在欧美国家已颇为成熟，在上世纪80 年代美国推出了“反向抵押贷款” ，主要针对 62 岁以上的老年人，解决了“现金穷人，不动产富人”的养老问题，同样，其他国家对这一方法也颇为认可，而且都形成了独具特色的发展模式，以房养老已成为发达国家最主要的养老保障制度。但这一模式在我国出现时间较晚，在2007 年的时候才开始，并在不同城市以不同的形式推广，2011 年以房养老在全国政协举
4、办的“大力发展我国养老事业”协商会被提出，再次引发关注。自此之后，这一模式开始在全国各地实施，主要可以分为以下几种方式： 1.住房置换 现代人都讲究空间独立，因此，子女成家后大都选择独立生活，原本拥有大房子产权的老人可以根据自己的意愿出售房屋，换购较小且温馨的住房，用获得的效益养老，而且小住房也可以节约一些支出，使老人的经济有所宽裕。 2.住房租换 3房子在中国人的心中具有不可替代的重要意义，房子代表的是家，多年的感情使很多老人不想失去房子的所有权，所以选择出租的方式来增加收益，自己则租住较小的房子或者是住进养老院，房租的差价足够其颐养天年。 3.售房养老 很多老人会选择将房子出售，然后自己租
5、房生活，也有部分老人将房屋出售给指定机构，然后自己租回生活，这不仅不会改变其生活习惯，还得到了一定的收入。部分老人也选择住进养老院，售房款用来养老。 4.反向抵押贷款 所谓的反向抵押贷款就是指老人将房屋抵押给资质较好的银行或保险公司，定期从这一机构获得一定的贷款作为养老金，同时，老人享有房屋的居住权，去世后则用房屋还贷。如果经过换算，价值有剩余，可以作为遗产交由其继承人，当然房屋的所有权则归属该机构。以上提到的各类方式，从操作性来看，住房置换与住房租换是操作最为便利的方式，而售房养老与反向抵押贷款则是最为典型的方式，相比之下，反向抵押贷款的方式凭借其现代化的操作方式颇受认可，成为多国研究的重点
6、。 二、以房养老模式在我国实施的作用 以房养老模式的优越性日益凸显，尤其是在当前我国面临严峻的人口老龄化形式，通货膨胀加剧，养老保障体系不完善等社会矛盾下，以房养老模式的作用更加明显，具体来说，主要有以下几点： （一）改善老人生活质量，减轻子女负担 4在计划生育政策及人们观念的转变下，我国人口数量锐减，“4+2+1”的生活模式已经成为当前我国主要的家庭模式，如果全部依赖家庭养老，将会增加独生子女的压力，很难做到面面俱到。同时受到经济的进步，社会的发展，老人寿命的延长等等，老人晚年的花费在不断增加，如果老人拥有产权房，且相应的机制可以使其提前消费，老人每年都有充裕的资金用于安度晚年，不仅减轻子女
7、的负担，同时也可以使子女安心工作，为社会发展做贡献。 （二）减少财产纠纷，实现产业的良性循环 以房养老可以使老人提前处理房产，而不是作为遗产留下。近年来，由于房价上涨、生活压力等原因导致因遗产分割的纠纷屡见不鲜，如果老年人生前将房产处理掉，可以减少很多不必要的遗产纠纷。在这一点上我国应该向西方学习，注重生活品质，开放思想，不要过于顾及子女的生活，也不过于依赖子女，子女有其自己的生活方式。另外，这一模式也将房地产、养老保障与金融保险三者相联系，使住房除了基本的居住功能外，同时还具有养老、理财的作用。 三、阻碍我国以房养老发展的因素 很多人对这一模式的认识不够，认为其只是一种畅想实施难度很大，将面
8、临法律、制度及经济等方面的压力，推行难度很大，具体来说，主要有以下几个因素制约其发展。 （一）认识上的误区 以房养老对解决当前的人口老龄化问题有一定的意义，但将其作为应对人口老龄化挑战的政策性安排则被多数人排斥。目前，我国社保体5系面临着公共资金的缺口，而以房养老中的房子则属于私产，即使老人有用住房进行抵押已改善老年生活的想法，政府也不能选择这一方法作为应付资金危机的方法加以提倡，否则就是推卸责任，其认为居民以养老的融资方式，可能被政府用用作降低退休金水平的因素，这会加剧现有社保体系的资金问题。 （二）受到传统观念的制约 我国是农业大国，受到传统农耕文化的印象，家庭伦理观已形成一定传统，孝道、
9、养儿防老、为子孙创业的思想根深蒂固。一旦“以房养老”的政策一旦展开，必然会冲击到家庭与亲情，很多老人担心自己的做法会受到非议，遭到子女的反对，也可能导致与子女的关系恶化。很多老年人都认为自己苦点、累点没什么，只要子女幸福就好，因此，以房养老受到多数人的否定，推行难度较大。 （三）适用范围受到限制 从适用的人群来看，以房养老这一思想比较适用于无儿无女的老人，但国内这一情况却并不明显，很多老人都靠儿女提供的赡养费生活，推行范围受到限制，部分人认为，这一政策的推行也会受到地区限制。身居城市或城郊的老人，其住房价值会不断攀升，变现转让容易，但反向抵押贷款操作起来比较容易。如果地处农村，或经济发展缓慢的
10、欠发达地区，房屋出售与出租难度大，这一政策的实施难度更大。从当前我国人口分布情况来看，绝大多数老人都在农村，其住房价值低，而且住房无法自由入市，老年人无法从这一模式中获取收益，影响其生活质量。 （四）法律制度的不完善 除了上文中提到的问题，一项制度的实施必须有相应的法律保障，6对于房产之下的土地使用权，我国与西方国家不同，仅有 70 年的使用权，而不是永久的所有权，老人养老多在 60 岁后，在老人百年后房屋的土地使用权流转会受到相应的限制。根据相关规定，土地使用权的续期需要重新审批，重新缴费，否则会被收回。受政策变化等因素的影响，我国房地产市场波动较大，以房养老的风险性很大，唯有良好的法律基础
11、方可实行。 （五）养老机制不够完善 尽管这一方式只是将房屋抵押给相关机构，定期支付养老费用，在具体的操作中，受到老年人生活习惯，生活能力等因素的影响，老人需要一个固定的养老场所。我国现行的养老机制不够完善，公寓与养老院的建设也相对较慢，无法为更多的老年人提供一个安度晚年的环境。 四、在我国实施以房养老模式的构想 从发展趋势来看，作为现有养老模式的一种补充，这一模式是值得提倡的。可以缓解我国当前面临的人口老龄化问题，同时也缓解当前房地产市场供需紧张的问题。但从当前的形势来看，这一模式刚刚兴起，还需要进行细致的分析，结合我国的具体情况区别对待，可以从以下几个方面改进： （一）加大宣传，提倡现代养老
12、思想 随着时代的进步，国际间交流的加快，我国传统思想正在逐渐减弱，人们观念在不断变化，自我养老已经成为一种新时尚。因此，国家可以加大宣传力度，鼓励现代老年人以不同的方式养老，注重生活的品质，享受生活。另外，受到住房商品化政策的影响，我国基本已实现了居者7有其屋的目标，为家庭养老奠定了基础。让人们意识到这一政策的实施对补充养老有一定的帮助，可以为老人提供更加充足的养老金。同时，这一模式的实施也让现代很多啃老族子女意识到唯有奋斗才能生活，改善生活风气。但这一政策的实施不能违背我国传统的孝文化，孝顺仍是中国传统美德，子女仍有赡养老人的义务。 （二）完善现有的法律制度，建全财政金融等配套措施 从发展趋
13、势来看，以房养老在未来将成为人们认可的重要养老方式。相关部门，应提高其可操作性及透明性，这就要求建立并完善相关的法律法规。目前，我国在养老多样性法律体制建设方面尚不完善，以房养老涉及到民政、房地产管理及人力资源与社会保障等多个部门，必须要协调多方力量，共同努力，制定出符合我国当前养老形势的政策法规，将其作为现有养老体制的一种补充。 （三）实施住房反抵押贷款的证券化，推动住房金融业的发展 近年来，我国经济快速发展，人们收入有了明显提高，理财观念也不断提高，随着房价高涨，买房置业成为投资的首选。买房养老这一特殊养老模式，不仅可以实现住宅资产的合理配置，同时也实现了金融资产的合理安排。以房养老模式的
14、发展阻力主要来自金融机构，房价下行的可能性是大家关心的主要问题，对与银行、保险公司等行业来说，按揭贷款的风险随着时间推移在减少，而反按揭则刚好相反。以房养老模式事实上将金融、保险、投资等不同工具的手段相连，形成新的金融保险产品，推动住房金融业向新的方向发展。 （四）选取成熟的城市与商业银行试点，逐步推广 8这一模式刚刚兴起，因此有选择的进行试点城市推广，逐步实施，在市场化环境的影响下，不断总结试点推广的经验，形成适合我国的养老模式。在政策的扶植下，使其成为人们期待的一种养老保障方式。 综上所述，以房养老在我国推行仍然存在一定的问题，作为一种新型的养老模式仍然值得思考，以房养老模式仍然有很长的路要走，这一模式能否在我国发展壮大仍需多方努力。 参考文献： 1美威廉姆.B.布鲁格曼，杰夫瑞.D.费雪.房地产，金融与投资（第十版） .大连：东北财经大学出版社.2002. 2柴效武.一种以房养老的贷款方式：住房反抵押贷款.金融教学与研究.2004（3）. 3周虎.美国人如何理财.上海：上海人民出版社.2006. 4蔡德容.住房金融创新研究.大连：东北财经大学出版社.2002. 5朱青.养老金制度的经济分析与运作分析.北京：中国人民大学出版社.2002.
