1、1总图学科在房地产领域的影响分析摘要：本文针对民用建筑及房地产领域对总图设计不重视的状况，系统地阐述了总图专业的定义、研究的对象及其在工程设计中的作用，特别是对总图在房地产领域的影响力按照空间景观、 竖向设计、综合管网、 交通运输、环境舒适度等五个方面进行了详细的分析，并结合了一些工程的实例。 关键词：总图；空间景观；竖向设计；综合管网；交通运输；环境舒适度 Abstract: in this paper, civil construction and real estate field on the general layout design do not pay much attentio
2、n to the situation, systematically expounded the general layout definition, research objects and in the engineering design, especially on the general layout in the real estate field influence according to the spatial landscape, vertical design, integrated network, traffic and transportation, comfort
3、able environment degree in five aspects has carried on the detailed analysis, and combining some engineering examples. Key words: General; landscape; design; network; transport; environmental comfort 2中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012） 1 总图学科 总图（general drawing） ，即总平面布置，是一门研究工程群体（本文的群体特指建构筑物、
4、道路、管网、绿化等工程实体）之间的相互联系（包括平面及空间组合方式、竖向关系、运输物流联系等）及相互影响（主要是总图优化布置后的空间景观、通风采光、物流运输、工程投资等方面的效果）的关系，集景观建筑学、物流运输学、测量地质学、气象地理学、现代风水学等为一体的综合性学科，其精髓是达到群体与自然环境的和谐统一。 总图在民用建筑领域，特别是房地产领域，有着深刻影响力，主要表现在空间景观、竖向设计、综合管网、交通运输、环境舒适度等方面。2 空间景观 总图在地产项目的空间景观设计中，有着强大的影响力。它主要研究建筑群体的个体之间相互关系，注重和自然环境、天际视野的有效结合, 合理构造景观，为居民提供一个
5、舒心的居住环境。总图在空间景观设计中，一般要分析建筑群体组合的呼应效果，分析建筑的体量大小是否协调，分析高度不等建筑的合理布局，分析建筑对视线和天际线的影响等。 总图布置好，小区的空间景观丰富，给人赏心悦目的感觉。总图布置考虑欠佳，则可能造成总图布局凌乱，封闭，给人烦躁压抑的感觉。3有些地产项目着重对商业资源的利用，或者太过强调空间的围合性，围绕小区周围布置大片的商业门面或建筑，没有适当的留白，造成小区拥挤、封闭的空间景观效果。 重庆大渡口区 A 居住小区是个比较失败的例子（见图一） 。A 居住小区位于大渡口区步行街路口，修建于 2001 年，其周围被松青路、锦霞街、湖榕路包围，地理位置十分优
6、越。但在总图布置的时候，沿小区四周临街面修建了商住楼，建筑分为内外两排布置。小区里的视野封闭在中庭，与外部没有形成有效联系，且内外排建筑之间空间景观狭窄，其笨拙凝重的假欧式风格，紧密的总图布置，破坏了步行街的整体形象。图一重庆大渡口区 A 居住小区总平面图 还有好多地产项目，忽略和周边环境的协调，对自然天际线造成了极大的破坏。重庆南滨路的双子楼也是一个失败的例子。从渝中半岛看南滨路，双子楼完全占据了亲水空间，把后面的建筑物遮拦无遗，并且破坏了南山自然的天际线，一副优美的山水画卷变成了索然无味的钢筋混凝土防护林。 但也有成功的例子（见图二） 。重庆南岸区的 B 居住小区，总平面采用自由的放射形布
7、置，为小区及外部环境留下了众多的景观透视通廊，只达长江。整个小区空间景观构造活泼清爽，人居其中自然心旷神怡。 图二重庆南岸区的 B 居住小区总平面图 3 竖向设计 竖向设计是充分利用和合理改造自然地形，合理选择设计标高，使4之满足建设项目的使用功能要求，成为适宜建设的建筑场地。竖向设计的作用：提高土地利用率，优化多功能空间；提高空间艺术质量、自然美、艺术美、生活美;提高空间环境质量，有效调节光温，调节小气候，使气流舒适；提高施工效率；减少工程投资。 竖向设计是总图专业传统专长。中国高等教育建筑学专业的大学课程，对竖向设计部分涉及很少。对一个地形起伏大，标高制约条件苛刻的复杂地产项目，建筑师往往
8、措手无策。建筑师们在进行总体布局的时候，只注重平面构图的美观，往往不会对竖向标高进行处理，造成竖向连接生硬甚至脱节的现象，有时开挖山体形成高边坡，破坏了自然环境，增加了工程投资，有时排水没有处理好，造成洪水隐患。 按照城市用地竖向规划规范 （CJJ83-99） ，居住用地适宜规划坡度最大为 25%，自然坡度宜小于 30%，对重庆等自然地形坡度较大的山地城市，竖向设计尤为重要。山区地形地貌特点，决定了竖向设计一定要依山就势，尽大可能减少土石方，节省基础费用。为了减少土石方和基础给用量，山区竖向设计一般遵循的原则有：建筑体量宜小不宜大；荷载大选挖方地段，荷载小选填方地段；标志性建筑宜选凸地；道路设
9、计要遵循等高线，线形宜曲不宜直；边坡开挖依地质，少修挡墙多护坡；台阶设计就地势。 图三某南方城市 C 居住小区边坡图 图三为某南方城市 C 居住小区边坡图。从照片上可以看出，小区所处的自然地形为山坡地，坡度在 45左右，本来都不适宜修建居住房产5项目。但是开发商却认为地价便宜，购买后进行开发。在开发时，总图布置不依山就势，却按照大台阶的竖向设计进行建筑布局，造成了 25m左右的高边坡和挡墙，破坏了自然，增加了投资，景观也不协调。不但山地，平原地方的竖向设计也十分重要，其考虑的重点是场地排水。因此竖向设计在房地产领域的影响力处于核心的地位。 四综合管网 综合管网是对各种工程管线在平面位置和竖向位
10、置的统一布置，这也是总图专业传统专长。在房地产领域，对综合管网设计的重视性不够。多数民用建筑设计院，由于没有总图专业，通常综合管网设计由给排水专业担任。但给排水专业没有参加总平面及竖向设计，其综合管网无论从从设计深度还是设计合理性方面都大打折扣，其管线布置散乱，没有进行具体定位;各种管线平面和竖向交叉冲突严重；小区管网与市政管网的接点参数不明确；没有对管线的施工顺序做合理安排。这些问题反应到现场，就是施工单位无法照图施工，导致管线施工随意，到处修改，没有统筹性，严重影响施工进度，经常发生返工，甚至出现排水不能自排的情况，而且不方便今后的物业管理等后续工作。其实，这些综合管线问题，应该 95%以
11、上就在图纸上解决，其余不到 5%才到现场处理。目前工程设计领域，只有总图才能胜任这项工作。 图四 综合管网的设计程序流程简图 五交通运输 6在房地产项目中，交通运输（主要为道路运输）设计也是一项重要的内容。它主要研究车流和人流的优化布置，提高车行通畅性和舒服性，保证人行的便捷性和安全性。合理的道路布置网络，对车流的组织和景观的构成起着强烈的引导作用。 多数民用建筑设计院通常由建筑专业代替总图专业进行道路运输设计。建筑专业由于没有学习过系统的道路知识，其道路平面设计一般按照景观小道进行设计，追求道路的曲线美，忽略了道路的运输功能和消防工程，曲线过多，行车舒适性不够；线路没按道路设计要素进行设计，
12、造成现场放线困难；尽头道路过多，运输不通畅；交叉口设置不合理，交通安全存在隐患；路面结构不适应小区的运输状况；无法处理现场遇到的地基处理、路面结构问题；道路坡度过大，道路的转弯半径不够等问题。 图五 D 居住小区道路实景图 图五为 D 居住小区道路实景图，从图上看，道路线形无端曲折，弯道生硬，既不美观，行车又别扭，这个问题，看来是设计师没有对道路进行优化的设计，随手勾勒，同时现场随意施工所致。 从上述情况可以看出，道路运输在房地产领域的影响力也不容忽视。六 环境舒适度 环境舒适度是总图在房地产领域影响力的最终体现。总图在空间景7观、竖向设计、综合管网、交通运输方面的影响力，在一定程序上决定了环
13、境舒适度。 房产项目总图布置所形成的采光、通风的效果与气象地理学是紧密相关的。一个优秀的总图设计专家，必定对项目所在地理特点和气象条件有足够的认识，同时具备对总图布置形成的局部小气候的分析能力。总图布置的时候，尽量减少建筑对北面建筑的阳光遮挡时间；建筑布置与城市夏季主导方向形成一定的角度以利自然通风；利用合理的建筑间距和建筑布局营造小气候通风条件。 一些房产项目，在总图布置的时候，经常忽视了采光的要求，日照分析虽满足规范，但人情味不够，大部分楼下的花草得不到阳光，植物生长不盛；冬天，一个有阳光的健身场地无所寻觅，小区缺乏应有的活力。 通风的要求，许多房产项目更是最后的考虑因素。一些建筑师竟然连
14、风玫瑰图都看不懂，不会分析小区的主导风向，不会分析局部的小气候条件，把住宅成排地布置在主导风向上，把自然通风拦腰截断，使小区的舒适度大打折扣，增加了能源的消耗。拿上述 A 居住小区的例子来说，建筑密集成排布置，小区里面完全没有自然通风，可想小区的居住环境的不适。 风水学与中国营造学和中国造园等构成了中国古代建筑理论的三大支柱。而现代风水学是在吸收中国古代建筑风水学精髓的基础上建立起来的，其追求“天人合一”的境界，讲究建筑布局、竖向设计与自然的和谐统一，强调因势利导地对自然进行改动，其遵循的原则与总图的布8置原则有着惊人的类似。 现代风水学也推崇“气”的理论， “气顺则荣，气滞则衰” 。某些房产
15、项目在堰塘等自然地势低洼选址，从总图选址的角度讲，极不合理，防洪、防水、基础处理费用高，视野封闭，从风水的角度讲，聚集的是潮湿、污秽之“气” ，人居其中，很易生病；某些房产项目的总平面布置死板、生硬，建筑群体之间没有灵动的呼应，建筑之间互相遮挡，气流不顺畅，整个小区缺乏应有的生气。 图六 重庆某步行街 E 居住小区总平面图 图六为重庆某步行街 E 居住小区总平面。整个小区由 8 栋高层组成，开口朝北呈半封闭空间结构形式。中间的大楼突兀而起，完全成为败笔。从采光、通风的角度分析，南部中央的高层建筑面宽较长，小区中间集中绿地及公共活动场所的日照采光条件恶劣，夏季自然通风不畅。从风水角度来讲，小区建筑局部呆板，冬季寒风从北部长驱直入，公共活动空间阴冷，毫无人气，小区缺乏“气”的灵动。为了所谓的容积率，破坏了风水，牺牲了居住的环境质量，整个小区仅剩下商业的浮华和冰冷的混凝土从林，除了购物方便外，环境舒适度极差。因此总图布置不是满足简单的间距处理，必须要进行环境舒适度分析。 结束语：总之，总图是一门综合性学科，其在房地产领域影响力是十分巨大的。房地产开发商和从业者，必须重视总图这个专业，重视项目空间景观效果的良好构造，重视项目和自然的和谐统一，重视居民的9心理感受和生理健康，重视项目的投资优化、节能、环保、可持续发展的要求，才能塑造出一个优美的宜居环境。
