1、1我国产权式酒店发展的 SWOT 分析摘要：本文对我国产权式酒店的发展现状进行了 SWOT 分析， 并针对存在的问题提出了相应的对策， 以期为我国产权式酒店的发展提供理论支撑。 关键词：产权式酒店；SWOT；对策 我国的产权式酒店随着世界经济一体化，正面临着新的形势挑战与发展并存，风险与机遇同在。为了促进我国饭店行业的发展， 适应日益激烈的国内、国际市场竞争环境，本文对我国产权式酒店的特点和发展现状进行分析并提出针对性的对策，彰显我国产权式酒店健康发展的必要性和紧迫性。 一、我国产权式酒店发展的 SWOT 分析 （一）我国产权式酒店发展的优势（S） 1.国际产权酒店发展路径为我国产权式酒店的发
2、展提供了参考 产权式酒店与分时度假产品在欧美许多国家已经历了 30 多年的发展时间，无论是管理方法还是发展模式都已趋于成熟。据国外媒体报道，在美国旅游业中，分时产业是增长最快的一个主要板块。在 2006 年，全美有 14000 个新的产权酒店房间被建造，2007 年有 11000 个。2008 年到2011 年，大概有 47000 个新的产权酒店客房单位。Ernst & Young 的研究表明：5 年间新的客房销售增长了 81%。另外，伴随着美国的 1615 个度假胜地和 176232 个分时客房的建立，分时业主的数量也从 2002 年的2300 万增长至 2006 年的 440 万。AIF
3、研究进一步表明，2006 年美国产权式酒店的销售额为 100 亿美元，达到了历史新高。 2.蓬勃的中国旅游经济为产权式酒店的发展创造了无限空间 由中国社会科学院旅游研究中心和社会科学文献出版社联合发布的2011 年中国旅游发展分析表明，2011 年，中国入境旅游人数 13564万人次，比上年增长 1.16%。其中：入境过夜旅游人数 5631 万人次，比上年增长 2.4%；入境外国旅游 2721 万人次，比上年增长 6.7%。国际旅游（外汇）收入 430.35 亿美元，比上年增长 12.01%。根据以上数据，我们有充分的理由相信，蓬勃的旅游业可以为产权式酒店提供更多的优质客源和良好的投资环境，并
4、且国内旅游业的迅猛发展也势必推动休闲度假业的成长。 （二）我国产权式酒店发展的劣势（W） 1.在产权关系上缺乏系统的法律引导和规范 目前我国的法律法规还没有对产权式酒店的运作方式做出详细的规定，在政策上没有鼓励和允许开发商擅自分割整间酒店产权。也就是说从法律层面上来看，产权式酒店的客房产权是不能直接转让和出售的。虽然一些开发商已通过各种手段做到了法律上的规避，但是这种行为存在着相当的法律风险。笔者认为我国产权式酒店没有得到真正意义上的开放式地发展。 2.潜在消费者或潜在投资者还没有适应产权式酒店模式 与欧美国家相比，我国的旅游市场尚未成熟，消费者的旅游意识和理念无法跟上我国社会经济发展的速度。
5、绝大多数的旅游者对旅游的认3识与理解还停留参加旅游团去自己没到过的新景点这一初级阶段，假期对他们来讲也大多花费在各大景区的走马观花和景点、住宿地之间的奔波路途中。而且出于消费水平差异的原因，大多消费者不会选择在旅游地驻足休息一段时间以尽情享受的方式。所以产权式酒店这一新颖的旅游方式很难被其理解并接受。 （三）我国产权式酒店发展的机会（O） 1.经济全球化的机会。在当前严峻的国际经济形势下，我国餐饮企业的人力资源发展会获得难得的机遇，国际化的人才流动使得国内中高级人才的短缺情况得到缓解。同时全球经济一体化的进程也加快了我国人力资源管理行业的国际化和职业化，将一般的人事管理转变为战略人力资源管理，
6、将一般的行政工作转变为参与公司决策管理。 2.知识经济的机会。人类已经全面进入了崭新的知识经济时代，我国产权酒店企业应该把握住所处时代给予自身的机遇，认识到人力资源价值已经成为衡量企业整体竞争力的重要标志，成为企业兴衰成败的重要因素，同时冷静的应对人力资源形势的变化，准确定位自身所需的人才，在企业内部资源允许的条件下进行知识型人才的发现、培养和储备。（四）我国产权式酒店发展的威胁（T） 全球一体化。随着中国改革开放的逐步深入，全球一体化的进程加快， 大量外资和国际产权式酒店将进入中国市场， 使竞争激烈的产权酒店业将面临更大的挑战。我国产权酒店企业的发展尚未成熟，又缺乏政策的引导、适度的宣传和高
7、级管理人才，势必在这种国际环境中会遇4到严重的威胁；同时，一些仓促上马的产权式酒店项目并没有获得预期的效果，甚至一些急功近利的开发商以此为名目恶意欺骗众多小投资者，在个别地区造成恶劣的社会影响，给投资者、管理者甚至消费者对于产权式酒店的期许蒙上了阴影，严重制约了这一行业的发展。这些都迫使我们要积极应对这一挑战，为这一新兴产业创造发展条件，开拓市场，吸引人才，开拓美好的未来。 二、加速发展我国产权式酒店的对策 （一）健全法律法规，强化政府的管理职能 第一，对投资者和消费者加以指导，教育并培养优质的消费市场。中国的产权式酒店市场尚属于初级阶段，要想成功的开发其优势首先要从市场培育方面入手，即加强对
8、其先进理念的广泛宣传，使我国广大的消费群体清楚的明白产权式酒店的概念、性质，充分认识到它的利弊并密切关心它的发展动态；同时还要将国际上先进的休闲度假理念有机地嵌合、融入到旅游房地产开发项目中，吸引投资者关注并加入开发产权式酒店产品。在这方面还可以借鉴过往一些成功的金融界、房地产界的运营模式，以加速整个市场的良性运转。 第二，政府要对各地区的产权式酒店开发项目起主导与监督作用。应该根据当地旅游环境与特点区别对待，充分做好早期的调研工作。根据市政建设等各方面的具体情况统筹规划，避免“一窝蜂式”的项目开发局面。同时，根据旅游城市的人文资源、环境资源，民俗风情，消费理念等诸多因素合理制定并颁布实施相关
9、法律法规。尽快对产权式酒店这一巨大的消费市场加以规范管理，保障投资者与消费者的切身利益。 5（二）对产权式酒店产品进行本土化改良 作为一个“舶来品” ，在我国一般被认为是一种高端的贵族专享产品，甚至被错误地理解成为一种高回报的理财产品。虽然这些理念都是不正确的，但是也反映出作为大众化产品的产权式酒店，在国内消费者观念中存在大量的误区。如今产权式酒店在中国还处在发展的初期，可以结合中国实际的消费水准，出台一些本土化的产品价格以及服务，也可以通过压缩利润空间等手段，更多的反馈给客户，低价策略吸引消费者。同时还应该有计划、有针对性地举办优惠活动或促销手段，最大程度的满足消费者需求。 （三）注重高质量
10、经营，树立精良品牌形象 产权式酒店是一种现期购买，然后在未来时期消费的产品。对于消费者而言，这种类似于期货性消费的性质存在很严重的消费顾虑。因此，开发商必须要施行诚信化经营，品牌化经营，建立良好的企业形象，加强企业的经营获利能力，同时增强企业运作的透明度，为消费者提供安全、可靠的投资保障，增强其投资的信心，消除顾虑。同时还要提供更加完善的配套服务，增加产权式酒店产品的附加价值。开发商应该整合自身和社会各种资源优势，为消费者提供额外的利益和优惠。 产权式酒店作为一种新型的特殊投资和消费模式，使酒店的客房直接向社会开放，满足了越来越多的人休闲度假和投资的需求，带动了我国饭店业的发展，扩大了就业面。随着国家相关法律法规的颁布和完善，国家改革开放进程的逐渐加快，休闲度假市场的进一步发展，产权式酒店必将成为中国地产业与旅游业中的亮点。 6（作者单位：长春大学旅游学院）
