1、1我国商业地产发展房地产投资信托基金的机遇与挑战摘要：近 10 年来，我国商业地产得到了迅猛发展，由于受房地产宏观调控的影响，房地产开发企业的贷款难度越来越大。目前，我国大量房企资金来源的主要渠道是银行贷款，而我国目前甚少有企业采用房地产投资信托基金(REITs)的方式融资。本文通过比较在我国发展房地产投资信托基金的机遇与挑战，对中国我国发展 REITs 的发展提出了自己的见解。 关键词：房地产投资信托基金(REITs)商业地产机遇与挑战 中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号： 1、 房地产投资信托基金的含义及特点 1.1 房地产投资信托基金的含义 房地产投资信托基金，即 Res
2、t Investment Trusts,(以下简称为Rests)，是一种专门投资于房地产的基金。主要是指以基金的组织形式经营，为了分散风险，由具有专门知识经验的人，将不特定多数人的投资资金，投入房地产买卖管理或抵押权贷款投资，由此获得的收益，分配给股东或投资者，属于中长期的投资形式。 1.2 房地产投资信托基金在商业地产中运用的特点 REITs 作为一种以房地产为投资标的基金，具备长期收益稳定、税负低的特点;尤其是在开发商业地产时，在其建设期和运营期提可以为商业项目提供持续稳定的资金流。REITs 发行的商业地产的证券凭证中，其2中一个核心特点是商业地产的所有权和受益权分离，商业地产产权是其证
3、券凭证的实物基础，购买 REITs 证券相当于购买了一定份额的商业实物不动产的所有权和收益权，从中长期而言 REITs 具有持续的增值和保值功能，可为投资者提供更具吸引力的、更稳定的收益保障。 2、 商业地产的概念及发展模式 2.1 商业地产的概念 随着我国房地产业的发展，商业地产也得到了快速发展。在我国，商业地产主要是指以商业物业的开发建设和经营为目的的地产开发，目前主要的物业形态有包括：商铺、写字楼、购物中心、商业街、批发市场、 、酒店宾馆等物业。 2.2 我国商业地产的发展模式 随着我国商业地产的迅速发展，商业地产的运作模式也呈现出多样化的发展，目前我国商业地产的主要运作模式有以下几种：
4、 第一、直接出售模式。开发商将建成的商业地产以预售或现售的形式出售给购房机构或购房个人，从而实现盈利。 第二、出售后由专门的机构对商业项目进行统一管理，一般以售后返租和包租的形式。这种模式具有较大的风险。 第三、开发商出售加自己持有。这个模式比上面提到的四个模式有所进步，部分销售可以实现资金的快速回笼，剩余的开发商转换为运营商，以实现长期的租金收益，这样的模式有利益开发商管理好项目，提高项目的管理水平，从长期来看，有助于提高项目的租金和售价，对于3整个项目来讲是有好处的。 第四、以万达集团为代表的订单式开发模式。所谓“订单式开发”是指地产开发商在开发商业地产之前，先行与知名商家结成战略联盟；开
5、发商在受让土地后，规划前，充分考虑到项目商圈的市场；并与若干家企业确定合作关系，并且在开发过程中，让这些企业一起参与项目的规划，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等方面更加合理科学。万达地产通过打造订单式的开发模式，成功成为中国商业地产开发的成功者。 第五、开发商完全持有。对于商业房地产来讲，最佳的模式就是完全持有，因为只有持有才能保证它的品质和资产不断地增值。 3、 我国商业地产发展 REITs 的机遇 第一、 我国房地产业大发展，在住宅类房地产受到严格的调控下，商业地产发展迎来了一轮发展的黄金周期。相应地，房地产中介、房地产营销、土地评估、房地产
6、评估等的发展逐步规范，为 REITs 的发展提供了运作保障 第二、 最近几年随着我国经济的发展，保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金已逐渐成为 REITs 市场上颇具实力的机构投资者。这些机构投资者往往拥有规模庞大的投资需求,受到市场的长期追捧,在资本市场上具有相当的竞争优势。 第三、 国内信托制度日趋完善，为 REITs 在我国的发展提供了制度保障，尤其是 2001 年颁布了信托法,2002 年颁布了信托投资公司4管理办法和信托投资公司资金信托管理暂行办法,使得 REITs 在我国的发展有了更权威的法律依据。 第四、 美国、日本、新加坡等地 REITs 的成功经验，为我国发展RE
7、ITs 提供了大量宝贵的经验，通过学习国外的 REITs 的先进理念和成功案例，并结合中国自身的经济制度，发展适合中国国情的 REITs 运作模式。 4、 我国商业地产发展 REITs 遇到的挑战 第一、 我国商业地产在发展中经常会出现二个问题：一是商业规划不完善，导致很多商业项目品质较低，很难做到可持续发展；二是商业项目在开发程序上采用先规划再经营的开发模式，导致项目以后的经营困难重重，很难保证稳定的回报率。 第二、 我国对于发展 REITs 缺少健全的法律法规。虽然我国于 2001 年颁布了信托法,2002 年颁布了信托投资公司管理办法和信托投资公司资金信托管理暂行办法 。但是我国还没有完
8、善的投资基金法或者产业基金法,因此要针对中小投资者募集私募资金包括房地产投资信托基金是不合法的。特别是关于房地产投资信托基金如何具体运作、房地产信托经营业务的税收制度等问题,这些都是房地产信托经营的具体操作中需要探讨和解决的关键问题。这些关键问题没有明确的规定,在一定程度上就妨碍了房地产投资信托基金的发展。 第三、 银行信贷和 REITs 的两难选择。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产开发公司仍能较易获5得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求；而 REITs 在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又
9、具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。 第四、 缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。 5、 结语 目前我国发展 REITs 遇到了不少困难，但是随着我国商业地产的发展，发展 REITs，解决开发企业的融资难题成为我国当下发展房地产业的重要课题。同时为了有效分散银行系统的风险,我国引入并设立 REITs 势在必行。
10、参考文献： 1. 王秀玲.房地产投资信托基金在我国内地发展的障碍及对策分析. 建筑经济，2007 年 2. 徐一千、赵倩 我国房地产投资信托基金发展的障碍及对策研究 工业技术经济 2008 年 3. 祝亚辉、黄志玉 REITs 在商业地产中的运用 重庆科技学院建筑6工程学院 2006 年 4. 王鹏、姚望 我国商业地产可持续发展探析 吉林大学管理学院；厦门大学公共事务学院 2012 年 5. Andrew Weir,Fran Thompson,Peter Mitchell.Real Estate Investment in Asia Pacific:Migrating capital(R). Singapore.APREA,2008
