1、1我国绿色地产市场推动因素探析十八大报告中指出，生态文明建设将成为今后我国战略发展的重要立足点。按照人口资源环境相均衡、经济社会生态效益相统一的原则，优化国土空间开放格局，促进资源的全面节约和有效利用，才能有效推动生态文明建设和促进可持续发展理念的推广。 在全球的城市化进程中，能源消耗是无法估量的，而我国的建筑业随着城市化进程的发展，更是远高于世界平均标准。在这种情况下，体现生态经济与环境保护为主体的绿色建筑、生态建筑等新型建设理念正在逐步推行。绿色建筑的内涵在于最大地节约资源，提高资源的使用效率，力求在项目的整个建设及营运周期内把对环境的负外部性影响降到最低，这与可持续发展的理念是完全一致的
2、。 绿色地产是绿色建筑与地产形式结合的新型地产，以可持续发展理念为基础，从项目前期定位到后期营运整个寿命周期内采用合理的技术与策略，开发出节能、无污染、少浪费、高使用率的房地产产品。首先，在项目前期定位设计阶段，启动了绿色定位和绿色设计，将绿色开发完全融入项目开发过程中。其次，会按照项目的具体情况进行绿色定位，根据项目情况选用合适、正确的绿色技术和策略。最后，工程建设成本会控制在合理范围之内。 一、世界各国评价体系对绿色地产市场的推动 就目前而言，许多国家都根据本国自身环境的特点来推动绿色地产2的发展，其中的主要手段为建立绿色建筑评价体系来考量绿色地产的准入与后期运营中的关键因素，并形成了相应
3、的绿色建筑评价体系。成果主要有美国的 LEED 体系，英国的 BREEAM 体系，加拿大的“绿色建筑挑战”GBTOOL，日本的建筑物综合环境性能评价体系 CASBEE 体系，台湾的绿色建筑九大评估指针系统、排序与地球环境关系等，各国所针对的情况不同，使用的评价方法与重点也各不相同。 1、英国 BREEAM 评价体系。英国是世界上最早提出绿色建筑评价体系的国家，于 1990 年提出的英国建筑研究环境组织评价法 BREEAM 是世界上第一个绿色建筑评估体系。BREEAM 体系涵盖了包括从建筑主体能源到场地生态价值的范围，包括了社会、经济可持续发展的多个方面，是目前世界上较为权威的评价体系。在评价方
4、法上，该体系根据项目所处的阶段不同采用不同的评价方法，分为三个评价阶段。处于设计阶段、新建成阶段和整修建成阶段的建筑，从建筑性能、设计建造两方面评价，计算等级和环境性能指数；被使用的现有建筑，或是属于正在被评估的环境管理项目的一部分，从建筑性能、管理和运行两方面评价，计算等级和环境性能指数；属于闲置的现有建筑，或只需对结构和相关服务设施进行检查的建筑，对建筑性能进行评价并计算环境性能指数，无需计算等级。 目前，该体系已对英国的新建办公建筑市场中 25%到 30%的建筑进行了评估，成为各国类似评估手册中的成功范例。不同的国家和研究机构相继推出各种不同类型的建筑评估系统不少参考或直接以 BREEA
5、M 作为范本，如香港的“建筑环境评估法”HK-BEAM，加拿大 BEPAC 体系，挪威的3EcoProfile 体系等。 2、加拿大 GBTOOL 评价体系。绿色建筑挑战（GBTOOL）是由加拿大自然资源部发起并领导。截至 2000 年 10 月有 19 个国家参与制定的一种评价方法，其核心内容是发展一套统一的性能参数指标，建立全球化的绿色建筑性能评价标准，使得有用的性能能够在国家之间交换，并为各个国家的绿色生态建筑评价提供一个统一的国际化平台予以学习研究，最终使不同地区和国家之间的绿色建筑实例具有可比性。 在权重体系方面，GBTOOL 体系采用 4 级权重的方法，其中前两级权重固定，是整个评
6、价体系的主要评价方面，后两级可以根据使用 GBTOOL体系的国家的实际情况自行决定。因此，GBTOOL 体系具有灵活多变的特点和广泛的适用性，但同时这也使评价过程变得过于繁琐，导致整个评价体系在市场推广上难度较大。 3、美国 LEED 评价体系。美国绿色建筑委员会（USGBC）为满足美国建筑市场对绿色建筑评定的要求，提高建筑环境和经济特性，在 1995 年提出了一套能源及环境设计先导计划（LEED） ，其评价内容分为六个方面对建筑项目进行绿色评估。包括：可持续的场地设计、有效利用水资源、能源与环境、材料与资源、室内环境质量和革新设计。每一大方面。USGBC 都提出了前提要求、目的和相关的技术指
7、导。其每一个方面又包括了 2 到 8 个子条款，每一个子条款又包括了若干细则，共为 41 个指标，总分 69 分的分值。而 LEED 体系并未采用权重系统，而使用了较为简单的直接累加的评分方式，简化了操作过程，使得评价结果可以一目了然。由于美国绿色建筑委员会的权威性，LEED 认证具有相当的权威与有效性。4国际上，已有澳大利亚、中国、香港、日本、西班牙、法国、印度对 LEED 进行了深入的研究，并结合在本国的建筑绿色相关标准中。目前，在美国和世界各地已有 53 个工程获得了 LEED 评估认定为绿色建筑，另有 820 个工程已注册申请进行绿色建筑评估。每年的新增注册申请建筑都在 20%以上。凡
8、通过 LEED 评估为绿色建筑的工程都可获得由美国绿色建筑委员会颁发的绿色建筑标识。 4、日本 CASBEE 评价体系。在可持续发展观的大潮流背景下，在2001 年 4 月，日本国内由企业、政府、学者联合成立了“建筑物综合环境评价研究委员会” ，并合作开展了项目研究，最终于 2003 年开发出“建筑物综合环境性能评价体系”CASBEE 体系，并首次提出了“建筑物环境效率”概念，在评价建筑物在限定的环境性能下，通过措施降低环境负荷的效果。 CASBEE 和 BREEAM 等评价体系一样，主要通过专家调查法获得权重，评价工具设为 4 级权重。CASBEE 体系独创性地引入了建筑环境效率BEE，使评
9、价结果变得简洁、明确。但是 Q 类指标和 L 类指标相关性的不均衡会影响评价的公平性。同时，过多的指标使该体系复杂且不易操作。综上所述，各国的评价标准均有侧重点，都从本国的国情出发，依据资源利用情况等不同因素而制定的符合本国绿色建筑的评价方法，这些评价方法都共同推动了绿色建筑评价体系的发展，而绿色建筑评价体系也顺利引导绿色地产市场向着合理、公正的方向发展。 二、地5产增量成本对绿色地产市场的推动作用 1、增量成本与增量效益概念界定。根据经济学中的相关概念，绿色建筑的增量成本可以理解为绿色建筑成本与基准建筑成本间的差价，基准成本是指以目前国家或地方节能设计标准要求设计的方案为基准方案所产生，以当
10、地的材料与设备准入机制所规定的价格定价的产品。增量成本是指相对于基准建筑成本的基础上，根据星级认证等价要求采用技术上所增加的成本，不包括额外的装饰费用和开发商推广费用，以及超过等级认证所要求范围所产生的成本。绿色地产的增量效益指由增量成本所产生的效益，分为增量经济效益、增量环境效益和增量社会效益，其中经济效益为直接效益，环境效益和社会效益为间接效益。 2、增量成本对绿色地产的推动作用。目前国内绿色建筑增量成本已在市场承受范围内，通过技术的改进与进一步宣传措施，可按照不同体系的要求，大范围复制并推广。并已经在安置房、经济适用房项目中实现。应尽量在项目前期开展绿色建筑可行性分析，可尽量地根据项目要
11、求与具体情况减少增量成本。随着绿色地产市场的进一步发展和设计水平的提高，绿色增量成本仍将有一定的下降空间，而绿色增量成本的下降与增量效益的提升能够提升开发商开发绿色地产的积极态度。 三、我国绿色地产的市场推动建议 1、绿色地产在起步阶段主要依赖政府政策支持。在绿色地产刚刚起步和市场尚未形成之时，由于房地产市场多方主体博弈行为会使得市场转向非绿色地产市场，政府应当有效介入市场。一方面需要通过各种方式使参与各方获得收益，另一方面政府需要制定各个地方的绿色建筑评6价标准，建立公开透明的专家评审制度与社会公示制度，来保障绿色地产市场转化为健康、有序的商品化市场。在绿色地产市场机制形成以后，市场上的多重
12、主体对绿色地产的需求增强，进入正常的市场化发展轨道后，政府再慢慢退出，以市场引导绿色地产的发展。 2、绿色地产的大力推广依靠对研发技术的持续投入。绿色地产发展最终离不开技术的支撑和支持，我国对绿色建筑的研究起步较晚，尚未形成完善的绿色支撑体系，因此必须借鉴国际经验，结合国内市场实际的和潜在的需求，根据绿色建筑标准开发符合标准的具有知识产权的关键技术和设备，并以示范项目为平台加大研发力度。积极推广绿色技术，在项目中积极引进高新材料、高新技术，开展绿色技术的应用研究，积极引进、吸收和消化国内外的先进技术，并不失时机地自主研究在施工中遇到的技术难题。 3、绿色地产的可持续发展关键在于其全寿命周期的增
13、量成本控制。绿色建筑的全寿命周期包括决策设计阶段、施工阶段和使用阶段。项目的决策设计阶段影响成本的可能性高达五分之四以上，因此，必须加强决策设计阶段有效的成本管理。尽可能地使参与各方信息有效流通，加强交流与合作，降低不必要的信息成本；打破专业技术壁垒，保证绿色地产设计的可行性与经济性。在管理方面，加强对节能、节水的管理，提高物业管理水平。因此，为了实现全寿命周期成本最低，在项目的前期设计阶段必须考虑到后期的维护与营运成本，形成绿色地产的生产管理一体化。 4、绿色地产的市场推动需要全社会环保观念的转变。欧美国家的经7验告诉我们：全社会观念的革新转变才是绿色地产发展的最强劲的推动力和助推器。绿色地
14、产市场更多地依赖于用户使用绿色建筑的积极性与主动性，让更多的用户购买并使用，是市场形成的根本工作、任务和方向，当市场有强大的绿色地产需求时，开发商的供给自然会随之增加，如欧美许多家庭趋向于选择有绿色标示的住宅，市场自然迎合他们，从而得到了经济和可持续发展的统一。 【参考文献】 1 仇保兴：发展节能与绿色建筑刻不容缓J.China Economical Weekly VIPs Opinion，2005（11） 2 李晓林：绿色建筑的黑白前途J.绿色中国，2005（10）. 3 金占勇、孙金颖：绿色建筑市场激励理论与方法J.建筑科学，2010，6（4）. 4 马辉、王建廷：基于多因素分析的绿色住宅开发驱动模型研究M.化学工业出版社，2012. 5 孙大明、邵文?、李菊：我国绿色建筑成本增量调查分析J.建设科技，2009（6）.
