1、1房企需要实现五个转变随着国家房产限购政策的出台，特别是货币发行控制的到位，从2011年开始，房价急剧上升的势头戛然而止，全国房地产业进入了“白银时代” 。之所以称之为“白银时代” ，是因为一方面房地产业继续保持着大发展的趋势，仍是有利可图的产业；另一方面，它又受到方方面面的制约，不太可能再出现像“黄金时代”那样的暴利。 从有利方面看，城镇化在继续推进，为房地产业提供了广阔的发展空间。城镇化是中国不可逆转的大趋势，也是我国经济增长的强大动力之一。2011 年，全国的城镇化率刚过 50%，按照近 10年来每年百分之一点多的速度，我国要达到发达国家 75%以上的城镇化率，还需要 20年左右的时间。
2、农民变市民的过程，为城市房地产业提供了巨量的房产需求。货币价值的变化必然引起社会商品价格的变化。上世纪 40年代布雷顿森林体系的建立，使美元成为世界货币，美国成为世界的金融霸主。从目前的情况来看，美国金融霸主的地位暂时还难以撼动。长期以来，美国通过美元的逐步贬值来剥削全世界。目前，美国债台高筑，更是想通过美元贬值、债务缩水的方法来摆脱困境。由于金融霸主的美元贬值取向，导致全世界的资源价格和不动产价格出现不断上涨的趋势。房地产是目前人们实现财富保值增值的首选，人们财富保值增长的需求和货币贬值的心理预期，必然增大对房地产的需求，房地产的价格也必然随2着货币贬值的速度逐步上涨。 住房制度改革以后，全
3、国城镇居民的住房条件已经有了很大的改善，但人均住房面积和住房的品质与欧美发达国家相比还有较大的差距。随着我国经济的高速发展和人民群众经济收入水平的不断提高，为人们进一步改善住房条件打下了基础，也为房地产业提供了新的需求和市场。 各种产业的升级换代也为房地产业提供了新的需求，比如：旅游房产、养老房产、物流房产等。以前搞旅游，主要是包装景点供人们参观游览，现在发展到利用自然风光、天然资源打造休闲居所、养生居住，人们候鸟式的生活成为可能。 房地产业持续健康发展，也是整个国民经济持续发展的一个前提条件。投资、外贸、消费是拉动国民经济增长的三驾马车。由于经济危机，加上欧美发达国家贸易保护主义的抬头，我国
4、外贸严重受阻。近几年国内投资比重过大，反而制约了国民经济的可持续发展。在这种情况下，虽然我们要继续重视外贸和投资，但更应把扩大消费、扩大内需放在更重要的位置。衣食住行是人民群众的基本生活需求，也是国民经济发展的宝贵内需。房地产业又联系几十个行业、几千种产品的生产和销售。在目前的条件下，房地产业的兴衰将影响整个国民经济的兴衰。任何决策者都不能忽视这一点。 从制约因素看，国家宏观经济调控水平在不断提高，货币发行和通货膨胀受到严格控制。近 10年来几次货币严重超发，导致不动产价格大幅上涨的后果已成为的教训。可以预见，近期内不可能重蹈覆辙。虽然美元的贬值取向将影响人民币的价值变动，但只要我国的宏观经济
5、调控3把握得好，就不会出现恶性的通货膨胀。 从 2010年开始，国家各种保障房的大规模开建，也减轻了市场对商品房供应的压力。国家对购买二套房以上住房的一系列限制政策，也在一定程度上制约了社会对房地产的需求。但另一方面，各种资金通过各种渠道大规模涌入房地产业，使房地产业的竞争越来越激烈。一些经营管理不善的房地产开发企业经营状况明显滑坡，而且有可能因各种失误而被淘汰出局。 综上所述，房地产开发在 10年内还是有利可图的产业，经过努力，其利润仍可高于一般的制造业，但又因受到方方面面的制约而很难获取暴利。之所以限定为 10年时间，是因为我国的城镇化要达到发达国家的水平虽然还要 20年左右的时间，但由于
6、各种资金大量涌入房地产业，房地产业的发展速度会超前于城镇化。再过 10多年或多一点时间，就有可能出现供过于求的局面。在这时候，即使不会出现泡沫破灭的惨象，也会进入打破垄断后各行业利润趋于平均的时代。 面对这种变化，房地产开发企业如果视而不见、无动于衷，就有可能像恐龙一样因适应不了环境的变化而被淘汰出局。如果要求得企业的生存和发展，就必须认清形势，与时俱进，实现五个方面的转变。 一是由盲目购地到积极审慎购地的转变。购地之前要深入调查、精心测算，认真分析地块所处的区域、当地市场的需求状况、土地的性价比，不要认为“捡到篮子里的都是菜” ，盲目充当“地王” 。 二是由生产观念、促销观念到市场营销观念的
7、转变。企业经营受三种观念支配：生产观念、促销观念和营销观念。在房地产业处于“黄金4时代”的时候，企业用生产观念或促销观念来指导房地产开发，仍然可以获得高额的利润。而当房地产业进入“白银时代” ，企业如果仍然用生产观念或促销观念来开发，就有可能在竞争中遭致失败。按照现代营销观念的要求，房地产开发企业必须加强对市场的调研，对消费者爱好和需求的分析，实现对项目科学的市场定位，生产出适销对路的产品。 三是由慢慢来到追求产品品质和生产速度的转变。在房地产开发的“黄金时代” ，囤地效益可能大于开发的效益；而在“白银时代” ，房价虽然仍在波浪式缓慢上涨，但上涨幅度会低于财务成本的增长幅度，时间一长，好地块也
8、会产生差效益。由于竞争越来越剧烈，房地产开发从规划设计到建筑施工的水平越来越高，如果开发速度慢，拖的时间长，就算比较先进的规划设计也会逐步落伍，成为过时的产品。再加上土地增值税的因素，时间拖得长的楼盘由于地价房价逐步上涨，毛利可能会大一点，但最后效益都通过税收和财务成本归了政府和银行、企业冒着风险搞房地产开发还不如去搞民间借贷。基于上述几方面的原因，在“白银时代” ，房地产开发企业必须在保证产品品质的前提下，加大楼盘的开发去化速度。这是许多优秀的房地产开发企业的成功经验。像万达集团在南昌红谷滩开发的万达广场，52 万平方米的商业建筑项目，2011年元月开工，2012 年 8月 24日全面开业，
9、开发的高速度节约了大量的财务成本，其效益必然可观。 四是经营管理由粗放到精细的转变。在“黄金时代”房地产开发企业经营盲目一点、管理粗放一点、浪费多一点、成本高一点不要紧，房价上涨了，还是能够取得一定的利润。到了“白银时代” ，如果不注意控5制成本，开发企业就可能没有效益，甚至出现亏损。因此，在房地产开发的各个环节都要注意成本的节省，注意购买的材料和服务的性价比，不能借口“算大账”随意浪费，精心策划、严格管理、提高品质、加快速度，这样才会有效益。 五是由重视个别人才到重视人才群体结构的转变。在“黄金时代” ，房地产开发的关键是拿地和策划，少数关键人物能力强就行了。但到了“白银时代” ，虽然拿地和策划仍然是房地产开发成功的关键，但由于需要各个环节的精细经营管理，就需要人才群体的共同努力，需要一个高素质的经营管理团队。 如果能实现上述五个方面的转变，房地产开发企业竞争力就会增强，生存和发展的希望也会增大。 王春敏/责任编辑
