1、1房地产开发项目成本控制摘要：成本控制是房地产开发管理中一个关健的中心点，在整个开发项目的土地竞买、决策、设计、招投标、施工、竣工结算等阶段，都需要抓好成本控制。本文探讨了房地产开发项目全过程成本控制。 关键词：房地产；开发项目；全过程；成本控制 中图分类号：F293.33 文献标识码： A 文章编号： 房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中获得更高的经济利润，就要不断加强成本管理，实行成本控制。房地产开发项目成本控制是房地产项目管理内容的重要组成部分，具体来说就是在开发项目工程建设的全过程中，根据项目的投资目标，对项目实施经常性的监控，通过对目标成本和实际成本的对比，分析成本偏差，针对影响项目
2、投资的各种因素采取一系列管理、技术、经济、组织等措施，随时纠正投资发生的偏差，把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，保证开发项目利润目标的实现。 一、房地产开发项目成本构成 1、土地费用 土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占 20%，并有进一步上升的趋势。 2、前期工程费 2前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过 6%。 3、建筑安装工程费 建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被
3、称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的 40%左右。 4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在 20%30%左右。5、管理费用和贷款利息 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。贷款利息是指房地产项目在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息。 6、税费和其他费用 税费包含两部分：一部分是税收，另一部分是行政性费用。 7、其他费用主要
4、指不能列入前六项的所有费用，它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过 10%。 二、房地产开发项目成本控制措施 1、项目立项决策阶段 3本阶段对项目成本控制有重要作用，核心工作是编制投资估算。确切的投资估算值对于初步设计概算、施工图预算、竣工结算都有重要意义。投资估算的重点包括项目市场定位、成本费用的经济可行性、投资回报率如何、项目风险可控等，根据以上重点，编写可行性研究报告。可研报告但对项目成败起着关键作用，但是大部分开发公司对此投入很小，流于形式。有研究表明，项目的策划对总成本的影响可以达到 30%左右，为此首先要做好市场调研，进行投资成本估算，做到项目前期初步成本
5、控制。土地费用是本阶段的一个重点，约占项目总成本的 20%左右，主要包括土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费等。开发企业可通过协议、拍卖、招标的方式获得土地使用权。为此开发企业要确定合理的项目选址，明确土地成本的心理价位，避免恶性竞拍土地给企业带来负担。本阶段的另一个重点是，开发企业可以通过推迟缴纳配套费用使企业获益，或者寻求国家或当地政府的政策支持或优惠。最后要选定合理的规划设计方案，以把工程造价控制在适度范围内。 2、设计阶段的成本控制 ( 1) 认真比选方案。为了提高投资效果, 从初步方案到施工图设计, 都应进行各方案比选, 组织设计方案竞赛或设计招标, 从中选取技术先进、经济合理、兼
6、顾建设与使用、近期与远期相结合的最佳设计方案。 ( 2) 进行限额设计。房地产商应将项目造价目标按专业构成逐层分解, 要求设计人员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面进行设计挖潜, 用价值工程等方法进行比较、论证, 在保证功能的前提下, 最大限度地节约工程造价。另一方面, 对整个项目的建筑品质、小4区的综合平面布置、污水处理、智能化布置等做细致研究, 并注重征求各方意见, 避免因项目总体规划的失策导致施工过程中发生重大变动, 甚至重新设计。 ( 3) 增设合同条款。在选定设计单位签订设计合同时, 应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款, 对设计规范与标准、工程量与概预算指标等进
7、行控制。如约定由于设计原因导致项目实施时需要变更设计, 当设计变更费超出施工合同价的某一比例( 如 5% ) 时, 则扣罚一定比例的设计费。 3、 招投标环节的成本控制 （1）尽量采用施工图招标，施工图比较完备的情况下，采用总价包干形式，有利于造价的控制。也可采用工程量清单进行报价，使投标单位可以集中精力进行单价分析和施工方案编写，避免各投标单位所报工程量相差太远，利于评标和选择合适的施工单位。 （2）选择信誉高、工期短、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工单位。在条件成熟或积累开发经验的同时，建立长期合作的战略联盟。 （3）采用合理低价中标，避免投标单位低于成本价恶意竞争。 4、施工阶段成
8、本控制 施工阶段是施工单位按合同要求完成项目的施工、竣工和投产，达到项目预期目标，实现投资效益。这一阶段投资额占总投资的40%50%，对总投资的影响经验数据位 10%15%。施工阶段是项目实施的关键阶段，也是人材物消耗的主要阶段。本阶段成本控制的措施有：5首先要制定合理的招标文件，选定中标施工单位后，要认真审核施工组织设计和作业方案，严格审核图纸，组织各方进行图纸会审，比较各个方案的优劣，尽量减少工程变更和现场签证，从而有效控制工程成本。现场签证人员要严格控制工程造价，提高造价意识，了解定额费用的组成，认真签证，保证签证内容与工程实际相符合。提高设计管理力度，避免同一工程内容重复签证，减少给签
9、证工作带来的麻烦。其次在材料控制上，尽量在合同中约定由甲方采购材料，采购时根据市场价格走势经多家比较从中选优，同时制定严格的材料验收制度。对于材料供应可采取限额发料、三级收料的办法，不仅可控制收发料中的缺斤短两现象，而且使材料能够得到有效利用，使用材料要根据施工进度状况按材料消耗定额合理用料。最后对工程款的拨付要严格按照合同约定，并确认施工单位实际完工量后再予以拨付。对于施工方和材料供应商不按合同约定履行要提出反索赔，以便掌握控制成本的主动权。 5、 竣工阶段的成本控制 该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送
10、审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。 成本控制是房地产开发管理中一个关健的中心点，在整个开发项目的土地竞买、决策、设计、招投标、施工、竣工结算等阶段，都需要抓好成本控制和管理工作，这对于开发项目提高投资效益和增强管理水平，有着至关重要的作用，同时它也是保持企业持续、稳定、健康发展的有6效途径。优胜劣汰是市场竞争的基本法则，房地产开发企业要想生存、要想求得大发展，只有苦练内功、降低成本、增强竞争力，才能使房地产企业管理更完善、更科学，才能在激烈的市场竞争中处于领先地步。 参考文献： 1 杨湘林.工程造价成本控制J. 黑龙江科技信息. 2007(09) 2 常晋东.建设工程造价管理J. 科技情报开发与经济. 2006(13) 3 弓彦军.加强工程造价的控制管理J. 北方经济. 2007(14) 4 吴煌亮.浅谈建设工程项目开发的成本控制J. 中国科技信息. 2009(10)
