1、1房地产项目开发中的土地成本控制摘要：房地产开发商获取项目用地的价格和决策是土地成本的控制的关键。运用市场比较法、收益法、假设开发法对招拍挂出让方式和工作流程进行分析，土地价格进行综合预测，采取相应的土地竞买策略及拆迁策略，可以实现对土地成本的控制。 关键词：房地产开发项目, 土地成本, 控制措施, 估算方法 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 前言： 房地产开发的前期工作实质上是土地资源的开发利用，包括项目地址的选择、确定用地规模性质、获得土地的使用权、对项目进行全面规划、实施/ 七通一平 0 等。我国实行国有土地有偿使用制度 , 土地的使用权可以依法转让。房地产开发商要
2、取得土地使用权， 需向土地所有者支付土地使用费, 向原土地使用者支付征地拆迁费。使用土地, 要进行场地平整和场地内外基础设施的建设， 支付场地开发费。在取得和使用土地过程中，还要向国家缴纳有关土地税和向土地管理部门缴纳土地管理费。因此， 对土地价格进行测算分析， 估算土地费用， 对土地开发阶段的成本费用进行控制， 具有十分重要的意义。 土地费用及影响因素 21. 土地费用的构成 1.1 土地使用权出让金 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限
3、、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 1.2 土地征用及拆迁安置补偿费 土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规
4、定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 2. 土地成本影响因素 2.1 土地获取方式 国土资源部 2002 年出台第 11 号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定规定在政府供地中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让；2004 年，国土资源部颁3布第 71 号令关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知规定 2004 年 8 月 31 号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。这一土地出让制度的出台极大程度上影响了房地产企业项目开发的土地成本。 招投标。招投标是一种商品采购方式，在国际上广泛采用，是指采购人
5、事先提出货物、工程或服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标并按照规定程序从中选择交易对象的一种行为。招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。招投标的基本原则是价低者得，更多适用于政府工程建筑项目，集中采购招标，装饰装修工程等。在今年调控新政之后，各主要城市土地的出让方式尝试由招标取代之前的拍卖或者 挂牌。这是为了在一定程度上避免拍卖场上企业竞争过于激烈，导致太多的“天价”地块出现。而且，在招标文件中加入了企业资质、规划方案等品分要求，也能够有效平衡单一的地价标准
6、，从而降低实际出让地价。 拍卖。拍卖是起源于西方的一种公开竞价的买卖方式，又称“竞买” ，是指公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利出售给最高应价者的一种买卖方式。拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖中遵循的最重要的原则就是“价高者得” 。拍卖的优点在于显4示了一种市场透明度，交易迅速，竞买人面对面出价，真正使开发商在同一条起跑线上起跑，而且拍卖竞价轮流递增，有一个公平的平台让开发商定价。 挂牌。挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将出让土地的交易条件在指定的场所挂牌公布，接受竟买人
7、的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌同样遵循“价高者得”的原则，不同之处在于不是现场报价，由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及透明度不如招标与拍卖。挂牌是介于招标和拍卖之间的一种弥补型方式，是一种调剂方式，有着自己独特的优势：第一，挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；第二，操作简便，便于开展；第三，有利于土地有形市场的形成和运作。 土地费用估算方法 1. 土地使用费 随着城市建设的发展和经济的繁荣, 处于商业中心、城市中心, 有便利交通和通讯设施地段的土地使用费与城市边远地段的土地使用费之间的差距会不断加大, 并且随着边
8、缘地段的开发,原来较劣等的地段会变成相对较优等的地段, 从而使整个城市土地使用费呈现不断上升的趋势, 但这不是绝对的。土地产品生产的超过一定平均利润的剩余价值将在多大程度上转化为地租, 并不取决于土地所有权而取决于一般的市场状况。以深圳特区为例, 土地需求者主要是中国香港客商, 所以深圳土地使用费标准的确定要参照中国香港的地价, 以利于吸引港商投资, 扩大港商5对深圳土地的需求。所以, 城市土地使用费的总水平是一个由上述多种因素综合作用的复合函数。城市土地使用费标准必须以地租为基础, 综合各种主要因素而制定。 2.征地拆迁费 1) 农村土地征用费。因城市建设和生产发展的需要, 国家要向农村集体
9、经济组织征用土地, 实现集体土地所有权向国家的转让。国家要参照土地价格向农村集体支付征地费。这些费用由土地补偿费、土地投资补偿费及安置补助费等组成。 2) 城市房屋拆迁费。取得已利用的城市土地, 要向原土地使用者支付一定的拆迁费用, 这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿。 3.场地开发费 场地开发是指经过场地平整和基础设施建设, 把非建设用地转为建设用地。场地开发费是进行场地平整、基础设施建设投入的资金及其利息和场地开发的管理费、经营利润。 4.土地税收与管理收费 1) 城市土地税收。我国城市现行的土地税收主要有耕地占用税、土地增值税。a. 耕地占用税。纳税人是占用耕地建房或从事
10、其他非农业建设的单位或个人。计税标的按实际占用的耕地面积计算, 税率为 1 元/ m2 10 元/ m2。b. 土地增值税。这是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物、附着物的单位和个人的一种税。计税依据是纳税人有偿转让房地产所取得的土地增值额。2) 土地管理收费。我国土地管理部门依法6向土地使用者征收的土地管理费, 主要有土地登记费、征地管理费、拆迁管理费、树木砍伐、绿地占用补偿及代植代建费、水土保持设施补偿费和水土流失治理费等。 参考文献： 1 刘学应.房地产开发与经营M.北京：机械工业出版社，2004. 2 傅奇志.浅谈房地产开发项目成本控制J.四川建筑，2006(9). 3 朱燕.我国房地产市场需求预测模型研究J.哈尔滨商业大学学报社会科学版，2011(3).
