1、1房地产管理在规避寻租行为的路径思考摘 要：规避寻租行为的重点在于规范利益需求方的市场行为。但存在有创租（由利益供给方提供）的情况，想要规范寻租行为仍然是不可实现的。由此，这一逻辑思路也就成为了本文立论的出发点。应在结合创租行为的情况下来理解寻租行为；且在当前寻租行为具有内生激励的推动。由此，如何规避寻租行为的发生也就应在二者同时规避下进行思考。 关键词：寻租；房地产管理；路径思考；规避 作为笔者所在的市政公用事业管理服务中心（以下简称：中心） ，承担着房地产项目的审批组织工作。在当前房地产市场持续宏观调控的同时，面临着如何提高工作效能的问题。不难理解，惟有在提高工作效能的基础上才能有效履行规
2、范该市场环境的职责。从各地所下发的文件中已经充分显示出，上级主管部门对于增强中心公权力实现机制的坚强决心。 然而，在进行提高工作效能的制度安排时，还应注意一个现实问题：寻租行为。从本意上来理解寻租，其指利益需求方通过非竞争手段来获得利益供给方所提供的特权，从而获得比其它利益需求方更多的经济价值（差值） 。可见，规避寻租行为的重点在于规范利益需求方的市场行为。但存在有创租（由利益供给方提供）的情况，想要规范寻租行为仍然是不可实现的。由此，这一逻辑思路也就成为了本文立论的出发点。 2一、对寻租行为的解读 由于存在着经济利益的供给方和需求方，这就要求结合创租来解读寻租行为。为此，以下将从三个方面展开
3、阐述。 （一）创租行为 从中心在房地产项目审批中所处地位来看，其处于职能部门与房地产开发商之间。开发商通过中心将一系列材料呈上，并由中心组织和最后审核。这样一来，便存在着实施创租行为的可能。那么这种创租是否具有经济价值。答案是肯定的。不难理解，因开发商的项目资金具有极高的机会成本，且加速资金周转将增强资金的使用效益。从而，中心可以在审批时间上进行控制，最终通过影响开发商的项目实施进度来影响他们的资金效益性。正是通过控制审批时间，就使得创租行为具有隐蔽性，难以被主管部门所察觉。 （二）寻租行为 这里的寻租行为自然是由开发商所实施的，从经济学视角来看，这种行为产生的根本原因仍在于市场回报率驱使。另
4、外，处于市场竞争环境下的房地产开发商，还会因为同业竞争而主动实施寻租行为。根据中心所处的流程来看，他们寻租的目的在于加快项目审批速度（这是合理诉求） ；其手段则可以通过施加关系型影响力，以及物资利益回报来呈现。植根于我国社会人文环境下，前者一般不被认为是经济意义上的寻租，而后者则是典型的为获得非竞争性优势所进行的经济意义上的寻租。 （三）二者融合下的行为 正如一枚硬币的两个方面一样，若没有创租就无法使寻租行为获得3真正实现；若没有寻租那么创租也就没有任何意义。然而，对于谁是因、谁是果的讨论显示是没有意义的。在行政审批垄断的现实状况下，中心必然具有更强的议价能力，进而导致了寻租行为在经济利益的刺
5、激下更具备实施激励。反之，在中心主管部门的制度约束下，以及部门的权威式管理下，创租行为是能够被遏制在可控范围内的。 二、解读基础上的思考 根据以上三个方面的解读，可以总结为：应在结合创租行为的情况下来理解寻租行为；且在当前寻租行为具有内生激励的推动。由此，如何规避寻租行为的发生也就应在以下三个方面进行思考。 （一）创租方面 目前在严格规范职能部门公权力实施行为的背景下，中心创租行为几乎可以忽略不计。然而，这仍与现实之间存在着差异。因此，这里假设中心存在创租的可能性，并以对审批时间的控制来实现。从而就存在着这样一个逻辑，若将审批时间控制在合理范围内，那么寻租行为也就没有实施的必要了。因为，开发商
6、本身就要求加速审批程序。但是，在职能部门的层级机构下，因委托代理关系中必然存在的信息不对称，导致了中心仍可在组织和审批中通过隐藏工作信息，来获得上级部门对其时间控制弹性上的认可。 （二）寻租方面 在社会主义市场经济体制下，开发商处于体制外范畴，而中心处于体制内范畴。做这样的比较在于，体制内范畴下的中心可以在上级政策导向下规范自身行为，而体制外的开发商则难以在强制力的基础上规范4自己的行为。或者说，即使存在强制力，也因监督机制的缺乏而难以识别寻租行为的发生与否。这就意味着，需要在激励兼容原则下来建立起规避寻租行为的策略来。那么具体思路又是怎样的呢。笔者认为，这需要在同时规避创租行为的基础上来建构
7、。 （三）二者规避方面 正如上文所提到的，中心处于绝对的议价强势方，而且将长期保持这种地位。因此辨证的来看，如不存在创租行为（目前仍存在） ，那么寻租行为也就没有发生的必要。因此，在先易后难的问题解决思路下，应通过首先控制创租行为来规避寻租行为。不难看出，下文的路径构建也将基于这一思路而具体展开。 三、思考引导下的路径构建 在上文讨论的基础上，以下将从三个方面来展开路径构建。 （一）强化中心职能管理效能 正如某些地方所进行的制度创新，通过优化中心的组织程序来减少整个审批时间，例如市国土资源局提供的具备出让条件土地、环境保护局提供的审定规划环境影响评价文件、地震局提供的地震安全性评价文件、城乡规
8、划局提供的刚性规划条件四个办理事项全部移至土地招拍挂之前，提前统一完成。这样一来，就能前置将不符合项目审批规定的开发商筛选出局，其结果则体现为降低了开发商之间的无效竞争态势，而增大了他们的寻租成本。 （二）增强中心思想政治工作 关于中心个别工作人员可能实施的机会主义行为，这里仍不能对其5完全否认。必然，在缺乏跟踪监督机制的情况下，主管部门难以对其进行识别。因此，在强调绩效管理的同时，还应将思想政治工作纳入到增强中心工作人员岗位意识的手段范畴。具体而言，应保留传统的工作作风建设，并结合部门实际定期集中解决当前存在的上行、下行和各部门间的协调难题。这样一来，在职工主观意识推动下，便能有效完成项目审
9、批工作。最终，也就增大了寻租成本。 （三）充分引入舆论监管机制 舆论监管机制主要针对房地产开发商而言的，在上文的前置审核过程中若发生寻租行为，应通过互联网平台发布相关开发商的信息，从而在声誉约束机制的作用下提高他们实施寻租行为的成本。这里还应注意这个问题，在针对含有民生福利的经济适用房、保障房建设项目时，中心在审批上给予优先考虑。这一措施，将在规避寻租的同时，提高中心工作的社会效益性。 综上所述，以上便构成笔者对文章主题的讨论。 四、小结 本文认为，规避寻租行为的重点在于规范利益需求方的市场行为。但存在有创租（由利益供给方提供）的情况，想要规范寻租行为仍然是不可实现的。因此，应在结合创租行为的情况下来理解寻租行为；且在当前寻租行为具有内生激励的推动。由此，如何规避寻租行为的发生也就应在二者同时规避下进行思考。最后，本文权当抛砖引玉之用。 参考文献 1邵磊.浅析合作开发房地产合同的效力J.文艺生活：下旬刊，62011（11）. 2马子英.论行政审批及登记对合作开发房地产合同效力的影响J.文艺生活：中旬刊，2011（1）. 3李婷.合作开发房地产合同的“名与实”J.决策与信息：下旬，2010（12）. 4徐威.正确理解和运用对无效合作开发房地产合同的司法解释J.建筑材料装饰世界：建筑世界，2007（1）.
