1、1有关房产开发前期工程造价管理问题探究【摘 要】工程造价管理一直是广大房地产开发企业关注的问题和工作的核心内容。本文首先就房地产项目实施前期工程造价对整个项目投资的影响力进行了分析，然后对决策阶段、设计阶段、招投标及合同阶段的造价管理进行了详细的论述，本文提出了一些自己的见解，以期能为提高企业投资收益提供一定的参考价值。 【关键词】房地产；造价管理；可行性研究；投资估算；招投标；合同 前言 房地产项目工程造价的控制是一门建筑经济、技术与管理高度结合、综合性很强的专业。未雨绸缪， 项目实施前期的工程造价控制将对整个项目全寿命期的造价影响最大， 所以控制的重点应放在项目实施之前， 合理可行性研究，
2、 精确投资估算， 优化设计概念， 规范招投标， 合同条款的细化、严密、全面周全考虑等环节， 以期事半功倍， 优质完成项目造价管理， 达到较高投资收益。 一、决策阶段造价控制问题分析 1、可行性研究。可行性研究是对尚未实施的投资方案或工程项目建设所进行的研究， 也是对未来事件作出的研究、分析、论证， 所以对可行性研究必须谨慎从事， 尽可能的将各种因素考虑周到， 以避免产生较大误差。广泛的调查和市场分析是可行性研究编制的主要手段。可2行性研究的编制要注重几点： 1） 市场调研的广泛性， 真实性， 科学性。可行性研究要就项目相关的各个方面、各个层次，进行全方位的市场调研， 包括根据经济预测、市场预测
3、确定的建设规模、建设方案； 资源、原材料、燃料、动力、供水、运输条件； 建设条件和选址方案； 主要设备、公共辅助配套设施； 环境保护、城市规划等要求和相应措施方案； 企业组织、劳动定员、管理制度；建设进度、质量安全、工期； 投资估算和资金筹措； 经济效益和社会效益等。可行性研究必须真实， 不可以人为夸大。可行性研究一定要详尽， 充分的调研可以规避以后项目决策中的诸多风险。2） 可行性研究要求有深入度， 要求规范化、标准化， 要求科学性。可行性研究要就调研的数据做深入的分析， 仅仅表面的分析会误导投资决策。规范化、标准化的可行性研究分析数据将为项目的投资提供可靠的依据。3） 可行性研究具有时效性
4、。时效太久的可行性研究不能作为投资决策依据， 需要重新进行可行性研究。4） 可行性研究分析应该采用动态的分析而不是静态的。动态的分析合乎市场的经济运行规律， 更能真实、有效地反应投资决策的利弊， 以便有效地做出投资决择。 2、投资估算。作为可行性研究的核心 投资估算， 是对包括建筑安装费、设备及工器具购置费、工程建设其他费、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税等建设项目预期建设投资的估算， 是项目决策的重要依据。它是日后项目控制概算编制的依据， 也是筹集建设资金、加强成本控制和评价投资效益的依据。在房地产企业前期投资估算的编制要力求内容全面、数据准确，充分考虑建设期间可能出现的各种3
5、因素对工程造价的影响， 使投资估算真正起到控制项目投资的作用。投资估算的准确性是投资决策造价控制的关键， 直接影响投资决策、工程设计方案、投资经济效益。1） 准确的投资估算源于对项目、对市场的深入了解和掌握； 源于估算人员丰富的专业知识和实践经验。准确的估算含有对不可预见因素的正确分析、把握和对不确定因素的实践预测。2）准确的投资估算一定是综合考虑因素较全面的。项目的各种市场调研数据要考虑到它们的相关性， 相互独立考虑的因素分析一定是不全面的。3） 投资估算必须做动态的分析， 项目建设周期、项目资金筹措中的各项相关费用的发生要动态地考虑， 这样可以实用、有效地控制成本， 指导各项投资举措。 二
6、、设计阶段造价控制问题分析 1、优化设计方案。工程性价比是否最优， 设计质量和安全规范是否达到国家规定标准， 功能是否满足使用要求， 不仅关系到建设项目一次性投资的多少， 而且在建成交付使用后影响项目的经济效益。建设单位在审查设计单位的设计时， 要重视设计方案的优化， 利用各种指标对设计图中各项设计、各专业设计及各专业之间的联系进行分析比较，慎重确定设计方案。在选择工艺技术方案时， 应从房地产企业的实际出发， 以提高投资效益为前提，积极而稳妥地采用先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺。 2、合理控制设计指标。在确定建设项目的设计标准时， 需考虑周边的地理、人文环境， 考虑周边经济发展及需求现状
7、， 由此考虑影响项目的设计指标， 如建筑层数、户型设计、层高、建筑密度、容积率、4配套绿化等。 3、积极推行限额设计。在设计控制计划中， 要求各专业在保证达到使用功能的前提下， 按前期批准的控制概算限额设计， 严格控制不合理变更， 保证总控制概算额不被突破。分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法， 它是将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各个专业， 然后再分解到各单位工程和各分部分项工程， 通过层层分解， 实现对投资限额的控制和管理。 三、招投标及合同阶段造价控制问题分析 1、招标文件作为整个招投标过程乃至于工程项目实施全过程的纲领性文件， 它将直接影响工程造价的确定与控制。所
8、以，在编制过程中， 应力求在文字上表达清楚， 内容上表达全面； 将开发商的开发中控制造价， 形成最大市场经济收益的思路细化到每一条内容。同时与工程量清单相互衔接， 口径一致， 形成整体控制思路。否则如果出现漏洞， 就会成为施工单位追加工程款的突破口， 从而造成纠纷， 引起索赔。 2、工程量清单是招标人编制标底的依据， 是投标人报价的依据， 也是工程竣工结算调整的依据。应重点审查工程量清单编制是否符合招标文件和设计图纸的要求； 是否按统一的工程量计算规则编制； 每一个子目的工作内容与工作要求表述是否准确完整； 取费标准是否合理； 计算是否准确无误； 材料及设备价格的计取依据是否可行； 编制说明是
9、否完善； 有无多算、少算或漏项的子目； 暂定项目是否合理等相关造价的所有内容。 3、建筑合同是为完成某建筑安装工程项目或为提供某项建筑材料设5备、为提供某项相关建设项目的服务， 明确甲、乙双方权利和义务的协议， 是工程建设质量、进度、投资三方面控制的主要依据。必须保证合同的严肃性， 合同一经签订， 是严格受到国家法律保护的。由于建设工程具有投资大、工期长、涉及原材料种类多、工序复杂、质量要求严格和受地理环境影响大的特点， 所有这些都决定了各项建筑相关合同涉及的内容多、角度广、内容复杂。完善的、有效的合同也可以预防纠纷的发生， 有效地减少、避免施工索赔， 减少工程费用的发生。合同条款的签订应严谨、细致、全面。 四、结语 面对市场的激烈竞争与全球经济环境的影响， 如何控制开发成本， 如何最大限度提高企业投资收益是房地产开发企业生存乃至发展壮大所面临的重要课题。加强工程造价管理、降低工程投资成本是提高企业投资收益的重要手段。一个项目的工程成本牵涉到各个阶段， 因此要降低工程成本必须从项目决策、设计、招投标、施工和竣工结算各阶段对工程成本进行严格的控制。 参考文献： 1张凌云. 工程造价控制 M . 北京： 中国建筑工业出版社，2004. 2风山勇. 浅析工程造价控制 . EB/ OL . 中国论文下载中心2010 3陈文科. 房地产开发项目投资控制探讨 J . 山西建筑， 2009
