1、1浅议房地产项目标准化全过程管理摘要：随着国民经济的不断发展，人们对住房需求的增大，使房地产项目的规模也随之不断地扩大。本文笔者就房地产项目标准化全过程管理进行探讨和分析，指出了要想对房地产开发项目的成本实施控制，必须要根据房地产企业的发展情况和企业的自身资源，结合房地产开发业务的有关特点，利用业务流程的价值链来进行分析和研究，构建标准化的全过程管理体系，并对其不断地优化。 关键词：房地产项目；标准化；全过程管理；业务流程；成本 中图分类号：TU7 文献标识码：A 文章编号： 在当今房地产项目中，标注化全过程管理并不是一个新鲜的词语，很多房地产企业在企业管理过程中，都在实施这一体系。本文就房地
2、产项目标准化全过程管理进行探讨和分析，根据其企业自身的发展情况以及自身资源，结合相关的业务特点，通过具体例子，提出项目实施全过程的不同阶段的管理措施。 一、房地产项目标准化全过程管理的含义 所谓标准化就是在一定范围内所获得的最好秩序，根据现实生活中存在的具体问题和潜在问题制定能够重复使用和共同使用的规则活动。而房地产项目标准化全过程管理主要是指将房地产项目管理一些成功的经验和做法，通过在相似或者相同的管理模块中实行管理，从而使房地产项目管理实现从粗放式流程标准化、管理标准化、产品标准化、服务标准化的转变，做到制度、流程的标准化和规范化以及工作输出成果范2本或作业摸板的标准化。全过程管理的目标主
3、要是全局性地统筹房地产项目的整体计划，主要包括在实际运作过程中，项目各阶段的参与和切入，综合评估和配比各阶段产出的经济效益和社会效益以及二者之间的关系。房地产项目标准化全过程管理所涉及到的内容包括产品的定位以及其发展战略、设计控制和产品目标、产品特色和物业的配套设施、设计规划和后期物业的形态、物业定价和产品价格的定位、产品目标的实现以及建设施工、产品交付和物业进驻、营销策划和对区域竞争产品的评估。由于其涉及到内容和形态非常的多，需要全过程周期管理理论来控制其经济成本，通过多视角来配置整体资源。这样才能最大程度上弱化人为因素，确保工作成效。 房地产项目主要分为项目的预评估阶段、拿地阶段、项目前期
4、的设计阶段、建设施工和竣工验收阶段；产证的办理和交付阶段；产品的使用阶段等，在本文中主要以某企业的房地产项目标准化全过程管理为例，主要从以下几个阶段来进行阐述。 二、房地产项目的预评估阶段 （一）实施项目预评估管理的意义 项目的预评估阶段主要是对当前的这个项目进行投资评估，查看其是否具有投资的价值，其主要方法为利用以往一些积累的经验数据来衡量和评估该项目是否值得企业投资，如果数据指标达不到标准的话，则说明该项目不值得投资，反之则说明值得投资。同时通过对其的评估，还可以为下一个项目的经济数据做好相关的基本工作，依靠这些数据信息来准确地测算出企业对该项目的投资底线。 3（二）项目的经济评价指标 项
5、目的经济指标主要是指企业发展新项目的有关要求，结合公司近几年的发展规划，根据市场的实际情况和相关政策，通过决策层来明确企业每一年度新项目所获取的经济标准，主要包括辅助指标和核心指标。1.辅助指标：项目首期的开盘时间、资金的峰值、实现累计净资金的流量为正时间。 2.核心指标：企业内部的收益率、投资的效益率、销售净利率。 3.比如发展的目标为三类城市，其中第一类城市为经济规模比较大且经济发展水平较高的一些大型城市，第二类城市为经济规模相对较小的中西部省会城市以及经济发达的沿海地区和华东地区的地级城市，第三类为经济发展较为发达的中小城市。其核心指标主要是指项目必须要符合的底线指标，而辅助指标则可以作
6、为项目发展的一个参考，该三类城市的项目核心指标主要如表一所示。此外， 项目的核心经济评价指标还必须包括以下几点内容：资金的周转率、负税率、项目的去化率以及费用比等经济数据。 三、房地产项目前期的设计阶段 房地产项目的前期设计阶段主要有以下几点内容：项目方案的设计阶段、施工图的设计阶段以及扩初设计阶段。在前期设计阶段中，除了要通过设计院来设计出图，同时还要根据企业自身的标准化管理来对项4目的推进方向进行有效地控制。此外，在设计方案中还必须要做好以下几点：第一，建筑的指标:用地面积、容积率、人防面积、建筑限高、建筑密度、公共配套设施、计容面积、车位比等这些大指标是否符合项目规划的要求；第二，总平面
7、图：标高、重点的出入口、道路的交通流向以及垃圾房、泵房、配电站、热力站等这些配套工建的位置、间距和栋数、住宅和商业之间的布置关系是否合理等；第三，户型的专项分析：功能的布置、组合方式和面积的配比、开间进深合理等，商业：项目的各层平面功能的分析、电梯和楼梯的位置、内部使用的分隔方式；第四，结构：结构布置和结构类型的优化方向，尽量不要对大堂或者住宅和商业的平面功能造成影响，对一些特殊处理的结构设计应该提前由结构设计的相关专家进行讨论和研究，使其符合项目的规划要求，从而保证结构设计和建筑项目方案能够协调统一，同时在设计地面停车位和地下车库的时候，必须要根据地面景观和项目规范的相关要求，尽量在地面停车
8、，以此来降低地下车库的建设面积。第五，立面：立面选材和配置、实体的立面效果以及立面参照风格等，同时其设计深度必须要符合项目的规定深度。 四、房地产项目的建设施工阶段和竣工验收阶段 （一）施工阶段 在设计阶段完工以后，企业必须要进行建设规划许可证和施工许可证的办理，在办理结束后，才能正式进入到项目的建设施工阶段。项目的建设施工阶段管理主要包括项目质量管理、项目进度管理、项目安全管理以及项目成本管理，通过对施工中的不同阶段进行全过程的管理，5促使其能够协调统一。 项目的质量管理：主要包括对工程的品质和工程质量的管理等。 项目的成本管理：工程项目的成本计划、工程项目的目标成本、成本控制、支付管理、工
9、程款的审核和计算、工程项目的招投标管理、合同管理、现场签证的管理。 项目的安全管理：工程项目所涉及到的财产安全和人身安全等。 项目的进度管理：是在工程量的计算、选择施工方案、施工的准备等情况下来进行管理，主要包括资源供应计划和控制、工期的计划以及工程项目的进度控制。 在房地产项目标准化全过程管理中，笔者主要就成本管理进行研究，工程项目在开始阶段的必须要有一定的目标成本，项目中所涉及到的各项费用在目标成本中都能够找到相对应的目标成本子项，同时项目所签订的合同以及所需的费用必须要根据目标成本来执行，招投标合同中的金额必须要在目标成本的范围内，如果超出其范围必须要上报，促使企业能有效控制采购合同和招
10、投标合同。 （二）竣工验收阶段 在房地场项目标准化全过程管理中，竣工验收阶段的管理也是非常重要的，一个房地产项目在建设过程中总会存在着一些问题和矛盾，如果处理不好，很容易在竣工验收阶段集中爆发出来，造成这个项目不能及时地完成竣工验收和交付工作。为了解决这一现象，房地产企业可以把竣工验收要完成的任务通过清单的形式表现出来，便于竣工验收工作，不会出现漏项和缺项等问题，使企业能够更好地掌握工程项目的验收情6况，一旦发现问题可以及时地把控和调整。 五、项目的营销管理 房地产项目的营销管理主要是为了实现项目运营的目标以及前期产品的规划策略。在项目的营销管理中必须要注意以下几点：第一，要将市场需求作为其核
11、心，在营销过程中，根据市场的发展动态，制定合理、科学的销售计划，与目标客户进行交流和互动，根据其交流互动信息，在实际的销售过程中适时地对营销计划进行调整，同时根据营销管理的实际情况适时改变销售手段，控制好整个销售过程，从而提高其销售效果和效率。第二，将品牌效应作为其目标，品牌项目的打造不仅是产品销售目标的体现，同时也是项目标准化全过程管理的重点。第三，实施组织管理，即组织好企业营销管理的内部结构，提高营销队伍的整体素质，促使其能够更好地进行销售工作。 六、结束语 综上所述，随着社会经济的快速发展，在对房地产项目标准化全过程管理中，必须要做好各阶段的管理工作，促使房地产项目在使用价值、环境效益、
12、经济效益以及社会效益得到提升，从而推动企业的经济发展，促使其工程新项目更加符合社会市场的需求。 参考文献： 1 杜茂林.房地产项目标准化全过程管理的研究探讨J.科学之友,2012,(5):132-134. 2 高永辉,张秀静.房地产项目的全过程管理J.城市建设理论研究（电子版）,2012,(16). 73 张志民.以现金流为核心的房地产项目精细化管理研究以济南明湖柳岸棚户区改造项目为例D.山东大学,2009. 4 师勇.论房地产全过程管理J.城市建设理论研究（电子版）,2012,(21). 5 相楠.房地产项目投资风险分析及是监控D.浙江大学,2010. 6 安睿,陈俊言.商用房地产开发项目质量全过程管理研究J.经济论坛,2009,(19):132-133.
