1、1浅谈房产综合管理信息系统应用摘要：通过对宁夏隆德县商品房网上备案系统建设、房屋产权管理系统建设、房产测绘办公系统建设以及系统应用规范化建设等方面的介绍，阐述了宁夏隆德县房产综合管理信息系统的应用成果、发展方向以及完善建议。 关键词：房产管理；信息化建设；应用成果；数据库研究。 Abstract: The introduction of by Ningxia the Longde real estate online filing system construction, property rights management system construction, property mapp
2、ing office system construction and system application of standardized construction on the application of the results of the Ningxia Longde comprehensive real estate management information systemdirection of development, as well as suggestions for improvement. Key words: real estate management; infor
3、mation construction; application of the results; database research. 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012） 21 引言 信息化是经济社会发展的必然趋势，房产信息化管理的网络化、数字化、智能化，是信息技术广泛应用的具体体现。近年来，信息技术在房地产管理中得到广泛应用，房地产管理工作逐步形成规范、系统的管理模式，信息化水平正在不断提高。 隆德县房产综合管理信息系统由商品房备案系统、房屋产权管理系统、房产测绘办公系统等主要部分组成。2009 年以来，为适应现代化房产管理需要，隆德县先后建
4、成房屋产权管理系统、商品房网上备案系统和房产测绘办公系统，并按照建设厅个人住房信息查询的要求，及时采集上报房产市场运行相关数据，对搞好住房保障、房产交易、市场监管等起到积极有效的作用。房屋产权管理系统以“图、楼”一体化为基础，将项目测绘成果与登记楼盘、房产数据进行衔接，为每一套房屋建立唯一的“电子身份证” ，并将房产管理各项业务进行数字化整合，实现了“以图管房、以房建档” ，也为全国个人住房信息联网打下了坚实的基础。房屋产权管理系统应用以楼盘表为基础数据，改变了以往以案件为主线的系统数据管理模式，全面提升了房屋权属登记信息的标准化管理水平。房产测绘办公系统将房产测绘信息直接导入房屋产权数据库，
5、减少了办件环节、数据录入、图件绘制等，从而使商品房网上备案系统实现了新建商品房网上签约备案和存量房网上签约备案功能，商品房备案系统和房屋产权管理系统应用于房产管理业务，有效杜绝了“一房多卖、重复签约”等现象发生，实现了内部审批、交易信息动态采集、信息公示与对外服务的联动。房产综合管理信息系统的应用为隆德县房地产市场发3展提供了便捷、快速的管理平台。 2 信息系统应用成果 2.1 以楼盘信息为基础，做到房产数据综合利用。 从 2005 年至 2009 年，隆德县房管工作在全区率先完成测量成果数字化，开始尝试房产管理信息系统、房产交易信息化、办事程序网络化，实现了房地产市场动态监测。2009 年
6、3 月，隆德县房管所成功建成了以房屋幢为基本单元的楼盘信息，楼盘表上标明房产面积、产权人、房产状态等信息。以房产测绘数据数字化标识为依据，将城区划分为 24 个分区，分区按照规范分成若干个分幅和分丘，编制成隆德县城房产平面图 、 房产分幅图 、 房产分丘图 。给每个分区、分幅和分丘编注了相应的数字代码，利用数字代码连接房屋产权管理系统与房产测绘办公系统，使房屋幢名称、坐落、幢总面积、幢四至、单元数、房号、户室建筑面积、使用面积、分摊面积等信息一目了然，业务办理人员可以直接利用楼盘表上的房屋信息履行各类产权业务，减少了查阅纸质资料环节，提高了办事效率，实现房屋产权与房产测绘数据共享。 2.2 以
7、数据共享为纽带，做好房屋交易管理。 房产测绘图件和测绘数据完成后导入测绘数据库，并将测绘数据库房产信息分别导入商品房网上备案数据库和房屋产权数据库中。在商品房网上备案系统中形成应用项目的房产楼盘和房产数据，这些数据用于完成商品房预售许可和商品房网上合同签约备案。房管部门在网上备案系统给开发商办理预售许可后，开发商利用网上备案平台直接与购房者签订房屋买卖合同，提交房管部门审核后备案。商品房备案后的数据导4入房屋产权数据库，房屋产权系统的数据在登记窗口形成幢项目的完整楼盘，这样网上备案信息直接应用到登记过程中，在房屋产权管理系统中不用再办理备案登记，直接可以办理产权登记。 2.3 以商品房网上备案
8、系统为平台，做好商品房买卖合同管理。 传统的商品房销售合同备案登记以手工或计算机管理，不仅效率低，而且容易出错，由于信息查询不便、合同难于管理出现一房多售、重复签约等不易发现，易造成房屋交易管理混乱。商品房网上签约备案系统正是顺应信息化、标准化管理的要求，实现了商品房销售的信息化。 （1）合同网上备案方式及内容。合同网上备案是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证后，在签订房屋的预售和销售合同时，在网上进行合同确认、打印的行为和房产所有者在房产交易时双方的约定行为在网上签订认可并打印的行为。房产管理部门根据备案合同和相关资料可以进行产权登记。 （2）网上备案签约遏制一房多卖，加强合同管理。隆德
9、县商品房备案系统包括新建商品房网上签约备案系统和存量商品房网上备案系统。新建商品房达到办理预售许可条件时，开发商提供相应材料后可通过网上申请，房产管理部门将楼盘预售许可信息在网上公示，开盘后公众可在宁夏隆德房产资源网站“商品房网上签约备案”平台上查询项目建设单位、楼盘名称、楼盘坐落、楼盘状态、可预（销）售面积、基础设施情况、销售价格等。商品房签约备案登记后，楼盘上该房屋颜色就由绿色变成蓝色，销售状态显示“已备案” 。买卖双方都会明显的辨别已销售房屋，防止“一房多卖”现象发生。存量房办理房屋过户登记手续时通5过存量房网上备案系统签订买卖合同，买卖合同网上备案后，在购房人取得房屋产权证前，买卖合同
10、主体不得变更，已签约的房屋再不能继续二次签约。当事人双方协商一致，需要解除商品房买卖合同的，应当持已备案的书面合同、解除合同的书面协议及其他有关材料，向房管部门申请办理注销合同备案手续。商品房竣工验收后，房地产开发企业委托隆德县房屋测绘队对商品房面积进行实地测绘，取得测绘报告后，将测绘系统的房屋面积、分户图等信息导入备案系统，原商品房信息由“预售”状态就转为“现售”状态，原预测面积变为实测面积。买卖双方在商品房备案系统的“现房信息”窗口签订商品房买卖合同，在签约 30 日内持商品房买卖合同和相关材料在房产管理部门办理所有权登记手续。 （3）网上备案合同有案可籍，点击查阅方便快捷。办理了网上签约
11、备案的合同在已备案合同里通过备案人、备案合同号等搜索查询，近年来商品房买卖合同查询利用最频繁的还是住房公积金贷款和住房公积金提取业务，单位职工购买住房需住房公积金贷款或需提取住房公积金的，都要在房产管理部门查询合同是否属实，自网上备案系统建成以来，可直接登陆网站查询买卖合同的真实性和有效性。 2.4 应用办公自动化，加强办件审批控制。 隆德县房产综合管理信息系统各子系统都设置了办件流程，各环节均以系统电子资料进行业务办理，并设置不同的办件人和办件权限。业务办件根据业务流程相互提交审核，使所有人员方便快捷的处理信息，高效的协同工作，改变过去复杂、低效的办公方式。 2.5 实现及时统计，数据综合汇
12、总。 6房产信息系统中的统计功能实现了统计的准确性和及时性。统计功能有工作量统计、各类登记业务统计、月度、年度汇总统计等，点击“开始统计”就会自动生成所需要的报表。商品房网上备案系统首页当日销售数量、面积统计、年度销售统计、销售排行榜等各类统计及数据汇总自动生成。各类统计数据的形成，为社会各界提供了准确、科学的参考和利用价值。 3 信息系统数据库的应用及发展方向 房屋产权数据库与房产测绘数据库房屋信息实现共享的前提条件是房屋信息的唯一性。隆德县房产综合管理信息系统数据入库首先以测绘为基础，房产信息入库管理在测绘时按照房屋基本单元对勘测房屋进行编号，完成外业勘测、内业数据质量审核、测绘图件和测绘
13、数据形成基础信息后，测绘数据直接导入 HOS 数据库。在进行商品房备案、存量房交易业务时，分别将测绘数据库测绘信息导入商品房备案数据库或房屋产权数据库，完成商品房预售许可。商品房网上签约备案的信息导入房屋产权数据库，房屋产权管理系统履行交易业务办理。二手房是将房屋产权数据库交易信息导入商品房备案数据库，在商品房备案系统进行二手房签约备案，签约备案二手房信息直接导入房屋产权数据库，房屋产权管理系统完成二手房交易业务办理。 3.1 数据应用特点 （1）数据共享。各个子系统之间实现了数据共享，业务办理操作是通过数据库完成各子系统的数据交互。 （2）数据统一。各子系统之间不仅实现了管理形式上的统一，而
14、且7实现了房产管理数据本质上的统一。 （3）在实现数据共享时，相互独立的几个子系统有效关联，通过系统管理功能完成数据共享。 3.2 数据共享 隆德县房产管理数据库包括商品房备案数据库、房屋产权数据库、房产测绘数据库和房产网站数据库，数据采用人工导入完成各子系统数据交互，实现管理业务数据共享。 （1）人工数据导入是对子系统数据库中需要转移的数据进行手工操作，抽取相应数据，移植到其它子系统进行业务办理的过程。人工导入数据相对于自动数据导入稳定性好，目标性强，安全可靠，经济实用，对于分步实施完成的多个子系统数据库可实施人工数据导入。 （2）自动导入数据是设备对数据库内制定数据集逐条进行扫描，找到符合
15、条件记录进行提取。这类数据转移对数据扫描间隔设置难度大，高频扫描增加服务器负荷，间隔过长造成间隔区间的数据不能及时得到处理。自动扫描数据的缺陷是硬件要求高，服务器性能不稳定，缩短服务器硬盘使用寿命。 （3）隆德县房产综合管理信息系统数据共享考虑从软件角度进行研究，一是设想通过测绘系统升级增设数据导入一键操作功能；二是在房屋产权管理数据库中增设数据抽取、派发功能。数据抽取的优点是准确性好，数据流可控性强，安全性高。 （4）隆德县房产综合管理信息系统数据库设立商品房备案数据库、房产资源网站数据库，网备系统和房产资源网为 B/S 架构设置，其优点8是具有远程操作功能，属于开放型、外网型架构，无固定场
16、所限制，在任何地方只要能上网，用浏览器就能操作，不受地域限制，缺点是风险性略高。房屋产权系统、房产测绘系统为 C/S 架构，属局域网型，优点是成本低、安全性高，缺点是不可远程操作，受地域限制。 经济欠发达，技术条件差，业务流量小，且分步完成子系统数据库的地区，宜采用人工数据导入；经济发达，技术力量雄厚，业务流量大的地区最好采用集成建库，不易选择分散建立数据库。隆德县就是基于经济落后、财政困难、业务量小等县情特点，采用人工数据导入。 4 信息系统应用规范化 4.1 坚持自我完善，用制度化推动管理规范化 为了保证隆德县房产管理信息系统的规范应用，我们重点强化了三项保障， 一是完善制度规范。按照“工
17、作有标准，管理有制度，行为有准则，考核有依据”的思路，制定并完善信息系统管理制度 、 房产信息管理制度 、 计算机网络与信息系统管理制度 、 岗位责任等 40多项管理制度，使各项工作制度化、规范化、科学化。二是建立业务规范。根据县域特点和业务要求，制定房屋交易管理业务规定 、 房产测绘信息入库管理规程和房产档案立卷规则等业务规定，使所有办件都有章可循，保证办件的正确与统一。三是强化行为规范。推行“职工零违纪，管理零差错，服务零投诉”的 “三零”工程；实行错案追究责任制，做到业务有抽查、有分析、有通报、有处理。建立质量管理台帐，通过工效挂钩和行政过错责任追究制度，严格考核，做到奖惩分明，强化干部
18、职工责任意识，保障业务办理工作的高质、快捷、方便。94.2 坚持优质服务，用良好环境提升管理规范化 优质高效服务是规范化管理的根本目的，主要需从以下四个方面狠抓软硬件建设。一是立足服务社会，实现动态管理。定期对房屋变化情况跟踪管理，建立房地产信息数据库，及时公布房地产信息，实现房地产信息动态管理。定期对县城各类房屋总量、县城各类房屋增加情况、县城各类房屋拆迁情况等进行跟踪管理，并对县城房屋用途、房屋分类、房屋产别、房屋建成年份、房屋结构、房屋用地性质进行分类统计。定期就房屋供给指标、房屋需求指标、房地产市场交易指标、房屋登记指标统计并向社会公布。二是改进工作作风，完善服务措施。积极推行“一把椅
19、子让座，一杯热茶暖心，一句好话送行”服务活动。树立主动服务意识和效率意识，根据不同的业务种类，明确相应的办事承诺时限，同时积极开展急事即办、上门服务、预约服务、节假日服务、延时服务等特色服务，对重要业务办理实行“限时速办，专人跟踪，重点督办” 。三是引入社会监督，提高服务质量。严格实行“四公开” ，即办事程序公开、职能职责公开、收费标准公开、投诉电话公开。设立服务监督台，工作人员信息在服务监督栏内公示，并在宁夏隆德房产资源网站设立便民邮箱、服务电话、下载中心等服务公示窗口，接受社会监督。 4.3 坚持开拓创新，用不断超越推动管理规范化 房产管理是否规范，交易登记是否准确便捷，直接关系到人民群众
20、的切身利益和政府在群众心目中的形象。新的形势和任务，要求我们只有迅速转变观念，打破常规，开拓创新，用撑杆跳的思维方式来认识和10推动规范化建设。只有充分利用现代信息技术，将其应用到房产规范化管理，实现房产数字化、信息化管理，才能建立与房产管理工作现代化要求相适应的房产管理信息系统，才能有效提高房产管理水平。因此，要加大对硬件建设的投入，增扩服务器存储设备，实现房产测绘数字化、登记管理网络化、权证配图智能化、权属档案电子化、网上办公无纸化，做到数据资源共享。建立以楼盘表为核心的基础数据平台为主体，以房屋产权管理系统、商品房网上备案系统和房产测绘办公系统三个子系统为主线的综合管理信息系统，大力提升房产规范化管理水平，更好服务地方经济建设。 5 信息系统应用完善建议 （1）房产管理部门要配置一定储存容量的服务器，随着房产管理数据的逐步增多，储存设备需定期检查或更新。 （2）加强各操作程序权限管理，严禁超权限操作和办理业务，尤其缮证岗位应加强产权证管理。 （3）规范房产数据管理工作，实行入库数据变动审核制度，保障物权数据的安全。 （4）系统的后期维护是一项重大工程，数据库安全和网络维护亟待规范。
