1、1第三人侵权时物业公司的安全保障义务研究摘 要 随着商品住宅楼的与日俱增，小区物业服务呈现规模化、类型化、专业化的趋势。由于物业服务管理范围广、对象复杂、小区内人口流动频繁，物业公司与业主的纠纷大量涌现，尤其是第三人侵权时物业公司安全保障义务的履行及责任承担问题更是日益突出。如何界定第三人侵权时物业公司安全保障义务的对象范围、责任限度以及责任承担方式已成为当下学界和司法实践中急需解决的问题。 关键词 第三人侵权 物业公司 安全保障义务 作者简介：刘淼旭，河海大学法学院 2013 级硕士研究生。 中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592-（2014）05-271-0
2、3 一、第三人侵权时物业公司承担安全保障义务的理论依据和法律依据 安全保障义务是指公民、法人及其他组织在组织、实施、开展营利性或非营利性社会活动过程中，对其活动所引发的潜在或现实的危险，依法应当尽到合理注意义务，并积极采取必要、可行的措施来避免、排除危险的发生，以及在危险发生后积极采取救助措施以防止危险的蔓延和损害的进一步扩大。 侵权责任法第三十七条第一款规定：“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。 ”在2侵权责任法中设定安全保障义务，既是社会发展与社会结构划分的需要，也是侵权行为体系中重大的理论突破，
3、是权利与义务的统一，是以人为本核心价值理念在法律中的具体体现，对保障公民合法权益具有重要意义。物业公司作为依法成立、具备专门资质并具有独立法人地位的经济实体，依据物业服务合同从事物业管理活动，对其管理区域内的人当然负有安全保障义务，但在第三人侵权时物业公司是否仍需承担安全保障义务在理论界仍多有争议。笔者认为，第三人侵权时物业公司承担安全保障义务是具有其理论依据和法律依据的。 （一）危险控制理论 危险控制理论，亦称危险责任理论，是指持有某特定设施物品或经营某种具有潜在危险活动的人，于该设施物品或活动所具有之危险发生时，致侵害他人利益的，应就所生损害负赔偿责任，赔偿义务人对该事故的发生是否具有故意
4、或过失，在所不问。正如德国学者艾瑟尔所指出的：“人类生存于社会中，凡对他人创造危险，必须对其后果负责；责任基础并不在于有无过失，而系因其创造危险” 。依据该理论，小区物业公司受聘于小区业主大会，接受小区业主的委托对小区物业进行管理，相对于单独的自然人个体而言，物业公司作为企业法人，对小区具有他人所无法比拟的管控能力，他们最可能了解整个小区的实际情况，有一定的专业知识和设备能够辅助其工作人员预见可能发生的危险和损害，并且最有可能采取积极、有效的措施预防损害的发生或者减轻损害造成的后果。诸如小偷进入小区盗窃、社会闲散人员在小区内寻衅滋事、不明车辆进入小区作案等第三人侵权的情形下，物业公司相比业主3
5、而言无疑具有更为有力的措施和实力来预防和控制危险的发生，一旦相关人员在物业公司管理范围内受到来自第三人的侵害，物业公司理应承担相应责任。 （二）获利报偿理论 获利报偿理论，也称为收益与风险承担相一致理论，是指那些开启危险源并从中获利的人就应当负有防止危险发生的义务。获利报偿理论由危险控制理论发展而来，最早由法国民法学者萨莱伊（Saleilles）和约瑟兰德（Josserand）提出。约瑟兰德（Josserand）认为：“当一个消极的受害者被另一个投入运动中的物所损害时，该积极作为的一方因自己所获得的利益而应对受害人所遭受的损害承担侵权责任，此种侵权责任实际上是对他从其物中所获得的利益的一种抵偿
6、；法律之所以责令危险的管理人就其物的行为所导致的损害承担侵权责任，是因为物的管理人从物的积极作用中获得了利益” 。王利明教授则将这一理论表述为：“一个从他支配下的某物或某项活动中获得利益的人，应当对该物或该活动过程（无论是亲自还是使用他人进行的）所导致的损害承担责任，事故是在追逐利益的过程中产生的，所以获取利益的人就应当对产生的危险负责。 ”这也就是我们通常所说的“利益之所在，责任之所随” 。物业公司作为营利性法人组织，通过与业主签订物业服务合同、收取物业管理费以实现自己的收益，而业主则通过交纳物业管理费来保证自己居住环境的舒适性、便利性和安全性。根据获利报偿理论，物业公司从其管理的小区内获得
7、利益，就应当对发生在其管辖区域内的损害承担责任。即使是在第三人侵权的情形下，只要损害发生在物业公司管理之范4围，物业公司就有承担安全保障义务的可能性。 （三）从保障人权方面来看 正如英国政治家、哲学家托马斯?霍布斯所言：“人的安全乃是至高无上的法律。 ”人从出生始即开启了生命的旅程，影响其生存发展的关键因素之一在于是否有一个安全的成长环境，因而安全这一要素便成为其衣食住行、接受文化教育、参与社会活动的基石，安全得以保障是满足其他一切人类需求的根本。人的安全是至高无上的，在法律成为社会主要规范后，实现和保障社会安全成为法律的主要任务和价值追求。在第三人侵权时让物业公司承担安全保障义务，是以人为本
8、理念的体现，是公平正义这一法律的终极价值。 （四）从法律规定上看 第三人侵权时物业公司承担安全保障义务是法律的要求。 侵权责任法第三十七条第二款规定：“因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。 ”物业管理条例 （2007 年修订）第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 ”该法第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当
9、制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 ”该法第四十七条还规定：“物业服务企业应当5协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 ”由上述法律条文可知，物业公司在小区物业管理过程中对小区内相关人员负有安全保障义务，当第三人侵权时，物业服务企业有义务予以制止和处理，造成损害的，应当承担相应的责任
10、。 二、第三人侵权时物业公司安全保障义务的对象范围 物业服务合同是业主委员会根据业主大会决定与业主大会选聘的物业服务企业所订立的书面合同，其主要规范的是物业管理关系双方当事人就特定物业的管理事项而合意设定的当事人双方的权利义务关系，合同当事人是小区业主和物业服务公司。根据物业管理条例第六条第一款之规定，房屋的所有权人为业主，然而笔者认为条例对“业主”这一概念的定义过于狭窄。近年来，随着房地产开发的兴起，商业住宅楼的竞争也日益激烈，为了吸引更多顾客，各开发商在小区内兴建了许多配套设施，如商铺、车库、车位等房屋附属物，其所有人同样与小区物业公司签订物业服务合同，交纳物业管理费用，因此，将这里的“业
11、主”定义为建筑物所有权人更为恰当。在第三人侵权的情形下，将小区业主纳入物业公司安全保障义务的对象，这一点无可争议。那么，在第三人侵权时物业公司安全保障义务的对象范围是不是就仅仅限于业主呢？有学者认为：“我们可以将物业的安全保障义务看做成为以保障物业小区内的业主的财产和人身安全为目的，维护小区正常的公共秩序和保障业6主日常生活安全的一种管理义务。 ”也有学者认为：“物业公司提供的全体业主都享有的安全保障服务的对象不仅限于作为物业服务合同的一方当事人的业主，凡是实际合法居住在业主物业内的人都享有物业公司提供的全体业主都享有的安全保障义务。 ”笔者认为，在第三人侵权情况下，物业公司安全保障义务的对象
12、除业主以外还应包括如下三类人： （一）业主同住人 小区住宅物业管理登记的业主通常只是业主一人，但在现实生活中业主一人独住的情况却并不多见，多数业主均与其配偶、父母、子女等近亲属一块居住，在这种情况下，仅将业主一人纳入物业公司安全保障义务的对象范围显然是不合适的。尽管在签订物业服务合同时合同一方当事人为物业服务公司，另一方当事人仅为业主，但应当注意到，业主交纳的物业管理费通常是以“户”为单位或者按照住宅面积收取而非按人数收取，这也充分说明小区物业收费后所提供的安全保障服务不是及于某一特定的人，而是覆盖了其所居住生活的空间，故与小区业主同住的人在遭受第三人侵权时也是物业服务公司安全保障义务的对象。
13、 （二）合法取得小区内建筑物使用权的人 在现实生活中还有一类人，他们并非与业主共同居住的人，而是通过向业主支付一定对价承租业主所有的建筑物，依法取得建筑物使用权的人，我们将其称为合法取得建筑物使用权的人。他们与业主签订建筑物租赁合同，依法取得业主建筑物的使用权。在这种情况下，我们认为无论是业主本人还是承租人，只要按照物业服务合同约定按时交纳物业管理费用，承租人都依法取得受物业公司保护的权利。反之，如若在第7三人侵权时物业公司安全保障义务的对象仅限于业主本人，将会出现业主或承租人已经交纳物业管理费用，但业主不在家居住或不使用该建筑物，承租人实际居住或实际使用该建筑物却得不到保护的尴尬局面，这显然
14、违背了公平正义原则。且物业管理条例第四十八条第一款规定：“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。 ”条文中所指“物业使用人”应当理解为此处所提及的拥有建筑物使用权的人。由此可见，合法取得小区建筑物使用权的人在第三人侵权时也享有受保护的权利。 （三）有合理理由进入物业公司管理区域的人 住宅小区作为人们日常居住、生活的场所，是社会的组成部分，与外界交流频繁，人员的流动和往来是其最显著的特征，因此就会出现这样一类人，他们既不是小区业主或其同住人，也不是合法取得小区内建筑物使用权的人，而是因合理事由短时间停留在物业公司管理区域内的人，如快
15、递员、装修工人、送餐员、送水员、到小区寻人的人等等，他们也应当是第三人侵权时物业公司安全保障义务的对象范围。其原因在于，一方面，这些人并非小区常住居民，他们的进入通常会引起小区保安的特别注意并且受到询问，只有在初步核实其身份以及进入小区的目的之后才会放行，换言之，他们进入小区是具有“合理理由”的；另一方面，这样一类人进入物业管理区域并不是漫无目的的，他们总是与该小区的业主或物业使用人产生了紧密的联系，对其负担安全保障义务即是保障了小区业主或物业使用人安全、舒适、便利的生活环境，故而在第三人侵权时，合理进入该区域短暂停留的人也应当列入物业公司安全8保障义务的对象范围。 三、第三人侵权时物业公司安
16、全保障义务的责任限度 物业管理条例第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 ”目前通说认为，物业公司的安全保障义务主要包括如下四个方面的内容：（1）在设施设备方面的安全保障义务；（2）在管理制度建设方面的安全保障义务；（3）在服务管理方面的安全保障义务；（4）在防范、制止违法行为方面的安全保障义务。一般物业服务纠纷主要是基于上述内容发生在业主与物业公司之间，双方当事人通过签订物业服务合同形成民事法律关系，权利义务明晰。但在有第三人
17、侵害业主合法权益的情况下，物业公司并非直接侵害人，其承担安全保障义务只需在合理的限度之内，如果过分扩大第三人侵权时物业公司安全保障义务的范围，只会强加给其过重的责任负担，这样既使得双方权利义务不对等，有失公平正义，同时容易放纵第三人侵权的发生。那么该如何明确第三人侵权时物业公司安全保障义务的“合理限度”呢？由于在物业公司管理小区物业的现实生活中各种情况都可能发生，这一问题一直困扰着多数司法人员，在理论界也没有达成统一的认识，无法对该“限度”进行类型化、具体化的衡量，其情形也难以一一列举。因此，笔者认为第三人侵权时物业公司安全保障义务的“合理限度”除要求其依据法律、法规、规章、工作操作流程以及行
18、业惯例做事外，还需尽到一个“理性从业者”应当尽到的安全保护职责，9即物业公司在维护小区正常生活秩序、保障业主人身财产安全时，从一个“理性从业者”的角度做到了事先预防、事中制止、事后补救。事先预防，是指物业公司应当在小区内严格执行相关服务制度，确保小区安全与稳定以避免危险伤害的发生。如安保人员考察选任制度，管理章程调整、修改、完善制度，门禁制度，来访登记制度，监控制度，巡逻制度，消防安全制度，设施、设备保养和维修制度，异常情况通知、警示制度等；事中制止，是指当出现第三人侵害业主合法权益时小区安保人员应当及时发现、及时制止、及时处理，不畏惧，不退缩，尽职尽责，并在短时间内尽快报警等；事后补救，是指当第三人已经侵害业主合法权益时，物业公司应当积极采取必要的措施对小区业主进行救助，如及时送受伤业主前往医院进行救治，合理控制侵权第三人以等待警察到场处理，积极协助受害人追究第三人的责任，提供第三人的信息，查阅监控录像，为受害人出庭作证等。当物业公司在第三人侵害业主合法权益时已经尽到了上述职责，我们就可以认定其尽到了一个“理性从业者”应尽的安全保障义务，反之，就应当为其瑕疵对受害业主承担相应责任。
