1、1论住宅工程中的分户验收的质量控制摘要：实施住宅工程质量分户验收制度，顺应了时代的发展需求，遵循了市场经济的客观规律，体现了以人为本的理念，更重要的是落实了市场各方主体的质量责任，在一定程度上提高了住宅工程的质量。本文探讨了住宅工程中的分户验收的质量控制。 关键词：住宅工程；分户验收；质量；控制 中图分类号：O213.1 文献标识码：A 文章编号： 随着住房制度改革的不断深入，越来越多的城镇居民选择购买商品住宅。然而，目前的住宅楼工程质量水平受制于管理模式、施工工艺及质量验收方式等问题显得参差不齐，即使质量较好的住宅楼也往往不能满足住户对住宅质量的各类要求。分户验收是指住宅工程竣工验收前，依据
2、相关工程质量验收标准、规范，对每户套内的观感质量和使用功能所进行的质量验收活动，是住宅工程质量竣工验收的组成部分。 一、住宅工程质量分户验收的重要性 1、分户验收符合消费者对住宅工程质量的要求 住宅工程竣工验收标准采用的是抽样验收，即以单位工程为基本验收单位，按一定比例的套数进行检查验收，根据抽样点( 处) 的质量情况，来对整个工程进行评价。这种做法的弊端是不能保证每一户室的使用功能与质量，而业主除了关心整个工程环境、结构安全等质量外，更关心自己所购买的那套住宅的质量。因此，以单位工程为对象的传统验2收模式，已经不能完全满足住宅工程发展的需要，而分户验收的实施，可以实现从源头上严格监管，可以为
3、消费者解除诸如裂缝、渗漏、门窗安装问题、套内面积缩水等后顾之忧，能满足当前消费者对住宅工程质量要求日益提高的要求。 2、分户验收有助于提高参建各方主体质量意识 由于我国以前的计划经济体制，在很多老百姓的心里仍搞不清建设工程的各方责任主体是建设、勘察、设计、施工、监理，一直把政府看成是住宅工程质量的唯一责任人。分户验收进一步明确了建设单位是住宅工程质量的第一责任人，确定了建设单位组织并参加住宅工程质量分户验收的责任，同时加强了施工、监理单位和物业公司的主人翁意识，督促他们按照国家相关规程办事，工作不走过场，不流于形式，从而更好地确保住宅工程质量，有助于降低住宅工程交付使用后的投诉率和返修率。 3
4、、分户验收更好地体现了政府的监督职能 根据规定要求，住宅工程竣工验收前，建设单位应将分户验收的情况汇总后，交由负责该工程的质量监督机构备案。对分户验收不合格的住宅工程，工程质量监督机构将不予组织竣工验收，从而更好地体现了政府的监督职能，降低了监管压力，提高了监管效率，从客观上促进了工程质量的提高。 二、住宅工程中的分户验收的质量控制措施 1、室内开间及进深尺寸的控制 （1）测量放线时，要按设计要求严格控制总轴线尺寸及每个开间尺3寸。使用经检验合格的米尺，先以山墙轴线为基准线，量出各单元的轴线，然后再量单元内的各房间开间尺寸，量尺偏差均在 10mm 之内。 （2）测量放线后，项目部技术负责人应严
5、格进行轴线复核，复核时应使用同样的测量工具。 （3）每层墙体施工时，技术人员应加强开间、进深尺寸的控制，发现施工尺寸超过允许偏差时，应及时纠正。 （4）主体验收前，要将墙体涨模部位尤其是砖混结构管道井部位的砼剪力墙，按要求处理合格，确保墙体开间尺寸、进深尺寸、抹灰厚度,垂直、平整、符合设计和规范要求。 （5）主体验收结束后，要根据图纸要求的开间、进深尺寸，在每个房间对称做灰饼冲筋。根据灰饼复核每个房间的开间、进深尺寸是控制室内几何尺寸的关键环节，应予以重视。 （6）加强室内抹灰质量控制。抹灰前，要先抹出样板间，经项目部对室内开间、进深尺寸、墙面垂直、平整度检查验收合格后，方可大面积施工。施工过
6、程中，要设专人负责抹灰质量控制，每个房间抹灰完成后，要经项目部实测及观感验收合格后，方可转入下一房间的施工，如存在质量问题要立即整改。 2、室内空间净尺寸控制要点 （1）加强对楼层抄测结果的复查。当结构层施工完毕，混凝土强度达到 1.2Mpa 强度时测量员进行下一层次主体结构线的施放。测量员放线完毕后，质量检查员与技术负责人等进行核实无误后方可进行下道工序4施工。对于标高的控制，测量员与助手抄测水平控制的 500 线时必须分工明确，不能经常互换看水准仪望远镜与扶尺画测量点的工作，水准仪架设点尽量远离工人操作密集的地区，且支承点应牢固，不颤动，抄测点水平间距不能太大，以免弹墨线时出现误差。换测站
7、点时应尽量选用同一水准点引测，如条件不允许可视具体情况选用，切记随便取任意点做基准点。 （2）墙体等围护结构施工时加强对墙体垂直度与平整度的检查，发现垂直与平整度超差的部位应及时进行返工处理。现浇板底模施工时加强标高控制与检查，做到每一户的每一个房间的允许偏差都在要求范围内，发现超差及时调整，同时检查支撑是否牢固，模板表面高低差是否超差等。当各项检查指标全部合格后方可进行混凝土施工。 （3）混凝土浇筑厚度的不同也严重影响净高质量，故此，浇混凝土楼板前可预先在柱子上用红油划上厚度标志，同时浇筑混凝土时再辅以标准厚度的钢筋钎子随时进行钎探检查，再用 2m 长刮杆找平。 （4）加强棚面、墙面抹灰的质
8、量控制。抹灰质量对室内标高、开间及进深尺寸影响也较大，因此在墙面抹灰前先进行吊垂直、套方、找规矩，检查后确定抹灰层厚度，之后才能正式进行抹灰。棚面抹灰前必须在棚下距棚顶 200mm 处弹出一道交圈的水平线，以此水平线控制顶棚抹灰。 3、地面空鼓、裂缝、起砂 （1）施工前应加强楼地面基层的清理工作，特别是落地灰、多余的混凝土、残留的模板皮等杂物必须清理干净。 5（2）用搅拌均匀的素水泥浆满刷一遍，不允许采用先撒干水泥后洒水的施工做法。原因是干水泥粉不易撒拌均匀，洒水量也不易控制，可能会有水泥粉没撒到位的地方，粘结效果差，易出现空鼓、裂缝；洒水较多的地方，表面积水使后加的水泥砂浆水灰比过大，产生开
9、裂、起砂现象。 （3）严格控制水泥砂浆的配合比，一般采用体积比为 1:2。砂浆的配合比低，表面易起砂；配合比高，易收缩开裂。 （4）根据事先弹出的水平线严格控制地面的平整度，根据砂浆收水快慢及时掌握抹压的时间。为防止楼地面开裂，表面先粗压后细压至少抹压两遍以上。如设计为砼地面时，浇筑时严格控制表面平整度，采取随打随压光的施工方法，可免做水泥砂浆面层，同时也避免了因表面水泥砂浆强度不足而引起的地面起砂。 （5）楼地面施工后，应加强保湿养护，禁止人员在上走动，防止面层被破坏导致地面起砂，常温下至少养护 7d 以上，冬期施工应防止地面受冻。 （6）地面强度达一定数值后，应及时检查有无空鼓、开裂、起砂
10、现象，发现问题及时处理。 4、墙面抹灰空鼓、裂缝 ( 1) 为防止温度变形裂缝的出现, 应在设计图纸上注明各层设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁, 高度不宜小于 120mm, 混凝土强度等级不小于C20。如条件不允许, 至少应在顶层和底层设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁, 高度不宜小于 120mm, 其他各层在窗台标高处应设置伸入洞口两边墙6体不少于 600mm 长的现浇钢筋混凝土板带。厚度不小于 60mm。 ( 2) 框架结构为防止梁柱与后砌填充墙体交界处因收缩而开裂, 在此交界处设置钢板网, 每边宽度不少于 100mm, 并在抹灰砂浆中掺加适量的抗裂纤维。 ( 3) 抹灰应在砌体结构砌筑完成至少 3
11、0d 后进行, 砂浆所用原材料质量按规范要求控制, 砂应采用中粗砂. 采用熟化符合要求的石灰膏。抹灰采用先小面后大面的施工顺序, 即根据灰饼厚度先用 l: 2 的水泥砂浆在墙体阳角做护角, 高度不小于 2m,宽度不小于 50mm, 再做大面积抹灰。 ( 4) 抹灰前要重视基层的清理, 特别是墙体挂浆、残破的模板皮、铁钉等, 较为光滑的柱、梁采用掼浆等毛化措施。抹灰前应提前 24h 做好墙体的浇水湿润工作, 水一定要浇透。 ( 5) 大面积抹灰至少分两次进行, 底糙厚度 7- 9mm。等 2- 7 d 后再做面层, 必须随时掌握抹压时间: 太早, 浆太稀, 干后易收缩开裂; 太迟, 收不动, 表
12、面观感差。成型后及时检查抹灰的垂直度、平整度等质量, 发现缺陷及时修补。成型后加强养护至少 7d 以上, 冬期施工应采取防冻措施。 5、厨房、卫生间等有水房间地面渗漏 （1）设置现浇素混凝土止水带（与楼面混凝土同时浇筑） ，宽度同墙厚，高度不少于 200mm，地面标高比室内其他房间地面低 30mm 以上。 （2）现浇混凝土止水带采用吊模法支模，浇筑时为防止因根部渗漏产生孔洞、蜂窝等缺陷导致渗漏水，可采用二次振捣法施工。 7（3）卫生间管道较多，预留洞口应上大下小，管道立管安装前，应对洞口进行毛化处理。管道立管应设置钢套管，安装检查后， 进行吊模，提前 24h 对处理后的预留洞口浇水湿润。先刷一
13、遍加胶水泥砂浆后，再用比楼面混凝土强度高一个等级的细石混凝土（掺加适量的膨胀剂）封堵洞口底部 1/3，凝固后进行 4h 蓄水试验；如不渗漏，再用同样的混凝土（掺加适量的膨胀剂）封堵洞口中间 1/3，凝固后进行 4h 蓄水试验；如不渗漏，再用加防渗剂的水泥砂浆（掺加适量的膨胀剂）封堵洞口剩下的 1/3，通常第三次封堵后表面最好比原混凝土表面高 5mm。管道安装后在管道周围进行 24h 蓄水试验，蓄水高度不低于 20-30mm，如不渗漏，基本上能符合要求。 （4）防水层可采用刷聚氨酯防水涂料或粘贴防水卷材。 （5）加强混凝土养护，养护不少于 15d，冬期施工应采取防冻措施。（6）防水砂浆找平层泛水
14、坡度必须符合设计要求，并确保坡向地漏，保证厨房、卫生间地面不积水。 6、屋面渗漏 ( 1) 无论是平屋面还是坡屋面, 均应按混凝土设计强度进行配合比控制。 ( 2) 必须保证混凝土自防水的效果, 因为目前使用的卷材或防水涂料使用年限也就是 3- 5 年, 即使采用其他保护措施, 也不能保证屋面50 年使用期不出问题。 ( 3) 对于平屋面, 无论是材料找坡还是结构找坡。泛水坡度必须符8合设计要求. 保证屋面不积水, 因为再好的防水做法也是禁不住长期水泡的。 ( 4) 出屋面的各种管道, 必须按规范要求分 2 3 次进行堵洞以及防水细部处理, 并填写有关隐蔽工程验收记录和功能检查验收记录, 确保
15、数据的准确性。 ( 5) 按规范要求及相关操作规程要求进行防水处理。比如卷材防水屋面, 应保证卷材泛水高度大于等于 250mm, 用木压条固定后. 再用防水砂浆予以封闭, 并加强养护。施工结束后应充分利用雨天进行检查, 平屋面应做 24h 蓄水试验, 坡屋面应做淋水不少于 2h 试验, 检查有无渗漏情况, 如有应及时处理。 综上所述，通过分户验收的全面推行,会使原来按比例抽查不到的质量问题得以暴露,从而使质量通病的防治效果大大改善,同时,必将督促施工单位加强施工过程中的质量管理,以减少在分户验收中检查出质量问题。认真实施住宅工程分户质量分户验收,无疑对于提高住宅质量具有较大的推动作用。 参考文献： 1 李德兵. 监理分户验收工作的实践与思考J. 建设监理. 2010(01) 2 耿学斌. 浅谈住宅工程质量的“分户验收”J. 价值工程. 2010(21) 3 任振洪. 更新理念 提高效率 探索工程质量监督管理新模式J.工程质量. 2010(06) 94 李耀林. 让百姓安居,做好分户验收J. 中国高新技术企业. 2009(04)
